9. Riešené problémy z praxe vo vzťahu k prenájmu nehnuteľnosti

9.1 Odpočítanie DPH u nájomcu, ak prenajímateľ je neplatiteľom DPH

Platiteľ má v prenájme nebytové priestory, pričom prenajímateľ je neplatiteľ DPH. Faktúry od dodávateľov elektriny a ostatných energií sú vystavené priamo na platiteľa – nájomcu. Môže si platiteľ uplatniť z týchto faktúr DPH?

Riešenie:

Dodávatelia energií uskutočňujú dodanie tovaru priamo nájomcovi – platiteľovi DPH. Právo na odpočítanie DPH z predmetných faktúr si nájomca – platiteľ, môže uplatniť v zmysle § 49 ods. 1 zákona o DPH, pretože dodávateľovi vznikla daňová povinnosť a v zmysle § 49 ods. 2 citovaného zákona – ak je účel použitia prijatého tovaru na takú podnikateľskú činnosť platiteľa, pri ktorej mu vzniká právo na odpočítanie dane.

9.2 Podnájom uskutočňovaný pre neplatiteľa DPH

Platiteľ DPH – právnická osoba v SR, má uzavretú zmluvu o nájme nehnuteľnosti. Faktúru dostáva od dodávateľa s DPH, následne ju celú prenajíma bez DPH neplatiteľovi DPH.

Riešenie:

Uskutočňovaný podnájom neplatiteľovi DPH je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Nájom fakturovaný vlastníkom nehnuteľnosti platiteľovi dane s DPH je prijatou službou, ktorá priamo súvisí s poskytovaným podnájmom (oslobodeným od dane). To znamená, že platiteľ je pri posudzovaní možnosti odpočítania DPH z fakturovaného nájmu povinný postupovať v zmysle § 49 ods. 3 zákona o DPH. Podľa uvedeného ustanovenia si platiteľ nemôže odpočítať DPH z prijatej služby použitej na dodanie služby oslobodenej od dane podľa § 38 zákona.

9.3 Prenájom kinosály

Platiteľ DPH v SR uskutočňuje pre zdaniteľnú osobu z ČR prenájom kinosály a poskytuje služby s tým súvisiace – prenájom javiskovej techniky, službu javiskového technika, sťahovanie aparatúry, usporiadateľské a požiarne služby, predpredaj vstupeniek. Ako má postupovať pri fakturácii z hľadiska DPH pri jednotlivých činnostiach?

Riešenie:

Miesto dodania služby, ktorou je v danom prípade nájom nebytového priestoru – kinosály, sa nachádza podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tam, kde sa predmetná nehnuteľnosť – kinosála, nachádza, t. j. v SR. Prenájom javiskovej techniky, služba javiskového technika, sťahovanie aparatúry, usporiadateľské a požiarne služby, predpredaj vstupeniek – to sú všetko činnosti, ktoré sú poskytované práve v súvislosti s nájmom kinosály. Ak by nedošlo k nájmu kinosály, neboli by poskytované ani uvedené činnosti, z čoho vyplýva, že v danom prípade nie je dôvod, aby boli posudzované ako samostatné plnenia.

Základom dane podľa § 22 ods. 1 zákona o DPH pri dodaní tovaru a služby je všetko, čo tvorí protihodnotu, ktorú dodávateľ prijal alebo má prijať od svojho odberateľa – príjemcu plnenia, alebo od inej osoby za dodanie tovaru alebo služby, zníženú o daň. Do základu dane sa okrem iného zahŕňajú aj všetky náklady (výdavky) súvisiace s dodaním tovaru alebo služby (v zákone uvedené len v príkladoch).

V predmetnom prípade sú so službou nájmu spojené ďalšie činnosti – vyššie uvedené, potrebné na jej realizáciu, ktoré zabezpečuje dodávateľ služby – prenajímateľ. Vzhľadom na to, že tieto činnosti sú len doplnkového charakteru k činnosti hlavnej (nájmu), netvoria samostatný základ dane, ale sú súčasťou základu dane hlavného plnenia – nájmu.

9.4 Prenájom chaty

Firma – platiteľ DPH, prenajala pre svojich zamestnancov chatu na víkend. Prenajímateľ – vlastník chaty, je platiteľom DPH, faktúru za nájom vyhotovil s DPH (aby si mohol uplatňovať odpočty DPH v súvislosti s prenajímaním chaty).

