1. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov - právna úprava

Podľa § 7 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“) je spoločenstvo právnickou osobou. V súlade s § 18 Občianskeho zákonníka má spôsobilosť mať práva a povinnosti a je založené priamo zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev, ktorý vedie okresný úrad v sídle kraja príslušný podľa sídla spoločenstva.

Spoločenstvo spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy.

Správa domu spočíva v obstarávaní služieb a tovaru, ktorými spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva. Tiež zabezpečuje služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome, vedenie účtu domu v banke, vymáhanie škody, nedoplatkov a iné činnosti, ktoré súvisia s užívaním domu jednotlivými vlastníkmi bytov.

Spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Hospodári:

• s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru okrem úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru uhrádza priamo dodávateľovi,
• s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
• s majetkom získaným vlastnou činnosťou.

Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory. Keďže spoločenstvo je zriadené na účely správy domu, nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok. Môže však v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok.

Spoločenstvo uzatvára zmluvy najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu, o prenájme spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu a zariadení domu, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, zmluvy o úveroch na opravu, rekonštrukciu a modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu, zmluvy o bežných účtoch. Rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, zároveň môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Spoločenstvo sa nemôže zúčastňovať na podnikaní iných osôb a nemôže uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve. Finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo získané vlastnou činnosťou je povinné zhromažďovať len na účtoch v banke.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia. V súlade so zmluvou o spoločenstve sú povinní poukazovať preddavky do fondu a úhrady za plnenia mesačne vopred. Výšku preddavku určia vlastníci bytov a nebytových priestorov spravidla na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, rekonštrukciu a modernizáciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu a ak je súčasťou bytu balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Spoločenstvo zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré vznikli pri výkone správy, až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva spoločenstvo v rámci zmluvy o spoločenstve, nesie vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, iba ak nie sú kryté úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv spoločenstva.

Príjmy za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ktoré sú v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, sú príjmami fondu. Z fondu sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu, ako aj opravy balkónov a lodžií. V prípade dočasného nedostatku prostriedkov na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome možno použiť prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv. Tieto prostriedky sa po preklenutí nedostatku vrátia späť do fondu. Prostriedky fondu sa vedú oddelene od ostatných prostriedkov zhromaždených od vlastníkov na úhrady a plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia týchto prostriedkov.

Orgánmi spoločenstva sú predseda, rada, zhromaždenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov, prípadne iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve. Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Rada je kontrolným a dozorným orgánom spoločenstva.

Zhromaždenie je orgánom ekvivalentným schôdzi vlastníkov s právomocami osobitne stanovenými pre potreby fungovania spoločenstva vlastníkov.

Autor: Ing. Iveta Petrovická