Obsah
Dátum publikácie:18. 8. 2014
Oblasti práva: Správne právo / Dane a poplatky / Daň z príjmov
Právny stav od:1. 1. 2014
Právny stav do:31. 12. 2016
2. Príjmy z predaja nehnuteľností
2.1 Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností
Ustanoveniami, ktoré upravujú podmienky, za splnenia ktorých sú príjmy z predaja nehnuteľností oslobodené, sú § 9 odsek 1 písm. a), b) a d), e) a h) v nadväznosti aj na odsek 3, 4 a 5 tohto ustanovenia.
V zásade by bolo zo širšieho pohľadu možné rozlíšiť príjmy z predaja nehnuteľností ako
- príjmy z predaja nehnuteľností v osobnom vlastníctve daňovníka (predávajúceho) a
- príjmy z prevodu členských práv v družstve, kde vlastníctvo k bytu patrí bytovému družstvu, ale užívateľ bytu má právo na jeho užívanie z titulu členstva v tomto družstve, ktoré môže aj ďalej predať.
2.1.1 Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve daňovníka (predávajúceho)
Príjmy z predaja nehnuteľností uvedených v § 9 odseku 1 písm. a) a b) sú oslobodené od dane v závislosti od viacerých kritérií, a to:
- druh nehnuteľnosti,
- doba trvania vlastníctva nehnuteľnosti,
- spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti,
- jej zahrnutie alebo nezahrnutie v obchodnom majetku daňovníka.
Do 31. 12. 2010 bolo možné oslobodenie príjmov z predaja určených nehnuteľností, a to bytov alebo obytných domov (aj rodinné domy) najviac s dvomi bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, posudzovať aj v závislosti od uplynutia doby trvalého pobytu daňovníka v posudzovanej nehnuteľnosti. Takáto možnosť však bola po 1. 1. 2011 zákonom č. 548/2010 Z. z., ktorým sa mení zákon o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 548/2010 Z. z.“), vypustená, avšak naďalej sa bude aplikovať pri posudzovaní oslobodenia príjmov z predaja uvedených nehnuteľností, ktoré boli nadobudnuté do 31. 12. 2010 (§ 52j ods. 2 zákona č. 548/2010 Z. z.).
Splnenie podmienok (dĺžka trvalého pobytu v nehnuteľnosti nadobudnutej do 31. 12. 2010, resp. doba vlastníctva) sa u predávajúceho alebo prevodcu posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Na účely oslobodenia od dane u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci (§ 9 ods. 4 zákona).
Príklad č. 1:
Daňovník nadobudol garáž kúpou 14. 4. 2009. V roku 2014 sa ju rozhodol predať. Zmluva o prevode garáže bola uzavretá 15. 4. 2014. Platbu za nehnuteľnosť daňovník prijal 17. 4. 2014. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobudol kupujúci v máji 2014. Splnenie podmienok pre oslobodenie od dane sa v nadväznosti na § 9 ods. 4 zákona v danom prípade posudzuje podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti (15. 4. 2014), keďže uvedený deň nastal skôr, ako bola prijatá platba za nehnuteľnosť (17. 4. 2014). V tomto prípade je príjem z predaja posudzovanej nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov.
Ak daňovník predáva rodinný dom spolu s pozemkom, tieto sa pre daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v nadväznosti na § 120 ObčZ, podľa ktorého sa stavby nepovažujú za súčasť pozemku. Aj v prípade, ak je v kúpnej zmluve určená kúpna cena úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo pre každú z predávaných nehnuteľností, bude sa posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmov z predaja predmetných nehnuteľností od dane samostatne za každú z predávaných nehnuteľností – samostatne za pozemok a samostatne za rodinný dom. Daňovník – predávajúci, musí kúpnu cenu rozčleniť a určiť, aký podiel z celkového príjmu dosiahol z predaja rodinného domu a aký podiel z predaja pozemku a v závislosti od skutočnosti, či spĺňa pri niektorej z predávaných nehnuteľností podmienky pre ich oslobodenie od dane, môže byť tento príjem oslobodený len u jednej z nich, ak pri druhej podmienky nespĺňa.
