1. Nový zákon o pozemkových spoločenstvách

Zákon č. 97/2013 Z. z. z 26. marca 2013 o pozemkových spoločenstvách, podľa ktorého budú musieť postupovať pozemkové spoločenstvá založené podľa zákona č. 181/1995 Z. z., bol vypracovaný nielen na základe praktických skúseností, ale zohľadnil aj pripomienky samotných pozemkových spoločenstiev. Aplikovali sa doterajšie praktické skúsenosti pri obnove, vzniku a činnosti pozemkových spoločenstiev založených podľa starého zákona, činnosti orgánov pozemkových spoločenstiev, skúsenosti orgánov štátnej správy, zástupcov neštátneho sektora vlastníkov lesov, ako aj nedodržiavanie tohto zákona.

Pozemkové spoločenstvá vznikli transformáciou bývalých spoločenstevných útvarov (najmä urbárov a komposesorátov), ale vznikajú aj nové pozemkové spoločenstvá, ktoré boli vytvorené na základe zákona o pôde za účelom vydania majetkov v ucelených lesných častiach (pôvodný urbár alebo pasienková spoločnosť – spoločný podielový nedeliteľný majetok v kombinácii s drobným reálnym vlastníctvom pozemkov).

Nesprávne vydávanie majetku pôvodným vlastníkom a pozemkovým spoločenstvám bez prispôsobenia právnych pomerov starému zákonu, ich doterajšia existencia bez povinného prispôsobenia právnych pomerov a rozdielne chápanie a uplatňovanie niektorých ustanovení tohto zákona, taktiež absencia sankcií za porušovanie povinností podľa starého zákona si vyžiadali nevyhnutnosť nahradiť predchádzajúci zákon o pozemkových spoločenstvách zákonom, ktorý by riešil následky týchto nedostatkov.

Nový zákon o pozemkových spoločenstvách upravuje predovšetkým vznik a postavenie nového typu pozemkového spoločenstva založeného vlastníkmi lesných a poľnohospodárskych nehnuteľností (teda nie spoločnej nehnuteľnosti) s cieľom ich spoločného racionálneho obhospodarovania. Ustanovujú sa podmienky, za ktorých možno rozdeliť spoločnú nehnuteľnosť najmä na účely prevodu vlastníctva oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti.

Nový zákon rozdielnym spôsobom od § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka (OZ) ustanovuje spôsob podpisovania zmluvy o prevode vlastníctva oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti. Pri prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorú vlastní väčší počet spoluvlastníkov, sa podľa všeobecnej úpravy OZ vyžaduje, aby podpisy všetkých účastníkov boli na jednej listine. Táto požiadavka je v prípade niekedy stovák až tisícov spoluvlastníkov nedosiahnuteľná, najmä vzhľadom na dĺžku doby, počas ktorej všetci spoluvlastníci zmluvu podpisujú a počas ktorej mnohí z nich zomrú, čo ešte viac predlžuje dobu podpisovania zmluvy.

Slovenský pozemkový fond (ďalej len fond) vykonáva na účely tohto zákona práva člena spoločenstva v záujme ochrany a výkonu vlastníckych práv a výkonu povinností vyplývajúcich z vlastníctva podielov spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu a vo vlastníctve tzv. neznámych vlastníkov. Z toho istého dôvodu má fond konať za týchto vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti pred súdom a pred orgánmi verejnej správy.

V novom zákone je upravená aj možnosť predaja podielov spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti.

Správny poriadok sa subsidiárne vzťahuje na konanie o registrácii spoločenstiev v registri pozemkových spoločenstiev a konanie o zápise zmien údajov, ktoré sa do registra zapisujú, vrátane zápisu zrušenia spoločenstva a na konanie o ukladaní pokút.

V zákone sa upravuje i ukladanie sankcií za porušovanie povinností uložených týmto zákonom, čo má zabezpečiť dodržiavanie ustanovení tohto zákona a zamedziť vzniku neprehľadných situácií, ktoré vznikali za účinnosti starého zákona o pozemkových spoločenstvách.

Pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity majú povinnosť pretransformovať sa na spoločenstvá s právnou subjektivitou. Doterajšie skúsenosti s existenciou spoločenstiev bez právnej subjektivity pri chýbajúcich ustanoveniach o orgánoch spoločenstva, ale aj poskytovanie podpory zo štrukturálnych fondov len pre pozemkové spoločenstvá s právnou subjektivitou preukazujú, že existencia pozemkových spoločenstiev bez právnej subjektivity je v súčasnosti nepostačujúca. Dôvodom je, že mnohé spoločenstvá bez právnej subjektivity vystupujú a konajú ako spoločenstvá s právnou subjektivitou.

Nový zákon upravuje aj nakladanie so spoločnou nehnuteľnosťou vo vlastníctve spoluvlastníkov, ktorých spoločenstvo zaniklo, t. j. bude sa v obmedzenej miere i naďalej vzťahovať na vlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti tých spoluvlastníkov, ktorí boli členmi spoločenstiev bez právnej subjektivity, ktoré sa týmto zákonom už za spoločenstvá nepovažujú.

Za pozemkové spoločenstvá podľa nového zákona sa považujú tie majetkovoprávne útvary, ktoré za pozemkové spoločenstvá označil starý zákon č. 181/1995 Z. z. Napriek tomu, že už od účinnosti tohto zákona sa tieto útvary jednotne považovali za pozemkové spoločenstvá, bolo potrebné ich znova takto definovať, pretože mnohé z nich nesplnili povinnosť prispôsobiť svoje právne pomery zákonu č. 181/1995 Z. z. a fungujú dodnes v predchádzajúcom režime. Za pozemkové spoločenstvo sa označuje i pozemkové spoločenstvo, ktoré založili individuálni vlastníci poľnohospodárskych alebo lesných nehnuteľností s cieľom ich spoločného obhospodarovania bez toho, aby vznikala spoločná nehnuteľnosť.

Cieľom tohto pozemkového spoločenstva je predovšetkým spoločné obhospodarovanie jednotlivých poľnohospodárskych alebo lesných nehnuteľností, ktoré zostali vo vlastníctve jednotlivých členov pozemkového spoločenstva.

Pozemkovým spoločenstvom sa rozumie:

a) lesné a pasienkové spoločenstvo vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti, na ktoré sa vzťahoval:

• zákonný článok XIX/1898 o štátnom spravovaní obecných a niektorých iných lesov a hôľ, ako aj o úprave hospodárskej správy spoločne užívaných lesov a hôľ, ktoré sú nedielnym vlastníctvom komposesorátov a bývalých urbarialistov,
• zákonný článok X/1913 o nedielnych spoločných pasienkoch,
• zákonný článok XXXIII/1913 o predaji niektorých štátnych nemovitostí, poťažne o zamenení týchto,

a ktoré vzniklo podľa § 6 ods. 1 písm. d), e) a u) zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku a podľa § 37 zákona Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. v znení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 187/1993 Z. z.,

b) lesné spoločenstvo, pasienkové spoločenstvo alebo pozemkové spoločenstvo založené podľa:

• § 22a ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov,
• § 40 zákona Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. v znení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 187/1993 Z. z.,
• zákona Slovenskej národnej rady č. 293/1992 Zb. o úprave niektorých vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam v znení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb.,

c) spoločenstvo vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti,

d) spoločenstvo založené vlastníkmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností; spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou je poľnohospodársky pozemok alebo lesný pozemok, ktorého vlastník spolu s inými vlastníkmi takýchto pozemkov zakladá spoločenstvo s cieľom ich spoločného obhospodarovania a užívania.

Na práva a povinnosti vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti a vlastníkov spoločne obhospodarovaných nehnuteľností sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka s výnimkou ustanovení uvedených v § 2 ods. 2.

