Zámena majetku z daňového hľadiska

Zdaniteľný príjem sa dá dosiahnuť aj pri bežnej zámene vecí, napr. pri zámene nehnuteľností. Prinášame komplexný pohľad na zdaňovanie a účtovanie príjmu dosiahnutého zámenou.

Dátum publikácie:23. 5. 2019
Autor:Ing. Marián Drozd

tt_kluc

Viete o tom, že zdaniteľný príjem sa dá dosiahnuť aj pri bežnej zámene vecí, ako napr. pri zámene auta za iné auto alebo za inú vec, príp. pri zámene nehnuteľností? Pritom zdaniteľný príjem pri zámene môžu dosiahnuť tak fyzické osoby, ako aj právnické osoby.

Cieľom tohto príspevku je poskytnúť komplexný pohľad na zdaňovanie a účtovanie príjmu dosiahnutého zámenou.

1. Právne hľadisko zámeny

Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva (§ 611 Občianskeho zákonníka). Zámennou zmluvou sa rozumie zmluva, na základe ktorej dochádza k výmene veci za inú vec. Je to jeden zo spôsobov nadobudnutia odvodeného vlastníctva k veci. Na základe zámennej zmluvy sa účastníci navzájom zaväzujú, že odovzdajú do vlastníctva druhému určitý predmet výmeny a že prevezmú od neho do vlastníctva iný určitý predmet výmeny.

Na rozdiel od kúpnej zmluvy sa ako protiplnenie poskytuje takisto vec a nie peniaze. Na tento vzťah sa primerane použijú ustanovenia o kúpnej zmluve. Vychádza sa tu zo zásady, že zámena je inštitútom blízkym kúpnej zmluve.

Každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu. Zámennou zmluvou je možné previesť (zameniť) rôzne veci vrátane všetkých druhov nehnuteľností.

2. Zámena a zákon o dani z príjmov

U fyzických osôb pri určení základu dane sa rozlišuje, či tieto osoby dosiahli príjem ako nepodnikatelia alebo ide o príjem z vykonávania podnikateľskej činnosti. Aby to nebolo jednoduché, u fyzických osôb vykonávajúcich podnikateľskú činnosť sa ešte berie do úvahy, či sú alebo nie sú účtovnými jednotkami. Status účtovných jednotiek majú vtedy, ak vedú účtovníctvo, a to buď jednoduché, alebo podvojné.

Keďže predmetom dane je „príjem“, zákonodarca tento pojem zadefinoval v § 2 písm. c) ZDP, keď „príjmom sa rozumie peňažné plnenie a nepeňažné plnenie dosiahnuté aj zámenou, ocenené cenami bežne používanými v mieste a v čase plnenia alebo spotreby, a to podľa druhu, kvality, prípadne miery opotrebenia predmetného plnenia, ak tento zákon neustanovuje inak“.

Je potrebné zdôrazniť, že zákon o dani z príjmov osobitne nerieši zdanenie nepeňažného príjmu dosiahnutého zámenou.

Príklad č. 1:

Zámena hnuteľných vecí

Fyzická osoba A (ďalej aj „FO“) si v roku 2010 obstarala automobil za 35 000 eur. FO B si v roku 2017 kúpila automobil za 18 000 eur. V roku 2018 sa obe osoby dohodli na vzájomnej výmene vozidiel.

Keďže ide o hnuteľné veci, ktoré neboli zaradené v obchodnom majetku, nie je potrebné skúmať, či niektorá FO dosiahla zo zámeny nepeňažný príjem, pretože tento príjem by bol oslobodený od dane. Žiadna z uvedených osôb z titulu zámeny automobilov nemá povinnosť podať daňové priznanie.

V prípade zámeny nehnuteľnosti je potrebné sledovať, či od ich nadobudnutia uplynula doba päť rokov. V zmysle § 9 ods. 1 písm. a) a b) ZDP je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku. Toto oslobodenie sa uplatní aj v prípade zámeny nehnuteľností.

Príklad č. 2:

Zámena nehnuteľností po piatich rokoch od ich obstarania

Fyzická osoba A si v roku 2009 obstarala dvojizbový byt v Bratislave. FO B si v roku 2012 kúpila trojizbový byt v Košiciach. V roku 2018 sa obe osoby dohodli na vzájomnej výmene bytov.

Keďže ide o nehnuteľnosti, od nadobudnutia ktorých uplynulo viac ako päť rokov, nie je potrebné skúmať, či niektorá FO dosiahla zo zámeny nepeňažný príjem, pretože tento príjem by bol oslobodený od dane. Žiadna z uvedených osôb z titulu zámeny bytov nemá povinnosť podať daňové priznanie.

Príklad č. 3:

Zámena nehnuteľností do päť rokov od ich obstarania

Fyzická osoba A vlastní jednoizbový byt, ktorý nadobudla kúpou v roku 2015 za kúpnu cenu vo výške 60 000 eur. FO B vlastní trojizbový byt nadobudnutý kúpou v roku 2015 za 80 000 eur. Tieto byty neboli zahrnuté v obchodnom majetku. V roku 2018 sa obe osoby na základe zámennej zmluvy dohodli, že si predmetné byty vymenia. FO A sa v zámennej zmluve zaviazala odovzdať FO B do vlastníctva jednoizbový byt a FO B sa zaviazala odovzdať do vlastníctva FO A trojizbový byt. V predmetnej zmluve sa okrem iného aj dohodli, že hodnota jednoizbového bytu ku dňu zámeny je 90 000 eur a hodnota trojizbového bytu 105 000 eur (čo boli ceny určené znaleckým posudkom). Zároveň sa dohodli, že výmena bytov prebehne bez akéhokoľvek doplatku. Keďže zámena bytov sa neuskutočnila po piatich rokoch od ich nadobudnutia, vzniká otázka, kto dosiahol nepeňažný príjem zo zámeny, v akej výške a ako sa zdaní?

