Refakturácia energií nájomcom z pohľadu DPH, finančná zábezpeka

Otázka:

Platiteľ DPH, prenajíma byty v bytovom dome, ktorého je vlastníkom. Má to ako predmet podnikania. V uvedenej nehnuteľnosti sa nachádza viacero bytov. Na zmluvách je uvedené, že nájom je za cenu napr. 400 € a záloha za energie je 100 €, spolu 500 € mesačne, je dohodnutý na rok splátkový kalendár. Energie a ostatné služby spojené s užívaním bytu sa spolu s nájmom platia mesačne a budú vyúčtované raz ročne alebo pri skončení nájmu.

Z faktúr za energie platiteľ na vstupe neuplatňuje DPH. Na začiatku nájmu sa platí finančná zábezpeka (trvalá počas celej doby nájmu), ktorá slúži na prípadné vyrovnanie spôsobenej škody alebo na úhradu nedoplatkov. Ak nedoplatky ani škoda nebudú, bude finančná zábezpeka v plnej výške vrátená po skončení nájmu.

• Je povinnosť odviesť DPH zo zálohovej platby za energie každý mesiac?
• Je povinnosť odviesť DPH z vyúčtovacej faktúry za služby spojené s užívaním bytu (elektrina, voda, plyn, iné)?
• Ak je povinnosť odviesť DPH z energií, je možnosť si odpočítať energie na vstupe?
• Ak by zmluva znela iba na nájomné spojené s energiami (bez konkrétneho vyčíslenia), bude vyúčtovacia faktúra za služby spojené s užívaním bytu s DPH?
• Finančná zábezpeka sa zahrnie do DPH pri zaplatení alebo až momentom, kedy sa prípadne použije na úhradu nájomného?

Odpoveď:

Samotný nájom nehnuteľnosti musí byť s účinnosťou od 1. 1. 2019 oslobodený od DPH na základe § 38 ods. 5 zákona o DPH.

Refakturácia energií nájomcom

Pokiaľ ide o refakturáciu energií nájomcom [energie – voda, plyn, elektrina, teplo – sa na účely DPH podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH považujú za tovar], prenajímateľ sa môže rozhodnúť, že:

1. Nebude požadovať úhradu za presnú spotrebu energií, úhrada bude paušálna – v takom prípade pôjde o zdaniteľné plnenie, ktoré je spojené s hlavným plnením – nájmom bytu, ktorý je podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH oslobodený od dane, teda refakturácia energií ako vedľajšie plnenie k hlavnému plneniu – nájmu, bude tiež oslobodená od dane.
   Vzhľadom na uvedené potom na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH nevznikne právo na odpočítanie DPH z energií pri nákupe od príslušných poskytovateľov.
   
   
2. Prenajímateľ bude požadovať každý mesiac úhradu za presnú spotrebu energií (energie bude mesačne rozúčtovávať) – potom podľa § 19 ods. 3 písm. c) zákona o DPH prenajímateľovi vzniká daňová povinnosť dňom vyhotovenia faktúry pre nájomcu za presnú spotrebu energií.
   V takom prípade vzniká prenajímateľovi nárok na odpočítanie DPH pri nákupe týchto energií podľa § 49 ods. 2 písm. a) zákona o DPH.

Ak je prenajímateľ s nájomcom dohodnutý na mesačných paušálnych platbách za odber týchto energií a na vykonaní vyúčtovania odberu za určité časové obdobie, daňová povinnosť vzniká prenajímateľovi každý mesiac podľa § 19 ods. 1 zákona o DPH z týchto záloh, zároveň má právo na odpočítanie DPH podľa § 49 ods. 2 písm. a) zákona o DPH. Vykonanie vyúčtovania je potom považované za opravu základu dane podľa § 25 ods. 1 zákona o DPH z dôvodu, že vyúčtovaním celkového odberu elektriny, plynu, vody alebo tepla za určité časové obdobie dochádza k zníženiu alebo zvýšeniu celkovej ceny dodaného tovaru - energie (prenajímateľom je vystavený dobropis alebo ťarchopis).

Finančná zábezpeka

Finančná zábezpeka (peňažná rezerva) uhradená v súvislosti s nájmom na účely prípadných škôd alebo nedoplatkov, ktorá bude v prípade nevyčerpania vrátená nájomcovi, nie je predmetom DPH podľa § 2 ods. 1 zákona o DPH, ide len o určité peňažné plnenie, ktoré nie je zdaniteľným plnením.

Autor: Ing. Nora Šišková