Pri prevode podielu spoločnej nehnuteľnosti sa ustanovuje obmedzenie výmery pripadajúcej na spoluvlastnícky podiel pri nadobúdaní vlastníctva prevodom podielov spoločnej nehnuteľnosti, kedy nesmie v zmysle § 2 ods. 3 nového zákona o pozemkových spoločenstvách vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2 000 m². Rozsah výmery predstavuje osobitnú úpravu voči zákonu č. 180/1995 Z. z. Toto obmedzenie sa nevzťahuje na nadobudnutie vlastníctva prechodom, najmä dedením alebo vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov zo zákona, kde toto obmedzenie nie je možné dodržať. Toto obmedzenie zároveň umožňuje nadobúdateľovi nadobudnúť i podiel zodpovedajúci menšej výmere za podmienky, že jeho celkový podiel, resp. podiely (t. j. vrátane už vlastneného podielu, resp. podielov) budú zodpovedať výmere aspoň 2 000 m².

Spoločenstvo podľa nového zákona o pozemkových spoločenstvách sa zakladá zmluvou o pozemkovom spoločenstve (ďalej len zmluva o spoločenstve) uzavretou vlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti alebo vlastníkmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. O založení spoločenstva rozhodujú vlastníci spoločnej nehnuteľnosti nadpolovičnou väčšinou hlasov počítanou podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov alebo všetci vlastníci spoločne obhospodarovaných nehnuteľností; o založení spoločenstva a voľbe členov orgánov spoločenstva sa vyhotoví notárska zápisnica.

Notárska zápisnica sa vyhotoví pre potreby overenia zákonného postupu a z dôvodu právnej istoty pri založení spoločenstva, ako aj pri voľbe členov orgánov spoločenstva. Dňom registrácie spoločenstva v registri pozemkových spoločenstiev spoločenstvo vzniká a nadobúda právnu subjektivitu.

Vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti, ktorý nechce byť členom spoločenstva, môže pri zakladaní spoločenstva ponúknuť svoj podiel na predaj inému vlastníkovi podielu spoločnej nehnuteľnosti.

Spoločenstvo podľa vyššie uvedeného vzniká dňom zápisu spoločenstva do registra, pričom názov spoločenstva musí obsahovať jednoznačnú identifikáciu tejto právnickej osoby, t. j. označenie „pozemkové spoločenstvo“ alebo skratku „pozem. spol.“ alebo „p. s.“.

Zmluva o spoločenstve musí byť písomná a musí obsahovať:

a) názov spoločenstva,

b) sídlo spoločenstva,

c) katastrálne územie, čísla listov vlastníctva alebo iných listín, na ktorých je v katastri nehnuteľností zapísaná spoločná nehnuteľnosť, parcelné čísla, druh a výmeru pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti,

d) orgány spoločenstva, ich oprávnenia a povinnosti,

e) spôsob voľby, odvolávania a volebné obdobie orgánov spoločenstva,

f) práva a povinnosti členov spoločenstva,

g) druh činnosti spoločenstva podľa § 19 ods. 1,

h) údaj, či spoločenstvo bude vykonávať podnikateľskú činnosť podľa § 19 ods. 3,

i) počet podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá fond podľa § 10 ods. 1 a 2 alebo ktoré spravuje právnická osoba podľa § 10 ods. 6,

j) ďalšie skutočnosti podľa odseku 2, § 13 ods. 1 písm. d), § 13 ods. 3 a 4, § 15 ods. 1, 3 a 4.

Pozemkovému spoločenstvu sa ukladá povinnosť v zmluve alebo v stanovách upraviť organizačné a iné podrobnosti o fungovaní spoločenstva. Spoločenstvo musí vydať stanovy, ktoré podrobnejšie upravia najmä práva a povinnosti členov spoločenstva, vnútornú organizáciu spoločenstva, pôsobnosť jeho orgánov, spôsob zvolávania a organizáciu zasadnutia valného zhromaždenia, hlasovací poriadok zhromaždenia a zásady hospodárenia spoločenstva, ak tieto skutočnosti neupravuje zmluva o spoločenstve. Súčasťou zmluvy o spoločenstve musí byť zoznam všetkých členov spoločenstva.

V § 6 a § 7 nového zákona o pozemkových spoločenstvách sa ustanovujú spôsoby zrušenia spoločenstva.