Riešenie:

Firma ako nájomca nemá nárok na odpočítanie DPH z uvedenej faktúry na základe § 49 ods. 2 zákona o DPH, pretože túto prijatú službu nevyužíva na účely svojho podnikania. Ide o službu využitú na účely rekreácie, športu a zábavy zamestnancov firmy. Na účely DPH nie je podstatné, z akých zdrojov firma tento nájom financuje (napr. zo sociálneho fondu).

9.5 Zmena režimu uplatňovania DPH prenajímateľom

Spoločnosť – platiteľ DPH, poskytuje v rámci svojej podnikateľskej činnosti i nájom priestorov platiteľom DPH. Pre spoločnosť bolo doteraz výhodnejšie (nízke vstupné náklady) fakturovať ho bez DPH. Pretože sa situácia zmenila, spoločnosť sa rozhodla, že od určitého dátumu nebude nájom pre platiteľov oslobodený od dane. Môže túto zmenu vykonať v priebehu roku?

Riešenie:

Z ustanovenia § 38 ods. 5 zákona o DPH vyplýva, že platiteľ sa môže pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti inému platiteľovi rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Z ustanovenia nevyplýva žiadne obmedzenie ani žiadne ďalšie podmienky, čo znamená, že platiteľ sa môže takto rozhodnúť v ktoromkoľvek zdaňovacom období (nemusí to byť od začiatku roka a nemusí to ani byť po celý rok) a rozhodnutie môže byť individuálne – to znamená, že v zákone nie je ani podmienka, že rozhodnutie musí byť rovnaké voči všetkým platiteľom. Zákon si nevyžaduje takéto rozhodnutie oznamovať správcovi dane.

9.6 Nájom budovy, ktorú platiteľ nemá zaradenú v obchodnom majetku

Fyzická osoba – platiteľ DPH, vlastní nehnuteľnosť, ktorú nemá zaradenú v obchodnom majetku a prenajíma ju ako občan, nie ako podnikateľ, t. j. bez DPH. Má táto skutočnosť vplyv na údaje uvedené v daňovom priznaní, ktoré podáva ako platiteľ DPH?

Riešenie:

Nájom nehnuteľnosti je na účely DPH považovaný za dodanie (poskytnutie) služby podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o DPH .Predmetom DPH je podľa § 2 ods. 1 písm. b) citovaného zákona dodanie služby zdaniteľnou osobou za protihodnotu v tuzemsku. Za zdaniteľnú osobu sa podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH považuje každá osoba, ktorá nezávisle uskutočňuje ekonomickú činnosť.

Podľa ustanovenia § 3 ods. 2 sa za ekonomickú činnosť (podnikanie) považuje aj využívanie hmotného a nehmotného majetku na účely dosahovania príjmu z tohto majetku.

9.7 Zábezpeka zaplatená nájomcom

Platiteľ DPH má v zmluve o nájme (prenajímateľ) dohodnuté, že nájomca sa zaväzuje zaplatiť zábezpeku v určitej výške. Zložený depozit bude nájomcovi vrátený v plnej výške po ukončení nájomného vzťahu a splnenia si všetkých finančných záväzkov (uhradenie všetkých pravidelných platieb nájomného, prípadne vzniknuté škody). V prípade nedodržania týchto podmienok má prenajímateľ právo znížiť výšku depozitu o všetky finančné záväzky nájomcu voči prenajímateľovi. Je depozit považovaný za zdaniteľné plnenie, resp. oslobodená finančná služba podľa § 39 zákona o DPH alebo platba zábezpeky nie je vôbec predmetom dane z pridanej hodnoty?

Riešenie:

Zloženie depozitu vo forme finančných prostriedkov, ak tieto majú byť použité pre prípad nesplnenia finančných záväzkov, prípadne vzniknutých škôd nepredstavuje úhradu za zdaniteľný obchod. Účelom depozitu totiž nie je úhrada zálohy za konkrétne zdaniteľné plnenie – dodávanú službu (nájomné), alebo dodávaný tovar (napr. refakturované energie), ale ide o vytvorenie finančnej rezervy pre prípad nesplnenia nejakého, a to vopred nedefinovaného záväzku. Takéto finančné plnenie, ktoré sa neviaže na konkrétnu dodávku v budúcnosti, nepodlieha DPH, na prijatie takejto platby sa nevzťahuje povinnosť vyplývajúca z ustanovenia § 19 ods. 4 zákona o DPH.

Autor: Ing. Beáta Jarošová, PhD.