V súvislosti s nadobudnutím vlastníctva nehnuteľnosti je potrebné uviesť, že doba nadobudnutia nehnuteľnosti sa posudzuje aj podľa spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti. Vlastníctvo nehnuteľnosti sa nadobúda:
- pri zmluvnom prevode (predaj – kúpa) podľa ObčZ vkladom do katastra nehnuteľností,
- pri dedení podľa ObčZ dňom úmrtia poručiteľa,
- pri dražbe právoplatnosťou uznesenia o udelení príklepu, t. j. dňom príklepu podľa Občianskeho súdneho poriadku,
- pri exekúcii v rámci exekučného konania dňom udelenia príklepu podľa Exekučného poriadku,
- na základe rozhodnutia štátneho orgánu napr. rozhodnutím správneho orgánu o vyvlastnení veci,
- pri postavenom dome, či už vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom, na základe kolaudačného rozhodnutia.
Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti v závislosti od splnenia zákonom stanoveného časového testu sa uplatňuje len na príjmy z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov. Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov platného do 31. 12. 2010 sa príjem z predaja takýchto nehnuteľností oslobodzuje od dane, ak v nich mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom.
NEPREHLIADNITE!
Toto oslobodenie sa naďalej používa pri príjmoch z predaja uvedených nehnuteľností nadobudnutých do 31. 12. 2010, a to bez ohľadu na skutočnosť, či mal predávajúci trvalý pobyt v tejto nehnuteľnosti až od 1. 1. 2011. Uvedené upravuje prechodné ustanovenie § 52j ods. 2 zákona č. 548/2010 Z. z., ktoré sa viaže len na moment nadobudnutia nehnuteľnosti do 31. 12. 2010 a nie aj na podmienku vzniku trvalého pobytu predávajúceho do 31. 12. 2010.
Príklad č. 2:
Daňovník nadobudol byt do vlastníctva 30. 11. 2010. Trvalý pobyt má v tomto byte až od 15. 1. 2011. Môže sa na tento byt pri jeho prípadnom predaji použiť podmienka oslobodenia príjmu z jeho predaja v závislosti od uplynutia dvojročnej lehoty existencie trvalého pobytu daňovníka (predávajúceho) v tomto byte?
Áno, môže, keďže podľa § 52j ods. 2 zákona č. 548/2010 Z. z. bol byt nadobudnutý do 31. 12. 2010 a aplikujú sa ustanovenia zákona platného do 31. 12. 2010.
Aj keď stavebný zákon ani iné súvisiace osobitné predpisy nedefinujú pojem „obytný dom s najviac dvoma bytmi“ (pojmy uvedené vyššie v časti definície), uvedeným sa rozumejú pre daňové účely aj rodinné domy najviac s dvomi bytmi.
Výnimka platná aj po 1. 1. 2011 na uvedené nehnuteľnosti nadobudnuté do 31. 12. 2010
Ak ide o predaj bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku predávajúceho (predaj nehnuteľnosti po jej vyradení z obchodného majetku daňovníka), zákon ustanovuje prísnejšie podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja od dane (bližšie v ďalšej časti). Od dane nie je oslobodený:
- príjem z predaja bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, v ktorom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, ak predmetný príjem plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji takejto nehnuteľnosti, ktorá bola uzavretá do dvoch rokov od začiatku trvalého pobytu v predávanej nehnuteľnosti, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po dvoch rokoch od začiatku trvalého pobytu,
- príjem z predaja bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom a ktorý má daňovník (predávajúci) zahrnutý do obchodného majetku (bližšie v ďalších častiach), s výnimkou uvedenou v § 9 ods. 1 písm. d) a e) zákona (bližšie v ďalších častiach).
Uvedené oslobodenie sa aplikuje na príjmy z predaja ostatných nehnuteľností (napr. garáže, pozemku, bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi, v ktorom daňovník nemal trvalý pobyt počas dvoch rokov bezprostredne pred jeho predajom, ak pôjde o byt nadobudnutý do 31. 12. 2010), na ktorý sa nevzťahuje oslobodenie podľa 9 ods. 1 písm. b) zákona (nadobudnuté dedením v priamom rade); takýto príjem je oslobodený po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia takejto nehnuteľnosti.