Spoločenstvo sa zrušuje:

a) nadobudnutím vlastníctva k spoločnej nehnuteľnosti alebo spoločne obhospodarovaným nehnuteľnostiam jedným vlastníkom,

b) dňom uvedeným v rozhodnutí súdu o zrušení spoločenstva alebo dňom, keď toto rozhodnutie nadobudne právoplatnosť,

c) zrušením konkurzu po splnení rozvrhového uznesenia, zrušením konkurzu z dôvodu, že majetok úpadcu nepostačuje na úhradu výdavkov a odmenu správcu konkurznej podstaty, zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku, zastavením konkurzného konania pre nedostatok majetku, zrušením konkurzu pre nedostatok majetku alebo zrušením konkurzu po splnení konečného rozvrhu výťažku,

d) rozhodnutím zhromaždenia.

1.1 Spoločná nehnuteľnosť

Nový zákon o pozemkových spoločenstvách definuje pojem spoločná nehnuteľnosť. Spoločnou nehnuteľnosťou na účely zákona sa rozumie jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov. Spoločnú nehnuteľnosť nemožno deliť, tzn. že je to jedna nehnuteľná vec, ktorú nemožno rozdeliť na viac nehnuteľných vecí, aj keď pozostáva z viacerých pozemkov. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti a tým i spoločenstvo ako celok je nedeliteľné, spoluvlastnícke podiely sú k sebe trvalo viazané.

Na podielové spoluvlastníctvo v pozemkovom spoločenstve a na jeho zrušenie a vysporiadanie sa nevzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce vysporiadanie podielového spoluvlastníctva (§ 141 a § 142), čo má pôsobiť proti ďalšiemu drobeniu skupiny pozemkov v pozemkovom spoločenstve.

Nedeliteľnosť spoločnej nehnuteľnosti a vylúčenie možnosti zrušenia spoluvlastníctva a jej vysporiadania, ako aj členstvo v spoločenstve vyplývajúce priamo zo zákona je odôvodnené verejným záujmom na riadnom obhospodarovaní poľnohospodárskej a lesnej pôdy predstavujúcej v prípade spoločných nehnuteľností rozlohu 499 674 ha. Keďže spoločné nehnuteľnosti s uvedenou rozlohou vlastní súhrnne približne jeden milión spoluvlastníkov, na ich spoluvlastnícke podiely vo väčšine prípadov pripadajú mizivé výmery pôdy. Ak by došlo k vysporiadaniu a rozdeleniu spoločnej nehnuteľnosti, vzniknuté parcely by nemali reálnu ekonomickú hodnotu a nebolo by ich ani možné obhospodarovať, v dôsledku čoho by táto pôda prestala plniť svoje hospodárske funkcie a prestala by byť obhospodarovaná, čoho dôsledkom by boli značné hospodárske škody a zníženie životnej úrovne spoluvlastníkov nehnuteľností.

V niektorých prípadoch je možné spoločnú nehnuteľnosť rozdeliť, t. j. oddeliť od nej časť alebo časti ako novovytvorený pozemok. Nejde o prevod vlastníckeho práva, ale o zápis geometrického plánu. Ide najmä o prípady, kedy dôjde k majetkovoprávnemu usporiadaniu zastavaných častí spoločnej nehnuteľnosti pri novej výstavbe, a to najmä infraštruktúry, a pri zmene účelového využitia pozemku podľa zákona č. 326/2005 Z. z. v znení neskorších predpisov a zákona č. 220/2004 Z. z. v znení zákona č. 359/2007 Z. z., v prípade vyvlastnenia podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), ale aj na účel, na ktorý by nehnuteľnosť bolo možné vyvlastniť, tiež v prípade uplatnenia predkupného práva štátu k pozemkom nachádzajúcim sa za hranicami zastavaného územia obce v územiach s tretím, štvrtým alebo piatym stupňom ochrany podľa § 63 zákona č. 543/2002 Z. z. o ochrane prírody a krajiny v znení neskorších predpisov.

