Kúpa budovy spolu s pozemkom

Hmotný majetok s výnimkou hmotného majetku vytvoreného vlastnou činnosťou oceňujeme v účtovníctve obstarávacou cenou. Obstarávacou cenou je cena, za ktorú sa majetok obstaral a náklady súvisiace s jeho obstaraním.

Účtovanie obstarávania dlhodobého hmotného majetku je podrobnejšie upravené v § 35 opatrenia MF SR č. 23 054/2002-92 – postupy účtovania pre podnikateľov účtujúcich v sústave podvojného účtovníctva a v § 10 ods. 17 a 28 opatrenia č. MF/27076/2007-74 – postupy účtovania pre podnikateľov účtujúcich v sústave jednoduchého účtovníctva.

Medzi náklady súvisiace s obstaraním dlhodobého hmotného majetku možno zaradiť najmä:

– náklady na prípravu a zabezpečenie výstavby dlhodobého hmotného majetku,  napríklad odvody za dočasné alebo trvalé odňatie poľnohospodárskej pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, náklady na poskytnutie záruky v súvislosti s obstaraním, a to do času jeho uvedenia dlhodobého majetku do užívania,

– prieskumné, geologické, geodetické práce, náhrady za ujmy poľnohospodárskych organizácií, náklady na technickú rekultiváciu,

– náhrady za nútené obmedzenie užívania nehnuteľností a náhrady majetkovej ujmy poskytované vlastníkovi nehnuteľnosti podľa osobitných predpisov,

– skúšky, ktorými zhotoviteľ preukazuje riadne vykonanie diela,

– provízie, poplatky realitnej kancelárii atď.,

– náklady na montáž, prepravné náklady.

Náklady podľa vyššie uvedeného ustanovenia nie sú vyčerpávajúce. Ich rozsah môže byť širší.

Súčasťou obstarávacej ceny nie sú penále, pokuty, poplatky, úroky z omeškania, peňažné náhrady škôd súvisiace s obstaraním dlhodobého hmotného majetku, náklady na prípravu pracovníkov pre budované prevádzky a zariadenia, náklady na vybavenie obstarávaného dlhodobého majetku zásobami, náklady na biologickú rekultiváciu, kurzové rozdiely, náklady na opravu a udržiavanie dlhodobého hmotného majetku. Opravami sa odstraňuje čiastočné fyzické opotrebenie alebo poškodenie za účelom uvedenia majetku do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu. Uvedením do prevádzkyschopného stavu sa rozumie vykonanie opravy aj s použitím iných než pôvodných materiálov, náhradných dielcov, súčastí alebo technológií, ak nedôjde k zmene technických parametrov alebo zvýšeniu výkonnosti majetku ani k zmene účelu použitia. Udržiavaním sa spomaľuje fyzické opotrebenie, predchádza jeho následkom a odstraňujú sa drobnejšie závady. Výdavky na opravu poškodeného majetku sú daňovým výdavkom v plnej výške hneď pri obstaraní, za predpokladu, že ide o výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu, je daňovníkom preukázateľne vynaložený a zaúčtovaný v účtovníctve.

Zahrnutie úrokov z úverov do času uvedenia majetku do používania je na rozhodnutí účtovnej jednotky.

Náklady na znalecký posudok pred zakúpením nehnuteľnosti, ako aj správne poplatky za zápis nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností sú súčasťou obstarávacej ceny kupovanej budovy a pozemku.

V prípade kúpy nehnuteľnosti pre účely ocenenia je potrebné poznať zvlášť obstarávaciu cenu budovy a obstarávaciu cenu pozemkov, a to najmä z dôvodu, že pozemky sa neodpisujú. Stanovenie ceny jednotlivých nehnuteľností je  potrebné aj z dôvodu správneho určenia vstupnej ceny pre účely odpisovania podľa zákona o dani z príjmov.

Ak nie je osobitne dohodnutá v kúpnej zmluve cena pozemku a cena budovy, účtovná jednotka môže vychádzať z ceny, ktorá je uvedená v znaleckom posudku, ak je tento vypracovaný.

Ak nie je ani v znaleckom posudku uvedená cena jednotlivých nehnuteľností, riešením je rozdelenie kúpnej ceny iným kvalifikovaným odhadom.

Ako bolo už spomenuté, pozemky sa neodpisujú. Budova patrí podľa prílohy č. 1 k zákonu č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov do štvrtej odpisovej skupiny s dobou odpisovania 20 rokov, ak nejde o drobné stavby alebo montované budovy, ktoré patria do tretej odpisovej skupiny.

Účtovné odpisy uplatňuje účtovná jednotka podľa vopred stanoveného odpisového plánu.

U platiteľa dane z pridanej hodnoty DPH nie je súčasťou obstarávacej ceny hmotného majetku.

V danom prípade náklady, ako sú nátery na interiér budovy, inštalačný materiál, bezpečnostné zámky, kuchynská linka, zabezpečovacie zariadenie, náklady na obnovu sanitárnych zariadení, ako aj náklady na likvidáciu stavebného odpadu spojeného s uvedenými prácami sú súčasťou vstupnej ceny budovy, ak boli vynaložené do doby zaradenia budovy do užívania a ak nejde o opravu v zmysle vyššie uvedenej definície. 

Náklady na reklamu nesúvisia s obstaraním ani s opravou alebo technickým zhodnotením budovy. Účtujú sa priamo do nákladov. Skrinky pre zamestnancov môžu mať charakter zásob alebo dlhodobého hmotného majetku, a to podľa rozhodnutia účtovnej jednotky.

Pri účtovaní nakúpeného zariadenia musí účtovná jednotka rozlišovať, či ide o dlhodobý hmotný majetok alebo zásoby.

Ako dlhodobý hmotný majetok sa účtujú samostatné hnuteľné veci alebo súbory hnuteľných vecí so samostatným technicko-ekonomickým určením s dobou použiteľnosti dlhšou ako jeden rok a v ocenení vyššom, ako je suma ustanovená v osobitnom predpise. Osobitným predpisom je zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, v ktorom je stanovené, že týmto ocenením je suma vyššia ako 1 700 eur.

Účtovná jednotka sa však môže rozhodnúť, že aj majetok, ktorého obstarávacia cena je nižšia ako 1 700 eur, môže zaradiť do dlhodobého hmotného majetku, ak je doba použiteľnosti dlhšia ako jeden rok.

Náklady, ktoré nie sú opravami a účtovná jednotka ich vynaloží po zaradení budovy do užívania, môžu mať charakter technického zhodnotenia.

Technickým zhodnotením hmotného a nehmotného majetku sa na účely zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov rozumejú výdavky na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, rekonštrukcie a modernizácie prevyšujúce pri jednotlivom hmotnom majetku a nehmotnom majetku 1 700 eur v úhrne za zdaňovacie obdobie.

Technické zhodnotenie vykonané v tom roku, kedy bol majetok zaradený do užívania, je súčasťou vstupnej ceny majetku. V ďalších rokoch zvyšuje vstupnú alebo zostatkovú cenu majetku.

Poznámka redakcie: 

§ 35 opatrenia MF SR č. 23 054/2002-92
§ 10 ods. 17 a 28 opatrenia č. MF/27076/2007-74
§ 29 zákona č. 595/2003 Z. z.

Autor: Ing. Iveta Kolenová