Riešenie:

Ku dňu zámeny bytov hodnota trojizbového bytu bola 105 000 eur, jednoizbového bytu 90 000 eur. To znamená, že FO A dosiahla nepeňažný príjem vo výške 105 000 eur a FO B vo výške 90 000 eur. Výška nepeňažného príjmu zo zámeny je teda vyriešená.

Ako sa ale určia výdavky? V danom prípade preukázateľným výdavkom na dosiahnutie nepeňažného príjmu je hodnota odovzdávaných bytov. Veď na to, aby FO A dosiahla nepeňažný príjem vo výške 105 000 eur (hodnota trojizbového bytu), musela vynaložiť nepeňažný výdavok vo výške 90 000 eur (hodnota jednoizbového bytu). Na druhej strane FO B na dosiahnutie nepeňažného príjmu 90 000 eur vynaložila nepeňažný výdavok vo výške 105 000 eur.

Fyzická osoba A má príjem (nepeňažný príjem) vo výške 105 000 eur, výdavok predstavuje 90 000 eur, základ dane sa rovná sume 15 000 eur. FO A má príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP, t. j. príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností. FO A má po skončení zdaňovacieho obdobia povinnosť podať daňové priznanie typ B.

Príjem z tohto barterového obchodu uvedie v tabuľke č. 3 oddiel VIII na riadku 2. V stĺpci 1 uvedie sumu 105 000 eur, v stĺpci 2 sumu 90 000 eur. Nie je podstatné, že jednoizbový byt bol obstaraný v roku 2015 za sumu 60 000 eur. Základ dane 15 000 eur je v podstate nepeňažný príjem dosiahnutý zámenou.

Fyzická osoba B z titulu zámeny taktiež mala nepeňažný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, a to vo výške 90 000 eur.

Výdavkom vynaloženým na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie tohto príjmu je hodnota odovzdávaného bytu ku dňu zámeny, t. j. suma 105 000 eur. Keďže výdavok je vyšší ako príjem, na rozdiel sa neprihliada (pozri § 8 ods. 2 ZDP). Aj FO B má po skončení zdaňovacieho obdobia povinnosť podať daňové priznanie typ B. Príjem z tohto barterového obchodu uvedie v tabuľke č. 3 oddiel VIII na riadku 2. V stĺpci 1 uvedie sumu 90 000 eur, v stĺpci 2 taktiež sumu 90 000 eur. Nie je podstatné, že odovzdávaný byt bol obstaraný v roku 2015 za sumu 80 000 eur.

Reálny príjem zo zámeny (15 000 eur) mala len FO A. Vymieňané veci v čase zámeny majú svoju hodnotu, pričom spravidla tieto hodnoty nie sú rovnaké. Len jeden účastník „barterového obchodu“ môže zámenou vykazovať príjem, druhý v rovnakej výške má stratu. Nemôžu obaja vykazovať základ dane.

V tejto súvislosti je potrebné zdôrazniť, že o nepeňažné plnenie (a teda aj o zámenu) z daňového hľadiska ide za predpokladu, že okrem zámeny majetku nedochádza k žiadnemu ďalšiemu finančnému vyrovnaniu, napr. ak FO B z predchádzajúceho príkladu vymení svoj trojizbový byt za jednoizbový byt (vlastníkom je FO A) bez akéhokoľvek doplatku. V takomto prípade sa nepeňažné plnenia (teda hodnoty bytov) ocenia cenami bežne používanými v mieste a v čase plnenia (zámeny). Ak hodnota trojizbového bytu je 105 000 eur a hodnota jednoizbového bytu je 90 000 eur, potom nepeňažný príjem zo zámeny má len FO A vo výške 15 000 eur (105 000 – 90 000). Suma 15 000 eur je hodnota, ktorú FO A zámenou získa. Táto suma 15 000 eur je čiastkovým základom dane. Nie je podstatné, za akú cenu FO A pôvodne obstarala jednoizbový byt. Na druhej strane FO B nepeňažný príjem zo zámeny nedosiahla, a to bez ohľadu na skutočnosť, že trojizbový byt pôvodne obstarala za 80 000 eur. FO B totiž svoj byt v reálnej hodnote 105 000 eur vymenila za byt v reálnej hodnote 90 000 eur, takže v žiadnom prípade nemohla dosiahnuť nepeňažný príjem z tejto zámeny.

Iná situácia vznikne, pokiaľ sa pri zámene uvedených bytov dohodne finančný doplatok. Z daňového hľadiska pôjde o kúpu a predaj za dohodnuté ceny.

 

Článok je uvedený v skrátenom znení. Celý článok: 

Zámena majetku z daňového hľadiska

1. Právne hľadisko zámeny

2. Zámena a zákon o dani z príjmov

3. Zámena a daň z pridanej hodnoty

4. Záver

Poznámky pod čiarou:


Autor: Ing. Marián Drozd

 

 

Pokračovanie článku je súčasťou predplateného prístupu.

Ročný prístup si môžete objednať v našom e-shope:

Cena: 231,00 € s DPH

Výhody predplateného prístupu nájdete v časti O PORTÁLI

 

Chcete mať pravidelné informácie o novinkách a aktuálnej ponuke?

Prihláste sa na odber noviniek e-mailom!

Súvisiace vzory zmlúv a právnych podaní

Súvisiace príklady z praxe

Súvisiace odborné články

Funkcie

Partner