Prenájom nehnuteľnosti a jeho zdanenie daňou z príjmov fyzickej osoby v roku 2013

Nie na každý prenájom nehnuteľnosti je potrebné živnostenské oprávnenie.

Odplatné odovzdanie nehnuteľnosti prenajímateľom do užívania nájomcovi považuje zákon o živnostenskom podnikaní č. 455/1991 Z. z. v platnom znení (ďalej len živnostenský zákon) za živnosť len vo vymedzených prípadoch.

Podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona je prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov živnosťou, ak:

• sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom.

Ustanovenie § 4 ods. 2 živnostenského zákona upravuje potrebu živnostenského oprávnenia v prípade prevádzkovania garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá. Toto ustanovenie hovorí, že prevádzkovanie garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá je živnosťou:

• ak sú splnené podmienky podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona, t. j. popri prenájme garáže alebo odstavnej plochy sa poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom, alebo
• ak garáže, prípadne odstavné plochy slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti.

V prípade prenajímania garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá, ktoré slúžia na umiestnenie 5 a viac vozidiel vo vlastníctve iných osôb, ako je vlastník alebo nájomca nehnuteľnosti, je potrebné na výkon činnosti živnostenské oprávnenie bez ohľadu na skutočnosť, či sa popri prenájme garáže (odstavnej plochy) poskytujú aj iné než základné služby alebo nie.

Ministerstvo vnútra Slovenskej republiky zverejnilo na svojom portáli www.minv.sk zoznam voľných živností, medzi ktorými sa pod kódom 25.2 nachádza živnosť: „Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom“.

V poznámke k živnosti s kódom 25.2 je uvedené, že:

1. Základnými službami treba rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Za takéto služby v praxi možno považovať napr.: dodávku tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a pod.
2. Rozsah živnostenského oprávnenia nezahŕňa súčasne osobitný prenájom vnútorného vybavenia (pozri 25.3) ani vykonávanie iných ako základných služieb, napr. upratovacie práce.

Z uvedeného vyplýva, že prenájom nehnuteľnosti, bytu alebo nebytového priestoru nie je živnosťou, ak sú popri prenájme nájomcovi poskytované len základné služby nevyhnutné na prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, uvedené v poznámke pod bodom č. 1. Ak sa však popri prenájme nehnuteľnosti poskytujú aj iné služby (napríklad upratovanie bytu, výmena posteľnej bielizne, príprava raňajok a pod.), na prenájom nehnuteľnosti by mal mať prenajímateľ živnostenské oprávnenie a zároveň by mal mať živnostenské oprávnenie na činnosť, ktorú popri prenájme nehnuteľnosti v prospech nájomcu vykonáva.

Nesúlad živnostenského zákona a zákona o dani z príjmov

Ak prenajímateľ spolu s nehnuteľnosťou (napr. bytom) prenajíma ako príslušenstvo aj hnuteľné veci (napr. nábytok, pračku, chladničku a pod.), prenájom hnuteľných vecí z pohľadu živnostenského zákona nespadá pod prenájom nehnuteľnosti. Na prenájom hnuteľných vecí je potrebné živnostenské oprávnenie (kód 25.3 – prenájom hnuteľných vecí). Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 6 ods. 3 však hovorí, že príjmom z prenájmu sú príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. 

Poznámka redakcie:
§ 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Z. z.
§ 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.

Registračnú povinnosť k dani z príjmov fyzickej osoby upravuje § 49a zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v platnom znení (ďalej len zákon o dani z príjmov).

Pri plnení registračnej povinnosti k dani z príjmov fyzickej osoby je potrebné rozlišovať, či prenájom nehnuteľnosti realizuje fyzická osoba ako činnosť, na ktorú získala povolenie na podnikanie (živnostenský list), alebo ako činnosť, na ktorú nemá živnostenské oprávnenie.

