Prenájom nehnuteľnosti a nájom v ubytovacích zariadeniach

Objasníme zmeny, ktoré nastali v zákone o DPH od 1. januára 2019 pri prenájme nehnuteľností. Kedy je nájom oslobodený od dane? Na ktoré ubytovacie služby a služby súvisiace s ubytovaním sa uplatňuje znížená sadzba DPH?

Dátum publikácie:7. 5. 2019
Autor:Ing. Jaroslava Betáková

tt_domcek-bankovky

Miestom poskytovania služieb súvisiacich s nehnuteľným majetkom je miesto, kde sa daný nehnuteľný majetok nachádza – vyplýva to zo Smernice 2006/112/ES o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty (ďalej len „smernica o DPH“), článku 47 a rovnako z ustanovenia § 16 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“).

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (podnikateľovi), sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Právo voľby na uplatnenie DPH sa vzťahuje len na nebytové priestory. Rozhodnúť sa pre zdanenie nie je možné, ak je predmet nájmu určený na bývanie.

Nájom v ubytovacích zariadeniach – ubytovacie služby, podlieha zdaneniu (nie je oslobodený od dane). Znížená sadzba DPH vo výške 10 % zo základu dane sa s účinnosťou od 1. 1. 2019 uplatňuje na ubytovacie služby uvedené v kóde 55 štatistickej klasifikácie produktov podľa činností.

Prenájom nehnuteľnosti z pohľadu DPH

Pri nájme nehnuteľnosti je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH miestom dodania miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Z hľadiska uplatňovania DPH sa rovnako ako prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti posudzuje aj podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

Pri nájme prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky. Pojmovým znakom nájmu je, že sa zriaďuje za odplatu (nájomné). Pri bezplatnom prenechaní veci nejde o nájom, ale napr. o výpožičku. Odlišnosť medzi nájmom a podnájmom spočíva v účastníkoch vzťahu, kedy pri nájme ide o vzťah medzi prenajímateľom nehnuteľnosti a nájomcom a pri podnájme je to vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom.

Príklad č. 1: Prenájom nehnuteľnosti

Taliansky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť. Túto nehnuteľnosť sa rozhodol prenajímať platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko, pričom prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH.

V danom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH a taliansky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH. Slovenský platiteľ dane nezdaní službu prenájmu nehnuteľnosti z dôvodu, že prenájom nehnuteľnosti osobou, ktorá nie je platiteľom dane, je vždy oslobodený od dane.

Ubytovacie služby z pohľadu DPH

Nájom v ubytovacích zariadeniach – ubytovacie služby, podlieha zdaneniu (nie je oslobodený od dane).

Na účely DPH sa za ubytovacie zariadenie považuje: hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo iná ubytovňa pri poskytnutí krátkodobého ubytovania, ktorým sa rozumie ubytovanie na obdobie kratšie ako tri mesiace, chata, kemping a ubytovanie v súkromí. Ubytovacie zariadenia podľa vyhlášky č. 277/2008 Z. z. majú väčší rozsah, ako je uvedený na účely DPH v § 38 ods. 4 zákona o DPH.

Ubytovacie služby podľa vyhlášky č. 277/2008 Z. z.

Vyhláška Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky č. 277/2008 Z. z., ktorou sa ustanovujú klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórií a tried ustanovuje druhy kategórií a triedy ubytovacích zariadení, ako aj klasifikačné znaky, ktoré musia spĺňať ubytovacie zariadenia pri zaraďovaní do kategórií a tried (ďalej len „kategorizácia“). Kategorizácia sa vzťahuje na ubytovacie zariadenia, ktoré prevádzkujú podnikatelia poskytujúci ubytovanie a s ním spojené služby na základe živnostenského oprávnenia. V ustanovení § 4 uvedenej vyhlášky je uvedená charakteristika jednotlivých druhov kategórií a tried ubytovacích zariadení.

Znížená sadzba DPH na ubytovacie služby

Zákonom č. 323/2018 Z. z. s účinnosťou od 1. 1. 2019 bol novelizovaný zákon o DPH, pokiaľ ide o rozšírenie uplatňovania zníženej sadzby dane z pridanej hodnoty. Zákon o DPH bol doplnený o novú prílohu č. 7a týkajúcu sa zoznamu služieb so zníženou sadzbou dane.

