3. Základné definície z pohľadu DPH – pre dodanie a nájom nehnuteľnosti

Pri výklade jednotlivých pojmov, ako napr. byt, bytový dom, apartmánový dom, nebytový priestor, uplatnených v ustanovení § 38 zákona o DPH, je potrebné podporne vychádzať aj z legislatívy platnej v SR, a to najmä z troch právnych noriem:

• zo zákona o katastri nehnuteľností,
• zo stavebného zákona,
• zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Metodický pokyn k uplatňovaniu dane z pridanej hodnoty pri dodaní a nájme nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH sa odvoláva aj na štyri typy vyhlášok, ktoré sú v tomto dokumente vymenované (č. 259/2008 Z. z., 532/2002 Z. z, 277/2008 Z. z. 461/2009 Z. z).

Byt je v súlade s § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Obdobne je byt definovaný v § 43b ods. 4 stavebného zákona ako obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie. Príslušenstvom bytu sú podľa ods. 6 cit. ustanovenia miestnosti, ktoré plnia komunikačné, hospodárske alebo hygienické funkcie bytu.

Nebytový priestor je podľa § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.

Rodinný dom – tento pojem je v podstate jednoznačný. Definícia vyplýva zo stavebného zákona. Rodinný dom spadá pod všeobecný názov bytové budovy. Podľa § 43b ods. 1 stavebného zákona ide o stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria okrem rodinných a bytových domov aj ostatné budovy na bývanie, napr. detské domovy, študentské domovy, domovy dôchodcov a útulky pre bezdomovcov. Problém nastáva v situáciách, keď si podnikateľ zriadi v rodinnom dome kanceláriu. Vtedy by sa mala budova preklasifikovať na polyfunkčnú budovu. Pokiaľ sa to v praxi takto neuskutoční, tendencia je brať do úvahy tzv. formalistický princíp – t. j. dôležité je to, čo je zapísané v katastri. Ide o špecifickú situáciu, ktorá nie je v zákone explicitne vysvetlená. V čase písania článku sú na uvedené nasledovné názory.

Bytový dom je v súlade s § 2 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Bytový dom upravuje i § 43b ods. 2 stavebného zákona ako budovu určenú na bývanie, ktorá sa skladá zo 4 a viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie. Podľa § 44 ods. 1 vyhlášky č. 532/2002 Z. z. musí mať bytový dom najmenej jedno garážové stojisko na jeden byt. Ak nemožno garážové stojisko situovať v dome alebo stavebným napojením naň, musí byť vymedzená zodpovedajúca plocha na odstavenie vozidla. Odstavné a parkovacie stojisko môže byť umiestnené aj mimo pozemku stavby bytového domu, ak ho nemožno technicky umiestniť na tomto pozemku.

Apartmán v bytovom dome – ide o miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktoré sú spôsobilé plniť rovnakú funkciu ako byt. V § 5 ods. 8 vyhlášky č. 277/2008 Z. z. je uvedené, že apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí, pričom jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu by malo byť samostatné hygienické zariadenie. Paradoxne, apartmán je považovaný za nebytový priestor, keďže nespĺňa normy požadované pri bytových ...