Registračná a oznamovacia povinnosť pri krátkodobom prenajímaní bytov

V súlade s § 123 Občianskeho zákonníka vlastník veci je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. S vecou (hnuteľnou alebo nehnuteľnou) teda môže disponovať podľa vlastného uváženia. Jednou z alternatív je jej prenajímanie.

Podľa § 119 ods. 1 Občianskeho zákonníka veci delíme na hnuteľné a nehnuteľné. V zmysle § 119 ods. 2 citovaného zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

Pojem „nehnuteľnosť“ je ako legislatívna skratka nepriamo vymedzený v § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP“). Za nehnuteľnosti sa v zmysle tohto ustanovenia považujú aj byty, nebytové priestory alebo ich časti.

Podľa § 261 ods. 9 Obchodného zákonníka zmluvy medzi osobami uvedenými v ods. 1 a 2, ktoré nie sú upravené v Hlave II tejto časti zákona (obchodné záväzkové vzťahy) a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, sa spravujú iba ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva je ako zmluvný typ upravená iba v Občianskom zákonníku. Aj keď tento záväzkový vzťah vznikne medzi podnikateľmi a týka sa ich podnikateľskej činnosti, neriadi sa Obchodným zákonníkom, ale Občianskym zákonníkom (ide o   tzv. absolútny neobchod).

Ustanovenia § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka všeobecne upravujú všetky druhy dočasného nájmu . Okrem toho existuje niekoľko špecifických úprav. Zákon č. 98/2014 Z. z., ktorý nadobudol účinnosť 1. 5. 2014, upravuje práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov, ako aj súvisiace právne vzťahy za predpokladu, že ide o krátkodobý nájom bytu.

Prehľad právnej úpravy prenajímania nehnuteľností:

• dočasný nájom vecí (aj nehnuteľných vecí) – ide o všeobecné ustanovenia § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka; podľa § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky;
• trvalý nájom bytov – ide o osobitné ustanovenia § 685 – § 716 Občianskeho zákonníka; podľa § 685 ods. 1 nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený ; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone;
• nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie – ide o osobitné ustanovenia § 717 a § 718 Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú trvalý nájom obytných miestností v podnikových ubytovniach (ubytovanie zamestnancov). Podľa § 717 v zariadeniach určených na trvalé bývanie vzniká nájom obytnej miestnosti nájomnou zmluvou uzavretou medzi prenajímateľom a nájomcom. Z ustanovenia § 718 vyplýva, že ak je nájomca povinný sa z obytnej miestnosti vysťahovať, stačí mu poskytnúť náhradné ubytovanie, pokiaľ nájomnou zmluvou nedohodli účastníci niečo iné;
• krátkodobý nájom bytu – podľa osobitného právneho predpisu (zákon č. 98/2014 Z. z.) s účinnosťou od 1. 5. 2014.

Z Koncepcie štátnej bytovej politiky do roku 2015 schválenej uznesením vlády SR č. 96 z 3. 2. 2010 vyplýva, že na Slovensku je sektor súkromného nájomného bývania oproti okolitým štátom Európskej únie značne poddimenzovaný a nerozvinutý. Dominancia súkromného vlastníctva bytov oproti nerozvinutému sektoru súkromného nájomného bývania vo veľkej miere oslabuje geografickú mobilitu pracovnej sily a je tiež jedným z faktorov vysokej miery dlhodobej nezamestnanosti. Podľa odporúčaní OECD práve rozvoj segmentu súkromného nájomného bývania je jedným z významných nástrojov pre znižovanie nezamestnanosti.

Prenajímateľ má mať na základe tejto novej, špecifickej právnej úpravy v prípade krátkodobého nájmu bytu reálnu možnosť účinnejšie si brániť vlastnícke právo k bytu, a to najmä v prípadoch porušovania zmluvy alebo zákona zo strany nájomcu, prípadne iných osôb.

Na porovnanie: pri trvalom nájme bytov je v ustanoveniach § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka upravené, za akých podmienok môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu:

a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,

b) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,

c) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,

d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z náj­mu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,

e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,

f) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu,

g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie .

V zmysle § 711 ods. 5 Občianskeho zákonníka, ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (podľa § 710 ods. 4 šesť mesiacov) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol. Pri trvalom nájme veľká výhoda nájomcu a nevýhoda prenajímateľa vyplýva z § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka. Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

V zmysle § 712a ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c), nájomca nemá právo na bytovú náhradu. Bytovými náhradami sú náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie. Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c) a ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.

Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. g) Občianskeho zákonníka, nájomca (ktorý využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely) nemá právo na bytovú náhradu.

V zmysle § 712a ods. 9 pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu. Osobitný zákon môže ustanoviť, kedy aj v týchto prípadoch má nájomca právo na bytovú náhradu. Ide o § 4 zákona č. 189/1992 Zb., podľa ktorého pri zániku nájmu dohodnutého na dobu určitú nájomca má právo na bytovú náhradu, ak nájom bytu skončil pred uplynutím dohodnutej doby z dôvodu, že byt bez zavinenia nájomcu nie je možné ďalej užívať alebo ak ide o služobný byt alebo o byt osobitného určenia a nájomca pred jeho užívaním ukončil užívanie iného bytu.