2.1 Registračná povinnosť v prípade oprávnenia na podnikanie

V prípade vykonávania prenájmu nehnuteľnosti v rámci živnostenského oprávnenia sa na registračnú povinnosť vzťahuje § 49a ods. 1 zákona o dani z príjmov. Fyzická osoba, ktorá na území Slovenskej republiky získala oprávnenie na podnikanie v predmete činnosti prenájom nehnuteľnosti, je povinná požiadať správcu dane o registráciu do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom získala oprávnenie na podnikanie. Pre účely registrácie k dani z príjmov sa dňom získania oprávnenia na podnikanie považuje deň, keď je fyzická osoba oprávnená začať podnikať na území Slovenskej republiky. Registračnú povinnosť si môže fyzická osoba splniť aj prostredníctvom jednotného kontaktného miesta pri vybavovaní živnosti.

2.2 Registračná povinnosť bez oprávnenia na podnikanie

Ustanovenie § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov ukladá fyzickej osobe, ktorá nie je registrovaná z titulu oprávnenia na podnikanie, požiadať správcu dane o registráciu do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala nehnuteľnosť. Na vznik registračnej povinnosti nie je rozhodujúce poberanie príjmov z prenájmu, ale začiatok prenájmu. Registračná povinnosť podľa § 49a ods. 2 sa nevzťahuje na prenájom pozemkov.

Žiadosť o registráciu predkladá fyzická osoba správcovi dane na predpísanom tlačive „Žiadosť o registráciu fyzickej osoby“, ktoré je možné získať na daňovom úrade alebo na portáli www.financnasprava.sk.

Na základe registrácie pridelí správca dane prenajímateľovi nehnuteľnosti daňové identifikačné číslo. Toto číslo plní rovnakú funkciu ako číslo pridelené osobám, ktoré získali povolenie alebo oprávnenie na podnikanie. Daňové identifikačné číslo je prenajímateľ nehnuteľnosti povinný uvádzať pri styku so správcom dane (napr. na daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby, na oznámení čísla účtu vedeného v banke, na ktorom sú sústredené peňažné prostriedky z prenájmu nehnuteľnosti atď.).

Prenájom pozemku, ktorý nie je vykonávaný ako podnikateľská činnosť podľa § 2 ods. 1 a 2 Obchodného zákonníka, registračnej povinnosti nepodlieha. Registračnej povinnosti k dani z príjmov nepodlieha ani prenájom nehnuteľností prenajatých mimo územia Slovenskej republiky.

Ak fyzická osoba poberá príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a nie je povinná sa u správcu dane registrovať (napr. poberá príjmy z prenájmu pozemkov ako nepodnikateľskú činnosť), je povinná pri styku so správcom dane uvádzať rodné číslo.

Predmet dane z príjmov fyzickej osoby

Podľa § 3 zákona o dani z príjmov predmetom dane z príjmov fyzickej osoby sú:

a) príjmy zo závislej činnosti (§ 5),

b) príjmy z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z prenájmu a z použitia diela a umeleckého výkonu (§ 6),

c) príjmy z kapitálového majetku (§ 7),

d) ostatné príjmy (§ 8).

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby zaraďujeme v závislosti od ich charakteru medzi príjmy:

• podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov (ak sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia) alebo
• podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (ak fyzická osoba nemá na prenájom nehnuteľnosti živnostenské oprávnenie).

Pre účely dane z príjmov zaraďujeme medzi príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ak sa prenajímajú ako príslušenstvo prenajatej nehnuteľnosti.

Rozdelenie príjmov na aktívne a pasívne

Správne zaradenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na príjmy z podnikania, príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je mimoriadne dôležité pri podaní daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby. Novelou č. 548/2010 Z. z. rozdelil zákon o dani z príjmov príjmy fyzickej osoby na tzv. aktívne a pasívne.

1. aktívne príjmy

Medzi aktívne príjmy patria:

• príjmy zo závislej činnosti podľa § 5,
• príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1a
• príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 2 zákona o dani z príjmov.

2. pasívne príjmy

Patria sem:

• príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3,
• príjmy z použitia diela a použitia umeleckého výkonu (§ 6 ods. 4) vyplácané podľa osobitného predpisu uvedeného v odvolávke k tomuto ustanoveniu zákona.

Aktuálna právna úprava dane z príjmov zvýhodňuje príjmy dosahované na základe aktívne vykonávanej práce pred pasívnymi príjmami, ktoré sú dosahované na základe vlastníctva majetku.

