Zhodnotenie predmetu nájmu pri nájme nebytového priestoru

Nájomná zmluva je upravená v Občianskom zákonníku. Aj medzi podnikateľmi sa vždy nájomná zmluva na nebytový priestor riadi podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, a to z dôvodu, že ide o absolútny neobchodný vzťah, ktorý sa nikdy nemôže riadiť ustanoveniami Obchodného zákonníka.

Nájom nebytových priestorov vzniká nájomnou zmluvou, ktorá musí spĺňať minimálne zákonné predpoklady, ktorými sú písomná forma, presná identifikácia subjektov nájomného vzťahu, špecifikácia predmetu nájmu, účel nájmu, výška nájomného a v prípadoch, ak nejde o nájom na neurčitý čas, je potrebné uviesť aj čas, na ktorý prenajímateľ s nájomcom zmluvu uzatvárajú.

Zmeny predmetu nájmu je možné robiť len so súhlasom prenajímateľa, preto je potrebné tieto zmeny zapracovať priamo do nájomnej zmluvy. Ak sa majú realizovať až počas nájomného vzťahu, je možné uzavrieť dodatok k nájomnej zmluve, prípadne samostatnú dohodu s prenajímateľom.

Nájomná zmluva je upravená v § 663 až § 720 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“).

Aj medzi podnikateľmi sa vždy nájomná zmluva na nebytový priestor riadi podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, a to z dôvodu, že ide o absolútny neobchodný vzťah, ktorý sa teda nikdy nemôže riadiť ustanoveniami Obchodného zákonníka.

Podľa § 720 Občianskeho zákonníka nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov“).

Na vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom nebytového priestoru sa primárne použije zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov ako zákon lex specialis a Občiansky zákonník sa použije ako lex generalis – norma všeobecná, ktorá sa použ­ije len v prípade, ak norma špeciálna, v našom prípade zákon o náj­me a podnájme nebytových priestorov, neupravuje niektorú podstatnú otázku.

Nájom nebytových priestorov vzniká nájomnou zmluvou, ktorá musí spĺňať minimálne zákonné predpoklady, ktorými sú písomná forma, presná identifikácia subjektov nájomného vzťa­hu, špecifikácia predmetu nájmu, účel nájmu, výška nájomného a v prípadoch, ak nejde o nájom na neurčitý čas, bude potrebné uviesť aj čas, na ktorý prenajímateľ s nájomcom zmluvu uzatvárajú.

Ak v zmluve o nájme nebytového priestoru bude chýbať čo len jedna z týchto podstatných náležitostí, bude neplatná.

Neplatnosť právnych úkonov je upravená v Občianskom zákonníku, pričom v § 40 je upravená neplatnosť pre prípad nedodržania formy predpísanej zákonom.

V našom prípade zákon vyžaduje kogentne písomnú formu, preto nie je možné uzavrieť nájomný vzťah na nebytový priestor ústnou dohodou.

Takáto dohoda by bola priamo zo zákona neplatná. Prenajímateľ, ako aj nájomca si musia taktiež uvedomiť, že písomne uza­vreté zmluvy možno meniť alebo dopĺňať len písomne, a to zväčša vo forme písomných dodatkov k zmluve, ktoré budú tvoriť neoddeliteľnú súčasť pôvodnej zmluvy.

Zmluvné strany sa neraz dohodnú, že nájomca prevezme nebytový priestor nedokončený a na svoje náklady ho opraví, resp. dá do stavu, ktorý umožní jeho komerčné využívanie prenajímateľom. V mnohých prípadoch sa zmluvné strany dohodnú, že nájomca si priestory upraví podľa svojej predstavy, prípadne môže nastať aj situácia, že menej solventný vlastník budovy, ktorá je v zlom technickom stave, túto prenajme ako nebytový priestor, s tým, že nájomcovia sú povinní si dať tieto priestory do stavu vhodného na dlhodobé užívanie.

Ako riešiť takto vzniknutú situáciu v praxi?

Z praktického hľadiska sa treba pozerať na nájomcu ako na investora, ktorý nielenže ide do prenajatých priestorov vykonávať podnikateľskú činnosť, ale do nich investuje neraz nemalé sumy peňazí a má záujem svoju investíciu chrániť.

Ako teda postupovať? V prvom rade je potrebné si ujasniť, či uzavrieť zmluvu na dobu neurčitú alebo určitú. Ak bol nájomný vzťah dojednaný na dobu určitú, v takom prípade skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.

V takomto prípade je potrebné čas nájmu upraviť tak, aby sa investícia vrátila počas prenájmu priestoru napríklad dohodou s prenajímateľom, že určitá výška nájomného sa bude odrátavať na vloženú investíciu.

Toto riešenie má aj nevýhodu, a to v prípade podnikateľského neúspechu nájomcu.

Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov v ustanovení § 9 pripúšťa taxatívne vymedzené podmienky, kedy možno vypovedať nájom dohodnutý na určitý čas. Výpoveď daná prenajímateľom musí byť však urobená v písomnej forme, v opačnom prípade je neplatná.

Písomne vypovedať nájomný vzťah uzavretý na dobu určitú možno vtedy, len ak je naplnená niektorá z podmienok výslovne uvedená v zákone.

Zákon umožňuje vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na určitý čas nielen prenajímateľovi, ale aj nájomcovi. Podmienka písomnej formy je zachovaná aj pri výpovedi danej nájomcom.