Pozemkové spoločenstvo môže rozhodnúť o oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti rozhodnutím zhromaždenia. Tí spoluvlastníci, ktorí nesúhlasili s oddelením časti spoločnej nehnuteľnosti, majú v novom zákone o pozemkových spoločenstvách ustanovené právo na primeranú náhradu škody, ktorú môžu žiadať od ostatných spoluvlastníkov, pretože týmto hospodárením so spoločnou nehnuteľnosťou proti ich vôli mohli byť dotknutí na svojich právach.

Keďže fond je povinný prenajímať pozemky na spoločné nehnuteľnosti zodpovedajúce podielom, ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá, spoločenstvu, spoločenstvo je na týchto pozemkoch oprávnené hospodáriť a užívať ich na základe tejto nájomnej zmluvy.

1.2 Členstvo v pozemkovom spoločenstve

Podmienky členstva v spoločenstve, jeho vzniku, zániku a výkonu tohto členstva sú taxatívne vymedzené v § 9 zákona o pozemkových spoločenstvách.

Každý vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti je práve z dôvodu tohto vlastníctva členom spoločenstva. Podmienkou členstva v pozemkovom spoločenstve je vlastníctvo podielu spoločnej nehnuteľnosti, pričom za trvania spoločenstva členstvo vzniká a zaniká prevodom alebo prechodom vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti. Nadobúdateľ podielu spoločnej nehnuteľnosti sa stane členom spoločenstva zo zákona prevodom alebo prechodom podielu spoločnej nehnuteľnosti, pričom má tento člen spoločenstva povinnosť pristúpiť k zmluve o spoločenstve. Pre pomer účasti členov spoločenstva na výkone práv a povinností vyplývajúcich z vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti je určujúci počet alebo veľkosť podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré vlastnia a ktoré sú vyjadrené zlomkom.

Do účinnosti nového zákona o pozemkových spoločenstvách bol účinný, tak ako už bolo uvedené, zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení zákona č. 217/2004 Z. z. a zákona č. 549/2004 Z. z., ktorý sa zrušuje prijatím nového zákona o pozemkových spoločenstvách.

Podľa starého zákona o pozemkových spoločenstvách existovali:

• spoločenstvá s právnou subjektivitou a
• spoločenstvá bez právnej subjektivity.

Podľa nového zákona o pozemkových spoločenstvách už budú existovať len pozemkové spoločenstvá s právnou subjektivitou.

Spoločenstvá a spoločenstvá bez právnej subjektivity založené podľa doterajších predpisov do 31. júla 2013 zaslali obvodnému lesnému úradu zoznam aktualizovaný k 1. máju 2013. Spoločenstvá založené podľa doterajších predpisov sú povinné prispôsobiť svoje právne pomery ustanoveniam nového zákona o pozemkových spoločenstvách do 28. februára 2014 a podať návrh na zápis podľa § 24, ak nie sú zapísané v registri, alebo návrh na zápis podľa § 25 ods. 2 nového zákona o ZPS, ak sú zapísané v registri.

Spoločenstvá bez právnej subjektivity založené podľa doterajších predpisov sú povinné do 28. februára 2014 podať návrh na zápis podľa § 24. Zápis spoločenstva do registra podľa § 31 ods. 5 a 6 je spoločenstvo povinné do 14 dní odo dňa doručenia potvrdenia oznámiť orgánu, u ktorého bolo spoločenstvo doteraz registrované alebo evidované. Tento orgán ho na základe oznámenia vymaže zo svojho registra alebo evidencie ku dňu zápisu do registra.

1.3 Urbár a urbárske spoločenstvo

V praxi sa často stretávame s pojmom pozemkové spoločenstvo, ale aj s pojmom urbár, resp. urbárske spoločenstvo. Tento pojem majú často v názve pozemkové spoločenstvá. Urbárom rozumieme organizačnú štruktúru pozemkového spoluvlastníctva spravidla v rámci jednej obce s patričným usporiadaním využitia pozemkov členmi urbárskeho spoločenstva. Aj urbárske spoločenstvá sú povinné postupovať podľa nového zákona o pozemkových spoločenstvách.

Poznámka redakcie:
§ 1 zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách
§ 5 zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách
§ 9 zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách

Autor: Ing. Marta Boráková