Príklad č. 3:
V apríli 2014 uzavrel daňovník zmluvu o prevode bytu a súčasne mu bola vyplatená aj kúpna cena. V predávanom byte mal trvalý pobyt od mája 2011 a vlastnil ho od januára 2006. Byt využíval len na osobné účely (nemal ho zahrnutý v obchodnom majetku). Pretože daňovník predal byt po uplynutí piatich rokov od jeho nadobudnutia, príjem z predaja je oslobodený od dane.
Príklad 4:
Daňovník vlastní byt od decembra 2008. Nemal v ňom trvalý pobyt a ani ho nemal zahrnutý v obchodnom majetku, t. j. byt využíval len na osobné účely.
V roku 2013 sa rozhodol byt predať. V novembri 2013 dôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy a v januári 2014 zaplatí kupujúci predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.
Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k bytu v decembri 2014. Podľa § 9 ods. 4 zákona sa splnenie podmienok na účely oslobodenia u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode bytu, pričom rozhodujúci je vždy deň, ktorý nastal skôr. Z citovaného ustanovenia tiež vyplýva, že na účely oslobodenia príjmov z predaja bytu u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k bytu kupujúci. V danom prípade dôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy v novembri 2013 a až následne – v januári 2014, bude zaplatená kúpna cena. To znamená, že splnenie podmienok na účely oslobodenia od dane sa bude posudzovať podľa dňa uzavretia kúpnej zmluvy. Vzhľadom na skutočnosť, že predávajúci nemal v byte trvalý pobyt a k momentu uzavretia kúpnej zmluvy byt vlastnil menej ako päť rokov, príjem z predaja tohto bytu nie je oslobodený od dane. Príjem je daňovník povinný zahrnúť do základu dane za zdaňovacie obdobie, v ktorom mu bude kúpna cena vyplatená (do základu dane za zdaňovacie obdobie roka 2014).
- oslobodenie od dane pri predaji nehnuteľnosti po zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov
Ak ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov podľa § 149 až § 151 ObčZ, do doby vlastníctva nehnuteľnosti sa započítava aj doba, počas ktorej bola takáto nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (§ 9 ods. 3 zákona).
Podľa § 149 ObčZ, ak zanikne bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, vykoná sa vysporiadanie. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov zaniká zrušením manželstva zo zákona, za trvania manželstva súdnym rozhodnutím a za trvania manželstva zo zákona.
K vysporiadaniu bezpodielového spoluvlastníctva môže dôjsť dohodou, súdnym rozhodnutím alebo uplynutím doby. Podľa § 149a cit. zákona, pokiaľ sa dohody medzi manželmi týkajú nehnuteľností, musia mať písomnú formu a nadobúdajú účinnosť vkladom do katastra.
Príklad č. 5:
Vo februári 2005 manželia nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva pozemok.
V septembri 2009, po rozvode manželstva, nadobudla uvedený pozemok na základe dohody o vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva do výlučného vlastníctva manželka. V apríli 2014 manželka pozemok predala (pozemok nebol zahrnutý do obchodného majetku). Keďže ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva man- želov, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve.
Vzhľadom na to, že od nadobudnutia nehnuteľnosti do bezpodielového spoluvlastníctva manželov do jej predaja uplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane.
Rovnako sa postupuje aj v prípade, ak k vysporiadaniu bezpodielového spoluvlastníctva dôjde až na základe rozhodnutia súdu alebo po uplynutí zákonom stanovenej lehoty (po uplynutí 3 rokov dôjde k vysporiadaniu majetku zo zákona, pričom majetok prejde do polovičného spoluvlastníctva obidvoch bývalých manželov, t. j. každý je vlastníkom polovice majetku), čo znamená, že aj v týchto prípadoch sa do lehoty vlastníctva pri následnom predaji zarátava aj lehota, počas ktorej ju manželia vlastnili počas manželstva.