Nájomca môže písomne vypovedať nájomnú zmluvu v prípade, ak stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal alebo ak sa nebytový priestor stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie.

Takýmto prípadom môže byť najmä nevyhovujúci hygienický stav nebytového priestoru pre určité typy prevádzok, akými sú napríklad ambulancie všeobecných lekárov, stomatológov atď.

Nájomca môže písomne vypovedať nájomnú zmluvu aj v prípade, ak prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti, a to najmä neudržuje nebytový priestor v stave spôsobilom na dohovorené užívanie alebo v prípade, ak prenajímateľ na svoje náklady nezabezpečuje riadne poskytovanie v zmluve dohodnutých služieb, ako napríklad odvoz smetí, upratovanie, dodávky energií atď.

Pri nájme na dobu neurčitú by som odporúčal stanoviť dlhšiu výpovednú dobu, ale aj toto riešenie nie je komplexné, pretože opäť v prípade podnikateľského neúspechu je povinný strpieť túto výpovednú dobu aj prenajímateľ.

Ďalšou podstatnou skutočnosťou je nevzdať sa práva na náhradu vložených investícií priamo v zmluve o nájme nebytového priestoru. V mnohých zmluvách sa často nachádza formulácia, že nájomca sa vzdáva všetkých investícií vložených do nebytového priestoru.

Už Najvyšší súd Českej republiky (rozsudok Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 28 Cdo 1222/2007) riešil otázku, či je takéto vzdanie sa práva vopred platné alebo nie a dospel k záveru, že aj napriek ust. § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého dohoda, ktorou sa niekto vzdá práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná, treba v tomto prípade vykladať toto ustanovenie reštriktívne v prospech autonómie vôle účastníkov zmluvného vzťahu.

Je preto podstatné, aby sa budúci nájomca, ktorý ide do nehnuteľnosti investovať, vyhol podobnej formulácii v nájomnej zmluve, pretože tá by spôsobila jeho neúspech v prípadnom súdnom konaní.

Podľa ustanovenia § 13 zákona č. 116/1990 Zb., ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Nie je však spravodlivé požadovať od nájomcu, aby zhodnotenú budovu, resp. priestor znova „zničil“ a vrátil do predošlého stavu.

Najmä v prípadoch, ak ním urobené zásahy do stavby boli so súhlasom prenajímateľa – čo odporúčam zakotviť priamo do zmluvy, prípadne do písomného dodatku k nájomnej zmluve – a takéto odstraňovanie by mohlo narušiť statiku budovy. Je teda v rozpore s dobrými mravmi žiadať od nájomcu, aby vrátil predmet nájmu do pôvodného stavu najmä pri závažnom zhodnotení nehnuteľnosti.

V takomto prípade treba rozlišovať drobné stavebné úpravy, ktoré je možné vrátiť do pôvodného stavu, od investícií, na podklade ktorých došlo k značnému zhodnoteniu nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa.

Ako postupovať v prípade, ak prenajímateľ po skončení nájmu nechce uhradiť zhodnotenie nehnuteľnosti?

Je potrebné sa obrátiť na súd, ktorý v súdnom konaní vyhotoví znalecký posudok, na podklade ktorého sa vyčísli zhodnotenie nehnuteľnosti. Nájomca má vždy nárok len na to, o čo bol predmet nájmu reálne zhodnotený, čo nevie súd posúdiť z vlastnej úradnej činnosti, a preto bude musieť poveriť súdneho znalca znaleckou úlohou.

Samozrejme, najčastejším spôsobom je dohoda medzi nájomcom a prenajímateľom o znížení nájomného, je však potrebné podotknúť, že najmä pri predčasnom skončení podnikateľskej činnosti nemusí byť celá suma vloženej investície splatená.

Zastávam názor, že ak nájomca v súdnom konaní preukáže, že platil nižšie nájomné z dôvodu vloženej investície, možno konštatovať, že takýto dlh prenajímateľ uznával a súhlasil s jeho splácaním v takejto forme.

Z dôvodu právnej istoty preto odporúčam nasledovné:

• Zmeny v predmete nájmu je možné v zmysle zákona robiť len so súhlasom prenajímateľa, preto odporúčam tieto zmeny zapracovať priamo do nájomnej zmluvy. Ak sa majú realizovať až počas nájomného vzťahu, je možné uzavrieť dodatok k nájomnej zmluve, prípadne samostatnú dohodu s prenajímateľom.
• V zmluve sa vyhýbať ustanoveniam, z ktorých znenia by vyplývalo, že sa nájomca vzdáva nároku na akúkoľvek refundáciu za vložené investície do predmetu nájmu.
• Ak je to možné, priamo v zmluve vyčísliť vložené investície do predmetu nájmu, a to aj s presným popisom prác, ktoré sa majú vykonať.
• Po vykonaní úprav tieto nechať prevziať priamo prenajímateľovi s tým, že súhlasí s rozsahom vykonaných prác a ich finančným vyúčtovaním.
• Presne si dohodnúť spôsob úhrady vloženej investície s prenajímateľom.

 
Poznámka redakcie:
§ 663 až § 670 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka
§ 9 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
§ 13 zákona č. 116/1990 Zb.

Autor: JUDr. Peter Strapáč, PhD.