Pasívne príjmy (vrátane príjmov z prenájmu nehnuteľnosti poberaných podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov) sú od roku 2011 každý rok postupne daňovo znevýhodňované. Daňové znevýhodnenie týchto príjmov nastalo pri uplatňovaní nezdaniteľných častí základu dane, poberaní daňového bonusu, uplatňovaní percentuálnych výdavkov a pri uplatňovaní daňovej straty.

3.1 Uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane

Základ dane (čiastkový základ dane) fyzickej osoby sa do 31. 12. 2010 pred výpočtom dane z príjmov fyzickej osoby znižoval o nezdaniteľné časti základu dane bez ohľadu na skutočnosť, aký druh príjmov fyzická osoba poberala. Obmedzenie uplatnenia nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka sa vzťahovalo len na daňovníka, ktorý bol na začiatku zdaňovacieho obdobia poberateľom starobného dôchodku alebo predčasného starobného dôchodku a ďalších dôchodkov uvedených v § 11 zákona o dani z príjmov.

S účinnosťou od 1. 1. 2011 sa možnosť uplatnenia nezdaniteľných častí základu dane radikálne zmenila a od základu dane (čiastkového základu dane) vykázaného z pasívnych príjmov ich v súčasnom období nie je možné uplatniť.

Od 1. 1. 2013 bola do zákona o dani z príjmov doplnená nová nezdaniteľná časť základu dane o sumu preukázateľne zaplatených príspevkov na starobné dôchodkové sporenie (v limitovanej výške). Aj táto novovytvorená nezdaniteľná časť základu dane je vylúčená z možnosti uplatnenia od základu dane vykázaného z pasívnych príjmov.

3.2 Uplatnenie daňového bonusu

Do 31. 12. 2012 umožňoval zákon o dani z príjmov uplatnenie daňového bonusu na vyživované dieťa daňovníkovi, ktorý mal v zdaňovacom období zdaniteľné príjmy podľa § 5 (príjmy zo závislej činnosti) aspoň vo výške 6-násobku minimálnej mzdy alebo ktorý mal zdaniteľné príjmy podľa § 6 zákona o dani z príjmov aspoň vo výške 6-násobku minimálnej mzdy a vykázal základ dane (čiastkový základ dane) z príjmov podľa § 6 zákona o dani z príjmov.

S účinnosťou od 1. 1. 2013 sa novelou zákona o dani z príjmov č. 395/2012 Z. z. obmedzila možnosť uplatnenia daňového bonusu len na daňovníka poberajúceho aktívne príjmy. Táto legislatívna zmena vylúčila osobu poberajúcu príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov z možnosti uplatnenia daňového bonusu k tomuto druhu príjmov.

3.3 Uplatnenie výdavkov k príjmom z prenájmu

Novela č. 395/2012 Z. z. zákona o dani z príjmov zaviedla s účinnosťou od 1. januára 2013 výrazné zmeny aj v možnosti uplatnenia výdavkov k príjmom z prenájmu nehnuteľnosti.

Táto novela:

• určila limit výdavkov pri uplatňovaní výdavkov percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 zákona o dani z príjmov pri poberaní príjmov podľa § 6 ods. 1, 2 a 4 zákona o dani z príjmov,
• zrušila možnosť uplatniť výdavky percentom z príjmov pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

3.3.1 Možnosti uplatnenia výdavkov k príjmom z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia

Fyzická osoba, ktorá poberá príjmy z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia, dosahuje príjmy, ktoré zaraďujeme do § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Táto osoba má možnosť uplatniť výdavky k príjmom z prenájmu jedným z nasledujúcich spôsobov:

a) uplatnením percentuálnych výdavkov podľa § 6 ods. 10 zákona o dani z príjmov,

b) vedením účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného),

c) uplatnením výdavkov na základe daňovej evidencie podľa § 6 ods. 14 a 15 zákona o dani z príjmov.

Každý z uvedených spôsobov uplatnenia výdavkov je možné aplikovať len za podmienok určených zákonom o dani z príjmov.