- oslobodenie od dane pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov
Ak ide o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, potom podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona je príjem z predaja oslobodený od dane za podmienky, že uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov).
O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci).
Príklad č. 6:
V marci 2014 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2012 po smrti otca. Otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol pozemok kúpou v decembri roku 2004. Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane, pretože od nadobudnutia pozemku poručiteľom (otcom) do predaja pozemku daňovníkom uplynulo viac ako päť rokov.
Príklad č. 7:
V apríli 2014 predala daňovníčka rekreačnú chatu, ktorú nadobudla v roku 2011 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla chatu kúpou v roku 2005. Predávanú nehnuteľnosť síce daňovníčka nadobudla dedením, ale keďže nešlo o dedenie v priamom rade, na účely oslobodenia príjmu od dane nie je možné aplikovať ustanovenie § 9 ods. 1 písm. b) zákona. Podmienky na oslobodenie takejto nehnuteľnosti od dane sú ustanovené v § 9 ods. 1 písm. a) zákona. Keďže k predaju rekreačnej chaty došlo do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja nie je oslobodený od dane.
Do 31. 12. 2010 pri predaji bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov nadobudnutého dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, v ktorom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, sa oslobodenie posudzovalo podľa vtedy platného ustanovenia § 9 ods. 1 písm. a) zákona. Skutočnosť, aká doba uplynula od nadobudnutia takejto nehnuteľnosti poručiteľom do momentu predaja, nie je v danom prípade na účely oslobodenia príjmu od dane rozhodujúca.
Príklad č. 8:
V januári 2014 daňovníčka predala byt, ktorý nadobudla v decembri 2010 dedením po otcovi (byt nebol zahrnutý do obchodného majetku). Otec (poručiteľ) byt vlastnil od roku 2009 a do nadobudnutia bytu do vlastníctva ho užíval ako nájomca – člen bytového družstva.
Od decembra 2008 mala v tomto byte trvalý pobyt jeho dcéra. Príjem z predaja bytu je oslobodený od dane, keďže predávajúca v ňom mala trvalý pobyt viac ako dva roky bezprostredne pred predajom.
Výnimka
Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho (predaj nehnuteľnosti po jej vyradení z obchodného majetku daňovníka), zákon ustanovuje prísnejšie podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja od dane. Od dane nie je oslobodený:
- príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti, ktorá bola uzavretá do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti,
- príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá je zahrnutá do obchodného majetku, s výnimkou uvedenou v § 9 ods. 1 písm. d) a e) zákona (uvedieme v ďalšej časti).
Vo všeobecnosti platí, že pri predaji nehnuteľnosti, ktorú mal daňovník zahrnutú v obchodnom majetku, t. j. daňovník o tejto nehnuteľnosti účtoval ako o majetku využívanom na podnikanie alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť, alebo na prenájom, alebo ju daňovník evidoval ako majetok prenajímaný, sa uplatňuje prísnejší režim oslobodenia od dane z príjmov fyzických osôb ako pri nehnuteľnosti, ktorú daňovník nemal zaradenú v obchodnom majetku.
V takomto prípade sa nesledujú podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti v závislosti od uplynutia zákonnej doby odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, resp. doby trvalého pobytu v tejto nehnuteľnosti (pre nehnuteľnosti nadobudnuté do 31. 12. 2010), ale odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku.
POZNÁMKA
Príjem z predaja zaradenej nehnuteľnosti v obchodnom majetku bude teda oslobodený od dane, ak k jej predaju dôjde po vyradení nehnuteľnosti z obchodného majetku do osobného užívania až po uplynutí piatich rokov odo dňa jej vyradenia.
Dňom vyradenia majetku z obchodného majetku daňovníka sa rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval majetok v účtovníctve alebo uvádzal v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov (§ 9 ods. 5 zákona).
Ak nehnuteľnosť daňovník využíval len sčasti na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť, alebo ak ju daňovník prenajímal len sčasti, pri určení tej časti príjmu z jej predaja, ktorá nie je oslobodená od dane, sa vychádza z rovnakého pomeru, v akom ju daňovník využíval na uvedené činnosti (§ 4 ods. 5 zákona o dani z príjmov).