Znížená sadzba dane z pridanej hodnoty vo výške 10 % zo základu dane sa s účinnosťou od 1. 1. 2019 uplatňuje na ubytovacie služby uvedené v kóde 55 štatistickej klasifikácie produktov podľa činností (CPA1).

V kóde 55 CPA sú uvedené nasledovné ubytovacie služby:

  • 55.1 Hotelové a podobné ubytovacie služby – zahŕňajú poskytovanie ubytovania spravidla na niekoľko dní alebo týždňov v hotelových izbách, hotelových apartmánoch, moteloch, v liečebných alebo podobných zariadeniach s poskytovaním služieb denného upratovania a iných služieb.
  • 55.2 Turistické a ostatné krátkodobé ubytovacie služby – zahŕňajú poskytovanie ubytovania v mládežníckych ubytovniach, horských chatách a dovolenkových chatách s menším rozsahom poskytovaných služieb, poskytovanie ubytovania v nehnuteľnostiach na určitý časový úsek a ubytovacie služby v izbách alebo ubytovacích jednotkách (so službami, ktoré sa poskytujú menej ako denne), napr. v prázdninových domoch, hosťovských bytoch, bungalovoch a chatách pre osoby, ktoré pravidelne odchádzajú z miesta bydliska a potrebujú ubytovanie denného alebo týždenného charakteru.
  • 55.3 Prevádzka táborísk, rekreač­ných a dovolenkových kempov – zahŕňa poskytovanie miesta pre rekreačné vozidlá alebo stany, pre osoby, ktoré opustili svoje sídla na niekoľko dní alebo týždňov, poskytnutie miest pod ochrannými prístreškami alebo miest na táborenie, miest pre rozloženie stanov a spacích vakov a poskytovanie nocľahu kombinovaného so stravou a rekreačnými alebo školiacimi službami v kempingovom komplexe pre dospelých, mládež alebo deti s účtovaním kompletných služieb.
  • 55.9 Ostatné ubytovacie služby – zahŕňajú poskytovanie ubytovania v študentských domovoch a školských internátoch, ktoré sú súčasťou škôl a univerzít, poskytovanie ubytovania v ubytovniach pre robotníkov alebo kempoch zvyčajne na krátky čas alebo na sezónu a poskytovanie ubytovania v izbách alebo ubytovacích jednotkách pre miestnych obyvateľov trvale ubytovaných v izbách alebo penziónoch a miestnych kluboch.

Ubytovacie služby a služby súvisiace s ubytovaním

Základnou sadzbou dane z pridanej hodnoty je podľa § 27 zákona o DPH 20 % zo základu dane. Znížená sadzba dane z pridanej hodnoty sa uplatňuje na tovary uvedené v prílohe č. 7 a na služby uvedené v prílohe Nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 451/2008 z 23. apríla 2008, ktorým sa zavádza nová štatistická klasifikácia produktov podľa činností (CPA) a ktorým sa zrušuje nariadenie Rady (EHS) č. 3696/93 (Ú. v. EÚ L 145, 4. 6. 2008) v platnom znení.

Ak sa teda má na poskytnutú službu ubytovania uplatniť znížená sadzba dane z pridanej hodnoty, musí ísť o už uvedené ubytovacie služby v kóde 55 CPA.

Ubytovacie zariadenia poskytujú popri samotnom ubytovaní rad ďalších služieb, ako napríklad upratovanie, recepčné služby, raňajky, parkovanie a podobne.

V týchto prípadoch je potrebné posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie, na ktoré sa ako celok vzťahuje znížená sadzba DPH.

Ako vyplýva z judikatúry Súdneho dvora EÚ, pri kombinácii viacerých služieb je nevyhnutné posúdiť každý jednotlivý prípad individuálne a zobrať do úvahy charakteristické vlastnosti alebo okolnosti, za ktorých sa predmetné plnenie poskytuje, s cieľom určiť, či ide o dve alebo viac samostatných plnení, alebo či ide o jedno plnenie.

Na posúdenie správneho uplatnenia sadzby dane z pridanej hodnoty má vplyv, či:

  • služby poskytované okrem samotného ubytovania úzko súvisia s poskytovanou službou a či predstavujú doplnkovú službu k ubytovacej službe,
  • sú služby, ktoré úzko súvisia s ubytovaním, zahrnuté v cene ubytovania alebo sú platené samostatne a ide o samostatne poskytované služby,
  • ich môže využívať každý ubytovaný klient bez toho, aby za ne zvlášť platil,
  • sú súčasťou ceny ubytovania bez ohľadu na to, či si ich poskytnutie klient vyžiadal alebo nie, a bez ohľadu na to, či ich využije alebo nie.