Percentuálne výdavky

Daňovník poberajúci príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré zaraďujeme medzi príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov, ktorý:

• nie je platiteľom dane z pridanej hodnoty alebo
• je platiteľom dane z pridanej hodnoty len časť zdaňovacieho obdobia,

si môže uplatniť výdavky vo výške 40 % z úhrnu dosiahnutých príjmov, najviac však do výšky 5 040 € ročne.

Ak daňovník získa oprávnenie na podnikanie v priebehu zdaňovacieho obdobia, môže si uplatniť len pomernú časť výdavkov, najviac vo výške 420 € mesačne, počnúc mesiacom, v ktorom získal oprávnenie na podnikanie. Rovnako postupuje aj daňovník, ktorý skončil podnikanie. Tento daňovník uplatní výdavky najviac vo výške 420 € mesačne, a to aj za mesiac, v ktorom skončil podnikanie.

Ak sa daňovník rozhodne uplatňovať výdavky percentom z príjmov, v sumách výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky daňovníka okrem zaplateného poistného a príspevkov, ktoré je daňovník povinný platiť v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov, ak toto poistné a príspevky neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcich zdaňovacích obdobiach. Poistné a príspevky si môže daňovník uplatniť vo výdavkoch v preukázanej výške.

Daňovník, ktorý si uplatňuje 40 % výdavky, je povinný viesť počas uplatňovania výdavkov týmto spôsobom nasledovné evidencie:

• evidenciu o príjmoch v časovom slede,
• evidenciu o zásobách a
• evidenciu o pohľadávkach.

Pri uplatňovaní výdavkov percentom z príjmov sa daňovník nestáva účtovnou jednotkou a prílohou podaného daňového priznania nie sú účtovné výkazy.

Vedenie účtovníctva

Pri uplatňovaní výdavkov na základe vedenia jednoduchého alebo podvojného účtovníctva si daňovník uplatňuje k príjmom (výnosom) z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov preukázateľne vynaložené výdavky (náklady) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu.

Tieto výdavky (náklady) musia byť zaúčtované v účtovníctve v súlade so zákonom o účtovníctve a príslušnými postupmi účtovania. Ak je výška výdavku limitovaná, výdavok možno uplatniť len do výšky tohto limitu. Daňovník, ktorý si uplatňuje výdavky na základe riadne vedeného jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, je v zmysle zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve účtovnou jednotkou so všetkými povinnosťami vyplývajúcimi zo zákona o účtovníctve a príslušných postupov účtovania. Prílohou podaného daňového priznania sú aj príslušné účtovné výkazy v závislosti od zvoleného spôsobu vedenia účtovníctva.

Daňová evidencia

Daňová evidencia podľa § 6 ods. 14 a 15 zákona o dani z príjmov je alternatíva k vedeniu účtovníctva, ktorá umožňuje uplatnenie preukázateľných daňových výdavkov bez povinnosti vedenia účtovníctva podľa zákona o účtovníctve. Viesť daňovú evidenciu umožňuje zákon o dani z príjmov daňovníkovi poberajúcemu príjmy podľa § 6 ods. 1, 2 a 4 zákona o dani z príjmov pri splnení dvoch podmienok:

1. vykonáva činnosť samostatne bez zamestnanca a
2. za bezprostredne predchádzajúce zdaňovacie obdobie dosiahol príjmy (výnosy) nepresahujúce sumu 170 000 €.

Daňová evidencia zahrnuje evidenciu o:

a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede vrátane prijatých a vydaných dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov podľa zákona o účtovníctve,

b) hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý je využívaný na podnikanie alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť,

c) zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.

Ak daňovník v priebehu zdaňovacieho obdobia nedodrží stanovené podmienky, pokračuje vo vedení daňovej evidencie už len v tomto zdaňovacom období. V bezprostredne nasledujúcom zdaňovacom období je povinný viesť jednoduché (prípadne podvojné) účtovníctvo alebo ak mu zákon umožňuje rozhodnúť sa pre uplatnenie percentuálnych výdavkov v súlade s § 6 ods. 10 zákona o dani z príjmov, môže viesť v nasledovnom období povinnú evidenciu prislúchajúcu k tomuto spôsobu uplatňovania výdavkov.

Pri uplatňovaní výdavkov na základe vedenia daňovej evidencie sa daňovník nestáva účtovnou jednotkoua prílohou daňového priznania nie sú účtovné výkazy.