Príklad č. 9:
Daňovník vlastnil byt od roku 2006 a rovnako od roku 2006 v ňom mal aj trvalý pobyt. V roku 2010 pracoval v zahraničí a počas tejto doby byt prenajímal.
Pri príjmoch z prenájmu (§ 6 ods. 3 zákona) uplatňoval preukázateľne vynaložené daňové výdavky a súčasne byt evidoval v evidencii prenajímaného hmotného majetku podľa § 6 ods. 11 písm. b) zákona, t. j. byt mal zahrnutý v obchodnom majetku.
K 31. decembru 2013 byt z obchodného majetku vyradil (preradil ho z obchodného majetku do majetku určeného na osobné účely). V marci 2014 daňovník byt predal. Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju bytu došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku a z toho dôvodu príjem z predaja nie je oslobodený od dane.
Príklad č. 10:
Daňovník vlastnil nehnuteľnosť od marca 2001. V rokoch 2002 až 2010 nehnuteľnosť prenajímal.
Pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona uplatňoval preukázateľné daňové výdavky. Prenajímanú nehnuteľnosť nemal zahrnutú v obchodnom majetku. V máji 2014 nehnuteľnosť predal. Pretože ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá nebola zahrnutá v obchodnom majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od nadobudnutia nehnuteľnosti do dňa jej predaja. K predaju nehnuteľnosti došlo po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia a z toho dôvodu je príjem z predaja oslobodený od dane.
Príklad č. 11:
Fyzická osoba – nepodnikateľ, poberala v roku 2012 príjmy z prenájmu pôdy, pri ktorých si uplatňovala paušálne výdavky vo výške 40 % podľa § 6 ods. 10 zákona o dani z príjmov. V súlade s § 2 písm. m) zákona o dani z príjmov je obchodným majetkom len majetok, o ktorom daňovník účtuje alebo vedie evidenciu podľa § 6 ods. 11 (daňová evidencia uvedená v § 6 sa vedie len pri príjmoch z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti za zákonom určených podmienok).
V takomto prípade, ak daňovník predá pozemok, podmienky oslobodenia sa budú skúmať odo dňa, kedy pozemok nadobudol do vlastníctva.
Výnimka
Od dane nie je oslobodený príjem, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti, ktorá bola uzavretá do piatich rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch odo dňa vyradenia bytu z obchodného majetku.
Od dane sú oslobodené aj príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci tzv. reštitučných zákonov), za podmienky, že príjem z predaja takejto nehnuteľnosti bol prijatý touto oprávnenou osobou.
V prípade oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľností nadobudnutých v rámci osobitných predpisov oprávnenými osobami sa príslušné ustanovenia zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov odvolávajú napr. na osobitné predpisy (tzv. „reštitučné zákony“), napr. zákon č. 119/1990 Zb. o súdnej rehabilitácii v znení neskorších predpisov, zákon č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v znení neskorších predpisov, zákon č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v znení neskorších predpisov a pod.
Na účely oslobodenia od dane v tomto prípade:
- nie je rozhodujúce, ako dlho predávajúci nehnuteľnosť vlastnil,
- nie je rozhodujúca dĺžka trvalého pobytu a
- nie je podstatné ani to, či je alebo bola predávaná nehnuteľnosť zahrnutá v obchodnom majetku daňovníka.
Dôležité je len to, či príjem z predaja plynie oprávnenej osobe.
Príklad č. 12:
Daňovníčke bola 25. 2. 2014 na základe rozhodnutia v reštitúcii vrátená nehnuteľnosť. Túto sa daňovníčka rozhodla hneď v marci 2014 predať. Keďže predáva nehnuteľnosť ako oprávnená osoba, ktorá ju nadobudla na základe rozhodnutia v rámci reštitúcie, príjem, ktorý dosiahne za predaj nehnuteľnosti, bude u nej oslobodeným príjmom v súlade s § 9 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov, a to bez ohľadu na skutočnosť, že túto nehnuteľnosť daňovníčka nevlastnila viac ako 5 rokov. Ak by však túto nehnuteľnosť darovala napríklad dcére a táto by sa rozhodla ju predať, už bude príjem z predaja nehnuteľnosti poberať dcéra, ktorá nebola oprávnenou osobou na vydanie nehnuteľnosti v rámci reštitúcie a podmienky pre oslobodenie tohto príjmu z predaja sa budú skúmať podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov vo vzťahu k daňovníčke/dcére.