Registračná a oznamovacia povinnosť

V dôvodovej správe sa o. i. uvádza:

„S ohľadom na zistenia z aplikačnej praxe spojené najmä s neoznamovaním existencie nájomného vzťahu orgánom finančnej správy je potrebné vytvoriť aj právny mechanizmus, ktorý by takéto porušovanie právnych predpisov účinne a preventívne eliminoval. Podľa novonavrhovaného mechanizmu v prípade porušenia predmetnej registračnej a oznamovacej povinnosti v súvislosti s nájomným pomerom sa osobitný režim návrhu zákona neuplatní a právne vzťahy založené nájomnou zmluvou sa budú spravovať ustanoveniami § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Prenajímateľ si tak z dôvodu riadneho nedodržania právnych predpisov na úseku daňovej správy sám zapríčiní, že jeho zmluvný vzťah nebude požívať právne výhody, ktoré osobitný režim návrhu zákona zavádza. V danom prípade však nejde o sankciu, ale o  motivačné opatrenie normatívneho charakteru, ktoré má na nesankčnej báze stimulovať plnenie osobitných právnych povinností prenajímateľa.“

Podľa § 3 ods. 5 zákona č. 98/2014 Z. z., ak prenajímateľ nesplní povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu (nasleduje odkaz na § 49a ods. 2 ZDP), spravuje sa nájom týmto zákonom okrem ustanovení § 7 ods. 1 a 4 a § 9 ods. 1; po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa použijú ustanovenia § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka a tento zákon. Prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať. Z tohto aspektu však v praxi vzniká istý problém.

Nie na každého daňovníka sa v súvislosti s prenajímaním bytu vzťahuje registračná, resp. oznamovacia povinnosť.

Vývoj právnej úpravy

a) Pred 1. septembrom 2007 daňovníkovi pri začatí prenajímania nehnuteľnosti registračná, resp. oznamovaciu povinnosť nevznikla.

b) Táto povinnosť bola zavedená s účinnosťou od 1. 9. 2007 na základe novelizácie v tom čase platného zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov (ďalej aj „ZSD“). Fyzická osoba, ktorá nebola registrovaná podľa § 31 ods. 1 ako podnikateľ, bola povinná do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala byt, resp. nebytový priestor alebo nehnuteľnosť okrem pozemku, požiadať miestne príslušný daňový úrad (podľa trvalého pobytu) o registráciu . Pokiaľ už bola registrovaná podľa § 31 ods. 1 ako podnikateľ, vzťahovala sa na ňu povinnosť do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala byt alebo nebytový priestor, alebo nehnuteľnosť okrem pozemku, oznámiť túto skutočnosť miestne príslušnému správcovi dane (daňovému úradu). V zmysle prechodného ustanovenia § 110g ods. 4 prenajímateľ, ktorý pred 1. 9. 2007 nemal povinnosť registrovať sa podľa ZSD účinného do konca augusta 2007, bol povinný požiadať o registráciu do konca decembra 2007.

c) Dňa 1. 1. 2012 nadobudol účinnosť zákon č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov; týmto zákonom bol zákon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov zrušený. Daňový poriadok (ktorý medzičasom bol už viackrát novelizovaný) upravuje správu daní, práva a povinnosti daňových subjektov a iných osôb, ktoré im vzniknú v súvislosti so správou daní; správou daní sa podľa § 2 citovaného zákona rozumie postup súvisiaci so správnym zistením dane a zabezpečením úhrady dane a ďalšie činnosti podľa tohto zákona alebo osobitných predpisov. V § 67 daňového poriadku je upravený postup pri registrácii.

d) Dňa 1. 1. 2012 nadobudol účinnosť aj zákon č. 331/2011 Z. z. zo 14. 9. 2011, ktorého článok II tvorí novela ZDP, tzv. vyvolané zmeny v súvislosti s novým daňovým poriadkom. Do ZDP bol o. i. vložený aj § 49a upravujúci registračnú a oznamovaciu povinnosť.

Aktuálna právna úprava

Z § 49a ods. 2 ZDP vyplýva, že fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná podľa ods. 1 (ako podnikateľ), je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, požiadať správcu dane (daňový úrad) o registráciu.

Z ustanovenia § 49a ods. 2 ZDP zároveň vyplýva, že daňovník, ktorý je už zaregistrovaný (ako podnikateľský subjekt), nie je povinný pri začatí prenajímania nehnuteľností požiadať správcu dane o registráciu.

Ako je to s oznamovacou povinnosťou?

Podľa § 49a ods. 6 ZDP, ak dôjde k zmenám skutočností zakladajúcich povinnosť registrácie podľa tohto zákona, najmä ak daňovníkovi zanikne daňová povinnosť, je povinný tieto skutočnosti oznámiť správcovi dane do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom tieto zmeny nastali . Ak nastali skutočnosti, ktoré majú za následok zrušenie registrácie, daňovník je povinný požiadať o zrušenie registrácie.

Ak vznikla daňovníkovi rovnaká oznamovacia povinnosť voči inej inštitúcii a táto inštitúcia nové alebo zmenené skutočnosti oznamuje správcovi dane podľa osobitného predpisu, daňovník nie je povinný tieto skutočnosti oznámiť správcovi dane.

Ak je daňovník už zaregistrovaný (ako podnikateľ), začatie prenajímania nehnuteľností v princípe nemožno považovať za zmenu skutočností zakladajúcich povinnosť registrácie. Nevzťahuje sa teda naňho oznamovacia povinnosť ani pri začatí, ani pri skončení prenajímania nehnuteľností .

Táto právna úprava síce na jednej strane nezaťažuje podnikateľov, na druhej strane nie je zrejme ideálna, a to aj vzhľadom na nový inštitút krátkodobého nájmu bytov. Bude sa v prípade podnikateľov považovať táto povinnosť vždy za splnenú?

Ako nie celkom spravodlivé sa to môže javiť ostatným prenajímateľom, ktorí nepodnikajú. Za nesplnenú povinnosť sa považovať nemôže, keďže im ani nevzniká. Novozavedené motivačné opatrenie bude teda pôsobiť len voči tým občanom, ktorí nepodnikajú.

Poznámka redakcie:
§ 49a ods. 2 ZDP
§ 49a ods. 6 ZDP

Autor: Ing. Veronika Javorská