Technické zhodnotenie pri prenájme nebytových priestorov – účtovné a daňové súvislosti

V podnikateľskej praxi je bežným postupom, že k uskutočňovaniu podnikateľskej činnosti, a tým k dosahovaniu príjmov sú využívané nielen vlastné, ale aj prenajaté nebytové priestory. Sú využívané na obchodné, výrobné účely, ale aj na poskytovanie služieb či na administratívne účely. Najskôr je potrebné zopakovať, že nájomný vzťah vzniká na základe nájomnej zmluvy, ktorá je upravená v § 663 až § 720 Občianskeho zákonníka ako všeobecnej právnej norme a vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom sa riadia špeciálnou právnou normou, ktorou je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Nájomný vzťah môže byť dohodnutý na dobu určitú alebo na dobu neurčitú.

Pokiaľ vlastník (prenajímateľ) prenajme svoje nebytové priestory nájomcovi na výkon podnikateľskej činnosti, často sa stáva, že nájomca potrebuje uskutočniť na prenajatom majetku také úpravy, ktoré prispôsobia nehnuteľnosť na výkon jeho podnikania.

Pre prípad nutnosti vykonania technického zhodnotenia (ďalej len „TZH“) v čase uzatvorenia nájomného vzťahu alebo v budúcnosti je v záujme obidvoch zmluvných strán, aby súčasťou zmluvných dojednaní bolo dojednanie o tom, ktorá zo zmluvných strán vykoná a uhradí TZH, resp. prípadný záväzok nájomcu, že nebytový priestor dokončí alebo upraví na svoje náklady tak, aby vyhovoval účelu, na ktorý bude nebytový priestor využívaný. Takéto dojednanie má významné účtovné a daňové dosahy na strane prenajímateľa aj nájomcu.

Pojem TZH je vymedzený v § 29 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP“) a rozumejú sa ním výdavky:

• na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, rekonštrukciu a modernizáciu a súčasne
• prevyšujúce pri jednotlivom hmotnom majetku a nehmotnom majetku 1 700 € v úhrne za zdaňovacie obdobie.

V tomto ustanovení je pri definícii niektorých pojmov odkázané aj na osobitný predpis, ktorým je stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb.).

V prehľadnej tabuľke uvedieme pojmy, ktorými je definované TZH:

Na základe dohody zmluvných strán môže byť TZH prenajatého nebytového priestoru vykonané a hradené buď:

• prenajímateľom a vtedy zohľadní náklady na TZH vo zvýšenom nájomnom,

alebo

• nájomcom a vtedy buď:
  • prenajímateľ uhradí nájomcovi hodnotu vykonaného technického zhodnotenia jednorazovo alebo postupne v zníženom nájomnom, alebo
  • prenajímateľ neuhradí nájomcovi hodnotu vykonaného technického zhodnotenia a uzatvoria písomnú dohodu o tom, že TZH bude odpisovať nájomca a na strane prenajímateľa z toho dôvodu nepríde k zvýšeniu ocenenia nebytového priestoru. Na dohodu, že TZH vykoná a uhradí nájomca, potom nadväzuje ďalšia podstatná náležitosť nájomnej zmluvy, a to dojednanie o náhrade vložených investícií po skončení nájomného vzťahu.

Ako bolo vyššie naznačené, TZH prenajatého nebytového priestoru (nehnuteľnosti) má svoje významné účtovné a daňové dosahy. Vo všeobecnosti platí, že o výdavky na TZH sa zvyšuje ocenenie dlhodobého hmotného a nehmotného majetku, ktoré je súčasťou nákladov, prostredníctvom účtovných odpisov a osobitne aj daňových odpisov podľa ZDP.

V prípade technického zhodnotenia na prenajatom dlhodobom majetku má však táto zásada svoje špecifiká. Preto je potrebné vychádzať priamo zo zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“) a nadväzne z ustanovení opatrenia MF SR č. 23054/2002-92, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o postupoch účtovania a rámcovej účtovej osnove pre podnikateľov účtujúcich v sústave podvojného účtovníctva (ďalej len „postupy účtovania“), ktoré upravujú problematiku oceňovania a účtovania jednotlivých situácií, ktoré sa viažu k používaniu technického zhodnotenia.

Poznámka redakcie:
§ 29 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov

Autor: Ing. Peter Horniaček