Kombinácie služieb v súvislosti s poskytovanou ubytovacou službou

Príklady uplatnenia sadzieb dane z pridanej hodnoty pri kombinácii služieb v súvislosti s poskytovanou ubytovacou službou:

  • Upratovanie a recepčné služby sú súčasťou ubytovacej služby so zníženou sadzbou dane.
  • Ubytovanie vrátane poskytnutia služieb, ako je napríklad parkovanie, vstup do bazéna alebo fitnescentra pre ubytovaných hostí, je súčasťou ubytovacej služby so zníženou sadzbou dane, ak sú tieto služby zahrnuté v cene ubytovania.
  • Ak ubytovacie zariadenie spoplatňuje vstup do bazéna alebo fitnescentra pre ubytovaných hostí, potom sa uplatní základná sadzba dane na tieto poskytnuté služby.
  • Ubytovanie s raňajkami:
    Ak sú raňajky zahrnuté v cene ubytovania a ubytovacie zariadenie neponúka možnosť objednať si ubytovanie bez raňajok, uplatní sa znížená sadzba dane z pridanej hodnoty na ubytovacie služby vrátane poskytnutých raňajok. Ak je voči zákazníkovi uplatnená samostatná cena za poskytnuté raňajky, v takomto prípade sa uplatní základná sadzba dane z pridanej hodnoty pri poskytnutí raňajok, čo znamená, že sa poskytujú dve samostatné plnenia, a to ubytovacia služba, pri ktorej sa uplatní znížená sadzba dane a stravovacia služba (raňajky), pri ktorej sa uplatní základná sadzba dane.
  • Ubytovanie s polpenziou:
    Poskytovanie stravovacích služieb pre ubytovaných hostí býva rôzne kombinované. Ubytovacie zariadenia poskytujú balíky služieb, ktoré zahŕňajú ubytovanie s polpenziou alebo plnou penziou alebo ubytovanie so stravovaním podľa individuálneho výberu klienta. Ak sa popri ubytovaní poskytuje polpenzia alebo plná penzia, ide o dve samostatné služby – stravovanie a ubytovanie, bez ohľadu na to, že stravovanie je zahrnuté v cene ubytovania. Tieto služby existujú samostatne a žiadna z nich nepodmieňuje lepšie využitie druhej služby. V takomto prípade sa základ dane rozdelí tak, že pri ubytovaní sa uplatní znížená sadzba dane a pri stravovaní sa uplatní základná sadzba dane.
  • Wellness pobyty spojené s ubytovaním:
    Wellness služby zahŕňajú napríklad vstup do rôznych bazénov, do soľnej jaskyne, masáže, sauny, soláriá a podobne. Keďže hlavným cieľom wellness pobytu je zlepšenie telesnej a duševnej kondície klienta a nie ubytovacia služba, nie je možné služby poskytované v rámci wellness zdaňovať zníženou sadzbou dane z pridanej hodnoty.

Znížená sadzba dane sa uplatní len na ubytovacie služby, ak nejde o situáciu, kedy sú tieto služby priamo zahrnuté v cene ubytovania. Pokiaľ sa popri ubytovaní poskytuje polpenzia alebo plná penzia, tieto stravovacie služby podliehajú základnej sadzbe dane z pridanej hodnoty.

 

Článok je uvedený v skrátenom znení. Celý článok: 

Prenájom nehnuteľnosti a nájom v ubytovacích zariadeniach

Poznámky pod čiarou:


Autor: Ing. Jaroslava Betáková

 

 

Pokračovanie článku je súčasťou predplateného prístupu.

Ročný prístup si môžete objednať v našom e-shope:

Cena: 231,00 € s DPH

Výhody predplateného prístupu nájdete v časti O PORTÁLI

 

Chcete mať pravidelné informácie o novinkách a aktuálnej ponuke?

Prihláste sa na odber noviniek e-mailom!

Súvisiace školenia

Súvisiace odborné články

Súvisiace komentované ustanovenia

Súvisiace príklady z praxe

Súvisiace aktuality

Súvisiace právne predpisy ZZ SR

Funkcie

Partner