Príjmy z predaja nehnuteľností je možné rozdeliť do dvoch skupín, a to ako:
- príjmy podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP, ak sa predáva nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku daňovníka vykonávajúceho činnosť, z ktorej plynú príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti,
- príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP z prevodu vlastníctva nehnuteľností,
- ak ide o nehnuteľnosti, ktoré boli zaradené v obchodnom majetku daňovníka dosahujúceho príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ale v čase ich predaja už boli vyradené z obchodného majetku,
- ak ide o nehnuteľnosti, ktoré sú alebo boli zaradené v obchodnom majetku využívanom v súvislosti s príjmami z prenájmu alebo z použitia diela alebo umeleckého výkonu,
- neboli nikdy zaradené v obchodnom majetku a predávajú sa pred zákonom stanovenou dobou, po uplynutí ktorej by bol tento príjem oslobodený od dane podľa § 9 ZDP.
Obsah:
2.1 Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľností ako príjmu z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti
2.2 Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
2.3 Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľností ako ostatného príjmu (mimo príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti)
2.4 Pozemky a rozostavaná stavba
2.5 Príjmy z predaja a ich zahrnutie do základu dane
2.6 Nepeňažné plnenie získané zámenou
2.1 Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľností ako príjmu z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti
Príjmy z predaja nehnuteľností, ktoré sú súčasťou príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP v súlade s § 6 ods. 5 ZDP ako príjmy z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ktorými je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom, nie sú nikdy oslobodenými príjmami a vždy ide o zdaniteľný príjem. Takýto príjem sa môže znížiť o zostatkovú cenu, v súlade s § 19 ods. 3 ZDP a ďalšie súvisiace výdavky spojené s predajom tejto nehnuteľnosti.
Daňovník s príjmami podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP vyčísľuje základ dane (čiastkový základ dane) v súlade s § 17 až § 29 ZDP, pričom vychádza:
- z rozdielu medzi príjmami a výdavkami [§ 17 ods. 1 písm. a) ZDP] v prípade, ak daňovník
- uplatňuje preukázateľné výdavky na základe
- uplatňuje výdavky percentom z príjmov (tzv. „paušálne výdavky“) vo výške 60 % z príjmov v max. ročnej výške 20 000 eur ročne,
- z hospodárskeho výsledku, a to v prípade, ak daňovník vedie podvojné účtovníctvo [§ 17 ods. 1 písm. b) ZDP].
Ak jeho zdaniteľné príjmy sú nižšie ako výdavky, daňovník vykáže daňovú stratu, ktorú potom následne uplatňuje v súlade s § 30 ZDP.
Príklad č. 2
Živnostník vlastní od roku 2001 výrobnú halu. Halu využíva v súvislosti s výkonom živnosti a má ju zahrnutú do obchodného majetku. V roku 2018 halu predal. Pretože ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej do obchodného majetku, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane. Daňovník využíva nehnuteľnosť v súvislosti s výkonom živnosti, pričom ju má zahrnutú do obchodného majetku (nevyradil ju pred predajom z obchodného majetku), príjem z jej predaja zahrnie do základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorý využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 ZDP) obaja manželia, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti.
V rovnakom pomere sa delia aj daňové výdavky.
Poznámka:
Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov podľa § 6 zákona obaja manželia, môže zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov (§ 6 ods. 15 ZDP).
Príklad č. 3
Manželia (obidvaja živnostníci) majú od roku 2006 v bezpodielovom spoluvlastníctve výrobnú halu, ktorú využívajú na vykonávanie živnosti, a to v rovnakom pomere. V januári 2013 manžel zaradil predmetnú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2018 manželia nehnuteľnosť predali za 300 000 eur. Keďže ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej do obchodného majetku, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane. Manželia využívajú nehnuteľnosť na podnikateľskú činnosť v rovnakom pomere, to znamená, že každý z nich zahrnie do základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP sumu zodpovedajúcu 1/2 kúpnej ceny (150 000 eur), ktorú im v roku 2018 kupujúci za nehnuteľnosti zaplatil.
Ak daňovník nehnuteľnosť, ktorú má zahrnutú do obchodného majetku, využíva na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť len sčasti, príjmy z jej predaja, ktoré nie sú oslobodené od dane, sa zahrnú do základu dane v tom pomere, v akom daňovník tento majetok využíva na uvedené činnosti (§ 4 ods. 5 ZDP).
Príklad č. 4
Daňovník predal v roku 2018 nehnuteľnosť za 400 000 eur. Nehnuteľnosť nadobudol do vlastníctva v roku 2002. Od roku 2007 polovicu tejto nehnuteľnosti využíval na zabezpečenie príjmov zo živnosti a súčasne ju mal zahrnutú do obchodného majetku. Vzhľadom na to, že nehnuteľnosť je zahrnutá sčasti (vo výške jednej polovice) v obchodnom majetku, príjem zodpovedajúci sume 200 000 eur (polovica príjmu dosiahnutého z predaja nehnuteľnosti) nie je oslobodený od dane a daňovník je túto časť príjmu povinný zahrnúť do základu dane (čiastkového základu dane) zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Polovica nehnuteľnosti nebola využívaná na vykonávanie živnosti, to znamená, že na účely oslobodenia príjmu z predaja tejto časti nehnuteľnosti je rozhodujúce, aká doba uplynula od nadobudnutia bytu do predaja. K predaju došlo po piatich rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti, t. j. príjem zodpovedajúci jednej polovici príjmov dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti (200 000 eur) je oslobodený od dane, neuvádza ho v daňovom priznaní.
Ak má daňovník predávanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku, môže do daňových výdavkov uplatňovať:
- výdavky na obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov),
- výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
- výdavky na jej opravy a udržiavanie,
- výdavky, ktoré je daňovník povinný uhradiť podľa osobitných predpisov, napr.
- daň z nehnuteľností,
- výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov,
- poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,
- úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na kúpu nehnuteľnosti,
- výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti
- výdavky za energie – dodávka elektrickej energie, dodávka tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody, dodávka pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť a dodávka plynu,
- výdavky za ostatné služby súvisiace s využívanou nehnuteľnosťou, ktorými sú ...
Súvisiace právne predpisy ZZ SR
Súhlas s použitím cookies
Vlastné nastavenie cookies