Príjmy z prenájmu nehnuteľností

Analyzujeme zdaňovanie príjmu z prenájmu nehnuteľností, a to aj z aspektu BSM, uplatňovania výdavkov, registračnej a oznamovacej povinnosti, pristavíme sa i pri príjme z predaja prenajímanej nehnuteľnosti.

Dátum publikácie:7. 11. 2019
Autor:Ing. Valéria Jarinkovičová

iStock_000018525921XSmall

Zdanenie príjmu z prenájmu nehnuteľností sa odvíja od jeho zatriedenia. Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria buď do § 6 ods. 3 ZDP, alebo v súlade s § 6 ods. 5 písm. a) ZDP do § 6 ods. 1 ZDP (prípadne aj ods. 2).

Vo väčšine prípadov ich zatrieďujeme do § 6 ods. 3 ZDP, pričom doba prenajímania nie je dôležitá. Príjmy z prenájmu hnuteľných vecí zatrieďujeme do § 6 ods. 3 ZDP iba vtedy, ak tieto veci tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti.

Ak má daňovník na prenajímanie nehnuteľnosti živnostenské oprávnenie, dosiahnuté príjmy sa považujú za príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.

Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení n. p. prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. V zmysle dôvodovej správy k živnostenskému zákonu za základné služby treba považovať také, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť riadneho užívania nehnuteľnosti nájomcom. Takýmito službami možno v praxi rozumieť dodávku tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov v dome a pod. Za základné služby nemožno považovať napr. upratovanie prenajímaných priestorov, stráženie prenajímanej nehnuteľnosti ani iné činnosti prenajímateľa, ktoré nadväzujú alebo súvisia s prenajímaným (nebytovým alebo bytovým) priestorom. Inou ako základnou službou spojenou s prenájmom nehnuteľnosti je aj prenájom hnuteľného vnútorného zariadenia. Ak prenajímateľ nehnuteľnosti, ktorý má na prenajímanie živnostenské oprávnenie, mieni vykonávať aj ďalšiu (doplnkovú) službu, musí mať na jej vykonávanie osobitné živnostenské oprávnenie.

Prevádzkovanie garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá je živnosťou, ak sú splnené podmienky podľa § 4 odseku 1 ZDP alebo ak garáže, prípadne odstavné plochy slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti.

Príklady k zdaňovaniu príjmov z prenájmu nehnuteľností:

Príklad:

Pani Múdra pracuje v istej s. r. o. Okrem týchto príjmov zo závislej činnosti vo výške 14 722 € mala v roku 2018 len príjem (pred odpočítaním výdavkov) z prenájmu garáže vo výške 490 €.

Keďže tento príjem je oslobodený od dane, pani Múdra oprávnene svojho zamestnávateľa požiadala o vykonanie ročného zúčtovania preddavkov na daň z príjmov zo závislej činnosti (zdaniteľné príjmy jej plynuli len zo závislej činnosti).

 

Príklad:

Daňovník pán Štedrý, zamestnanec istej a. s., ženatý, prenajímal v roku 2018 nehnuteľnosť, ktorú nadobudol pred dvomi rokmi dedením po otcovi, takže je v jeho výlučnom vlastníctve.

Pri príjmoch z prenájmu si uplatňuje preukázateľné daňové výdavky v skutočnej výške (percentuálne ani neprichádzajú do úvahy) na základe daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP. V roku 2018 predstavovali jeho príjmy z prenájmu 6 500 € a skutočne vynaložené výdavky 3 600 €. Pri výpočte tohto čiastkového dane z príjmov z prenájmu v daňovom priznaní za rok 2018 si najprv uplatnil oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP v sume 500 €, takže zdaniteľný príjem ostal vo výške 6 000 €. Daňové výdavky prislúchajúce k zdaniteľným príjmom v súlade s uvedeným ustanovením činia:

[(6 000,00 : 6 500,00) x 3 600,00] = 3 323,08 €

a čiastkový základ dane z príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP daňovník vyčíslil takto:

zdaniteľný príjem 6 000,00 € – uplatniteľné daňové výdavky 3 323,08 € = 2 676,92 €.

V daňovom priznaní uviedol najprv podľa potvrdenia zamestnávateľa príjmy zo závislej činnosti, povinné poistné a čiastkový ZD z § 5 ZDP vo výške 10 746,30 € a ďalej čiastkový ZD z príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP (na r. 65 tlačiva) 2 676,92 €.

Uplatnil si NČZD na daňovníka pri aktívnom príjme podľa § 5 ZDP vo výške 3 830,02 €, k zníženému ZD 6 916,28 € uvedenému na r. 78 pripočítal čiastkový ZD z príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP 2 676,92 €, na r. 80 uviedol ZD 9593,20 € a vyčíslil daň za rok 2018 vo výške 1 822,70 €. Po odpočítaní preddavkov na daň z príjmov zo závislej činnosti zrazených počas roka vo výške 1 314,08 € vyčíslil daň na úhradu 508,62 € a uviedol ju na r. 120 tlačiva.

V zmysle § 4 ods. 8 ZDP sa príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP plynúce manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. Buď sa teda manželia dohodnú, že sa takýto príjem nerozdelí, prípadne rozdelí v nerovnakom pomere, alebo na každého pripadne jedna polovica. Správca dane akceptuje dohodu manželov. V prípade rozdelenia príjmov si každý z manželov môže uplatniť – za určených podmienok – oslobodenie od dane do výšky 500 € ročne.

 

Článok je uvedený v skrátenom znení. Celý článok: Príjmy z prenájmu nehnuteľností

Poznámky pod čiarou:


Autor: Ing. Valéria Jarinkovičová

 

 

Pokračovanie článku je súčasťou predplateného prístupu.

Ročný prístup si môžete objednať v našom e-shope:

Cena: 291,00 € s DPH

Výhody predplateného prístupu nájdete v časti O PORTÁLI

 

Chcete mať pravidelné informácie o novinkách a aktuálnej ponuke?

Prihláste sa na odber noviniek e-mailom!

Súvisiace príklady z praxe

Súvisiace odborné články

Súvisiace právne predpisy ZZ SR

Funkcie

Partner