Podnájom izby v nájomnom byte z pohľadu DPH

Celá otázka:

Firma A ako vlastník trojizbového bytu uzatvorila zmluvu na prenájom bytu na kancelárske účely s firmou B od marca 2018. Za celý byt v roku 2018 fakturovala nájomné s DPH. Firma B z 3 izieb prenajala 1 izbu firme C (so súhlasom vlastníka) od marca 2018. Nájomné fakturovala firme C s DPH. Dňa 3. 1. 2019 firma A, vlastník bytu, predala tento trojizbový byt.

Nový majiteľ uzatvoril s firmou B novú zmluvu na prenájom bytu od 3. 1. 2019 a fakturuje nájomné bez DPH ako oslobodené plnenie.

Firma B má od januára fakturovať firme C za prenájom izby:

1. s DPH? Zmluva medzi firmami B a C naďalej trvá, je uzatvorená na dobu neurčitú od marca 2018,
2. bez DPH ako oslobodené plnenie?

Odpoveď:

Podľa § 38 ods. 5 zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu alebo ich častí a nájmu apartmánu určeného na bývanie v bytovom dome.

Ustanovenie § 38 ods. 5 ZDPH v znení účinnom od 1. januára 2019 sa vzťahuje na zmluvu o nájme nehnuteľnosti uzavretú po 31. decembri 2018, na základe ktorej bola nehnuteľnosť odovzdaná do užívania po 31. decembri 2018.

Na základe uvedeného potom nový nájomný vzťah medzi novým majiteľom bytu a firmou B musí byť fakturovaný bez DPH (uplatní sa oslobodenie od DPH).

Ak zmena majiteľa bytu nemala vplyv na podnájom poskytovaný firmou B pre firmu C, t. j. nájomný vzťah nepretržite trvá od roku 2018, potom tento podnájom môže firma B naďalej fakturovať s DPH.

Záver:

Pre firmu B však nastane nepriaznivá situácia, keď prijme službu nájmu celého bytu bez DPH (teda nemôže si daň odpočítať), avšak časť bytu – prenájom jednej izby bude zdaňovať. V takomto prípade by bolo vhodnejšie, aby firma B fakturovala podnájom izby tiež oslobodený od DPH.

Autor: Ing. Nora Šišková