3.3.2 Možnosti uplatnenia výdavkov pri poberaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov

Do 31. 12. 2012 mal daňovník poberajúci príjmy z prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia možnosť uplatnenia výdavkov percentom z príjmov za rovnakých podmienok ako daňovník poberajúci príjmy zo živnosti.

Od 1. 1. 2013 sa situácia zmenila. Na základe novely zákona o dani z príjmov č. 395/2012 Z. z. si môže daňovník poberajúci príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov uplatniť k príjmom z prenájmulen preukázateľné daňové výdavky. Ich uplatnenie je možné na základe:

a) vedenia evidencie podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov,

b) vedenia jednoduchého alebo podvojného účtovníctva podľa § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov.

Evidencia podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov

V prípade uplatňovania preukázateľne vynaložených daňových výdavkov na základe vedenia evidencie podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov vedie daňovník evidenciu o:

a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede,

b) hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať,

c) zásobách, pohľadávkach a záväzkoch.

Túto evidenciu je daňovník povinný uchovávať po dobu, v ktorej zanikne právo vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť daň.

Vedenie účtovníctva

Daňovník poberajúci príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov môže viesť účtovníctvo dobrovoľne na základe možnosti vyplývajúcej z § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov.

Ak sa daňovník rozhodne dobrovoľne viesť účtovníctvo, je povinný viesť zvolený spôsob účtovania počas celého zdaňovacieho obdobia a prílohou daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby sú aj príslušné výkazy.

Navrhovaná právna úprava od 1. 1. 2014

Vládny návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (parlamentná tlač 613), navrhuje s účinnosťou od 1. 1. 2014 zjednotiť spôsob vedenia evidencie pre prípad uplatňovania preukázateľne vynaložených výdavkov u daňovníkov, ktorí nie sú účtovnou jednotkou. Táto evidencia by nahradila terajšiu evidenciu podľa § 6 ods. 11  aj podľa § 6 ods. 13 a 14 zákona o dani z príjmov. Výrazná zmena by nastala v tom, že daňovú evidenciu podľa novej právnej úpravy by mohol viesť aj daňovník, ktorý má zamestnanca.

Navrhovaná úprava daňovej evidencie od 1. 1. 2014 je zaradená do ustanovenia § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov v nasledovnom znení:

„(11) Ak daňovník uplatňuje pri príjmoch uvedených v odsekoch 1 až 4 preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže viesť počas celého zdaňovacieho obdobia daňovú evidenciu o

a) príjmoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) vrátane prijatých dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov, ³³⁾

b) daňových výdavkoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) vrátane vydaných dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov,³³⁾

c) hmotnom majetku a nehmotnom majetku zaradenom do obchodného majetku [§ 2 písm. m)],

d) zásobách a pohľadávkach,

e) záväzkoch.“

Daňovníci, ktorí si uplatňujú percentuálne výdavky, by podľa navrhovanej zmeny ustanovenia § 6 ods. 10 zákona o dani z príjmov viedli od 1. 1. 2014 evidenciu uvedenú v novom znení § 11 písm. a) a d).

3.4 Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti u fyzických osôb

3.4.1 Prenájom nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmovv

Podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov od dane oslobodené, ak úhrn týchto príjmov a ďalších príjmov spoločne posudzovaných za účelom oslobodenia (pozri poznámku) nepresiahne v zdaňovacom období 500 €. Ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy presahujúce sumu 500 €. Výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.

3.4.2 Prenájom nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) na základe živnosti

V prípade, ak daňovník, ktorý je fyzickou osobou, poberá príjem z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia, oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov sa naňho nevzťahuje a do základu dane je povinný zahrnúť celú výšku dosiahnutých príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.

3.4.3 Vplyv oslobodenia príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na podanie daňového priznania u fyzickej osoby

Ak fyzická osoba poberala v príslušnom zdaňovacom období len príjmy oslobodené od dane, daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby za toto zdaňovacie obdobie nepodáva. Ak výška príjmu presahuje sumu oslobodenú od dane, do základe dane sa zahrnie len suma presahujúca sumu oslobodenú od dane.