Príklad č. 13:
Daňovník nadobudol v roku 2012 nehnuteľnosť na základe rozhodnutia vydaného v súlade s ustanoveniami tzv. „reštitučných zákonov“ ako oprávnená osoba. Keďže vykonával podnikateľskú činnosť, zaradil si aj túto nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku a ďalej ju využíval ako skladové priestory. V januári roku 2014 túto nehnuteľnosť vyradil zo svojho obchodného majetku a v septembri roku 2014 túto nehnuteľnosť predal. Je tento príjem oslobodený od dane?
Áno. V súlade s § 9 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov, keďže daňovník bol oprávnenou osobou, ktorá nadobudla nehnuteľnosť na základe rozhodnutia v reštitúcii, je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane bez ohľadu na skutočnosť, že nehnuteľnosť bola zaradená v obchodnom majetku tohto daňovníka a od jej vyradenia z obchodného majetku do dňa predaja neuplynulo päť rokov.
Od dane z príjmov sú oslobodené aj príjmy z predaja majetku (aj nehnuteľností), ktorý je zahrnutý do konkurznej podstaty, a to bez ohľadu na skutočnosť, či bola splnená podmienka dĺžky trvalého pobytu, resp. doby vlastníctva predávanej nehnuteľnosti a či ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej v obchodnom majetku daňovníka.
2.1.2 Oslobodenie príjmov z prevodu členských práv v bytovom družstve [§ 9 ods. 1 písm. h) zákona]
V súvislosti s predajom bytov je možné sa stretnúť aj s predajom členských práv v bytovom družstve, kde byt je stále vo vlastníctve bytového družstva a daňovník predáva len členské práva súvisiace s jeho právom na užívanie týchto bytov.
V takýchto prípadoch je oslobodenie od dane riešené v § 9 ods. 1 písm. h) zákona o dani z príjmov, podľa ktorého je od dane z príjmov fyzických osôb oslobodený príjem z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu za podmienky, že daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň päť rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom.
Príklad č. 14:
Daňovník užíval byt od januára 2004 ako nájomca – člen bytového družstva (mal od januára aj uzavretú nájomnú zmluvu s bytovým družstvom) a od roku 2004 v ňom mal aj trvalý pobyt.
Vo februári 2014 previedol členské práva a povinnosti v bytovom družstve na iného daňovníka („predal byt“ – ide o prevod práv v bytovom družstve). Príjem daňovníka z takéhoto prevodu práv je oslobodený od dane, keďže daňovník užíval tento byt na bývanie viac ako 5 rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy. Ak by vo februári 2011 tento byt nadobudol do vlastníctva kúpou od bytového družstva a byt by nemal zahrnutý v obchodnom majetku, potom by už predával byt v osobnom vlastníctve, t. j. nie členské práva v bytovom družstve. Keďže byt nadobudol daňovník do vlastníctva až v roku 2011, na príjem z predaja nehnuteľnosti by sa už vzťahovali len podmienky upravené zákonom o dani z príjmov po 1. 1. 2011, t. j. nebolo by už možné posudzovať podmienky oslobodenia príjmu z jej predaja v súvislosti s trvalým pobytom daňovníka v predávanom byte, ale len s uplynutím päťročnej doby vlastnenia tohto predávaného bytu.
Poznámka redakcie:
§ 9 odseku 1 písm. a) a b) ZDP
§ 9 ods. 1 písm. d) ZDP
§ 9 ods. 1 písm. e) ZDP
§ 9 ods. 1 písm. h) ZDP
Autor: Ing. Miroslava Brnová
Súvisiace právne predpisy ZZ SR
Súhlas s použitím cookies
Vlastné nastavenie cookies