Náklady súvisiace s nájmom vo väzbe na DPH

Otázka:

Ako postupovať pri vyúčtovaní služieb súvisiacich s nájmom za elektrickú energiu, vodné, stočné, plyn u platiteľa DPH?

Súčasťou vyúčtovania je aj refakturácia pomernej časti poplatkov za znečistenie ovzdušia a dane z nehnuteľností.

Majú byť tieto položky (poplatky a daň) účtované s DPH pre nájomcu alebo sa na ne nevzťahuje DPH?

Odpoveď:

Súdny dvor Európskej únie vo svojich rozsudkoch analyzoval a následne stanovil závery, že smernica o DPH sa má vykladať v tom zmysle, že prenájom nehnuteľnosti a dodávky vody, elektriny a tepla, ako aj napríklad odvoz odpadu a iné výdavky, ktoré sú s týmto prenájmom spojené, treba v zásade považovať za viacero samostatných a nezávislých plnení, ktoré sa majú z pohľadu DPH posudzovať samostatne.

Avšak ak prvky transakcie, vrátane tých, z ktorých vyplýva hospodársky dôvod uzavretia zmluvy, sú tak úzko zviazané, že objektívne tvoria jedno nerozlučné hospodárske plnenie, ktorého rozčlenenie by bolo neprirodzené, považujú sa za súčasť nehnuteľnosti. Záleží teda, ako je aj koncipovaná zmluva.

Záver:

Poplatky za znečistenie ovzdušia, platbu za daň z nehnuteľností odporúčame fakturovať ako vedľajšie náklady spojený s nájmom, ktoré budú fakturované podľa daňového režimu nájmu (buď s oslobodením, alebo zdanené - v oboch prípadoch budú predmetom DPH). Energie sa fakturujú oddelene od nájmu v režime DPH.

Doplňujúce informácie ohľadne prenájmu od roku 2019:

S účinnosťou od 1. 1. 2019 platí ustanovenie § 38 ods. 5 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov v tomto kontexte:

"Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí."

Ustanovenie § 85 kg však vymedzuje, že uvedené platí na zmluvu o nájme nehnuteľnosti uzavretú po 31. decembri 2018, na základe ktorej bola nehnuteľnosť odovzdaná do užívania po 31. decembri 2018.

Ak ide o "staršie zmluvy" výnimka ohľadne bytov, apartmánov, rodinných domov sa nezohľadní.

Autor: Ing. Nadežda Cígerová