3.5 Odpočet daňovej straty

Zákon o dani z príjmov definuje v § 2 písm. k) daňovú stratu ako rozdiel, o ktorý daňové výdavky prevyšujú zdaniteľné príjmy, pri rešpektovaní vecnej a časovej súvislosti zdaniteľných príjmov a daňových výdavkov v príslušnom zdaňovacom období.

Novela zákona o dani z príjmov č. 548/2011 Z. z. zmenila možnosť odpočítania daňovej straty od 1. 1. 2012 tak, že stratu u fyzickej osoby možno odpočítať len od základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov v súlade s § 30 ods. 1 zákona o dani z prímov, a to počas najviac siedmich bezprostredne po sebe nasledujúcich zdaňovacích období. Stratu je možné začať uplatňovať počnúc zdaňovacím obdobím bezprostredne nasledujúcim po zdaňovacom období, za ktoré bola táto daňová strata vykázaná.

Týmto zákonom sa aj odpočet daňovej straty umožnil len od aktívnych príjmov, t. j. len od príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Zároveň došlo k zmene aj vo vykazovaní daňovej straty. Daňovú stratu z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov neumožňuje uplatniť, pretože ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3  sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa podľa zákona účinného od 1. 1. 2012 neprihliada. Daňové straty vykázané za obdobia do 31. 12. 2011 možno v súlade s § 52o ods. 3 a § 52h zákona o dani z príjmov aj v súčasnom období daňovo uplatniť podľa pôvodne platného zákona.

3.6 Príjmy z prenájmu nehnuteľností plynúce z bezpodielového spoluvlastníctva manželov

Na použitie majetku, ktorý patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, potrebuje podľa § 148a Občianskeho zákonníka podnikateľ pri začatí podnikania súhlas druhého manžela. Na ďalšie právne úkony súvisiace s podnikaním už súhlas druhého manžela nepotrebuje.

Zákon umožňuje dohodu manželov o zdanení príjmov dosiahnutých podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov

Ustanovenie § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov umožňuje manželom poberajúcim príjmy z bezpodielového spoluvlastníctva podľa § 6 ods. 3, § 7 a § 8 zákona o dani z príjmov dohodnúť sa, ktorý z nich a v akom pomere zdaní tieto príjmy. Ak sa manželia rozhodnú využiť toto ustanovenie zákona, potom v rovnakom pomere ako príjmy zahrnú do základu dane aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie týchto príjmov.

Zákon zároveň hovorí, že ak sa manželia nedohodnú inak, zahŕňajú sa príjmy do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich. Vzhľadom na zrušenie možnosti uplatnenia nezdaniteľných častí základu dane z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa využitím tohto ustanovenia v značnej miere stráca možnosť optimalizácie dane z príjmov. Delenie príjmov medzi manželov má však stále zmysel pri uplatnení oslobodenia od dane vo výške 500 € ročne na každého z manželov.

Ak je prenájom živnosťou, zákon dohodu manželov neumožňuje

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré daňovník poberá na základe živnostenského oprávnenia, zákon dohodu manželov podľa § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov o zaradení príjmov do základu dane neumožňuje.

Majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve môže zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov

Situáciu, keď majetok patriaci do bezpodielového spoluvlastníctva manželov využívajú na podnikanie alebo prenájom obidvaja manželia, upravuje § 6 ods. 17 zákona o dani z príjmov.

Nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktoré využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu obaja manželia, môže podľa tohto ustanovenia zákona o dani z príjmov zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov.

Výdavky súvisiace s využívaním týchto nehnuteľností sa rozdelia medzi oboch manželov v pomere, v akom ich využívajú pri svojej činnosti. Táto zásada sa uplatňuje bez ohľadu na skutočnosť, či dosahované príjmy z prenájmu poberá daňovník na základe živnostenského oprávnenia alebo bez živnostenského oprávnenia.

Prehľad najzásadnejších zmien v zákone o dani z príjmov v súvislosti s poberaním príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov od 1. 1. 2011

Poznámka redakcie:
§ 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. 
§ 6 ods. ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z.
§ 6 ods. 10 zákona č. 595/2003 Z. z.