7., 8. Rozsah odpočítania DPH v súvislosti s nájmom, príležitostný nájom

7. Rozsah odpočítania DPH v súvislosti s nájmom

Prenajímateľ, ktorý poskytovanie nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti zdaňuje, má nárok na odpočítanie dane z tovarov a služieb prijatých na účely nájmu v zmysle ustanovenia § 49 ods. 2 zákona o DPH.

Ak nájom poskytovaný prenajímateľom je oslobodený od dane, potom podľa § 49 ods. 3 zákona o DPH nevznikne nárok na odpočítanie dane z tovarov a služieb prijatých na účely poskytovania tejto služby.

V prípade, ak prenajímateľ v rámci tej istej nehnuteľnosti časť nájomných vzťahov zaťažuje DPH a časť nájomných vzťahov je od DPH oslobodená, potom postupuje pri odpočítaní DPH z tovarov a služieb prijatých na účely poskytovania tohto nájmu podľa § 49 ods. 4 zákona o DPH, t. j. odpočítateľnú daň zistí na základe prepočtu koeficientom podľa § 50 zákona o DPH.

Uvedené sa týka aj prijatých faktúr za energie, ktoré prenajímateľ nájomcovi (nájomcom) prefakturováva, má nárok na odpočítanie dane. Možnosť odpočítania dane z energií použitých pre účely vlastnej podnikateľskej činnosti prenajímateľa sa posúdi podľa toho, akú činnosť v rámci podnikania vykonáva (vecné priraďovanie podľa § 49 ods. 2 až 4 zákona o DPH).

Rovnako postupuje prenajímateľ pri odpočítaní dane zo služieb obstaraných pre svojich nájomcov (telekomunikačných, strážnych, upratovacích a pod.).

Aby právo na odpočítanie dane mohlo byť uplatnené, platiteľ musí splniť aj formálne predpoklady uvedené v § 51 ods. 1 zákona o DPH, t. j.:

• v prípade tuzemských dodávok musí mať faktúru – doklad na účely DPH, vyhotovenú dodávateľom – platiteľom DPH,
• v prípade služieb prijatých zo zahraničia, pri ktorých je povinný odviesť daň, musí byť táto daň uvedená v záznamoch vedených pre daňové účely podľa § 70 zákona o DPH,
• pri nadobudnutí tovaru z iného členského štátu musí mať faktúru vyhotovenú platiteľom z iného členského štátu,
• pri dovoze tovaru z tretieho štátu musí mať dovozný doklad potvrdený colným orgánom.

Daň si môže platiteľ odpočítať (§ 51 ods. 2) najskôr v zdaňovacom období, v ktorom vznikla daňová povinnosť, ak zároveň má príslušný doklad na účely DPH, alebo najneskôr v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka, v ktorom právo na odpočítanie dane vzniklo (má možnosť „posunúť si“ odpočítanie dane do ďalších zdaňovacích období).

Rozsah výšky DPH, ktorú si platiteľ odpočíta, zistí tzv. vecným priradením vstupných plnení k plneniam výstupným. Prakticky sa vykoná vecné priradenie tak, že prijaté faktúry sa rozdelia do 3 skupín podľa toho, na aký účel majú byť použité prijaté plnenia, ktoré tieto faktúry reprezentujú. Podľa vyššie uvedených ustanovení zákona má platiteľ nárok na odpočítanie:

• celej výšky DPH súvisiacej s prijatými zdaniteľnými plneniami (§ 49 ods. 2), ak sú tieto plnenia použité na činnosť prenajímateľa, pri ktorej má nárok na odpočítanie DPH – 1. skupina faktúr,
• nemá žiadny nárok na odpočítanie uvedenej DPH (§ 49 ods. 3), ak tieto prijaté plnenia majú byť použité výlučne na činnosť prenajímateľa oslobodenú od DPH (oslobodenie podľa § 28 až § 41) – 2. skupina faktúr,
• má nárok na odpočítanie pomernej časti DPH (§ 49 ods. 4), ak prijaté plnenia majú byť použité na činnosť prenajímateľa pri ktorej má nárok na odpočítanie celej výšky DPH, a súčasne majú byť použité aj na také jeho plnenia, pri ktorých nemá nárok na žiadny odpočet. Pomerná výška DPH, ktorá môže byť odpočítaná, sa zistí koeficientom (§ 50), ktorým sa príslušná vstupná DPH vynásobí – t. j. 3. skupina faktúr.

Špecifikácia 3. skupiny záleží od konkrétnych podmienok, za ktorých je prenájom nebytových priestorov uskutočňovaný, a od toho, aké má platiteľ – prenajímateľ, prijaté zdaniteľné obchody v súvislosti s prenájmom.

Ak je napríklad predmetný nebytový priestor samostatná nehnuteľnosť (budova), prijaté faktúry napr. za dodané energie, údržbu budovy a podobne, ktoré sa viažu na túto budovu, budú spadať do 2. skupiny podľa vyššie uvedeného rozdelenia. Uvedené prijaté tovary a služby budú totiž súvisieť len s prenájmom – službou oslobodenou od DPH, preto nevznikne žiadny nárok na odpočítanie. V prípade, ak by platiteľ prijal napr. poradenskú službu, pričom by išlo o poradenstvo vo vzťahu k jeho podnikateľskej činnosti ako takej, t. j. táto služba by sa netýkala len činnosti prenájmu, ale celého jeho podnikania, potom by táto služba bola prijatým plnením, pri ktorom má platiteľ nárok na odpočítanie len pomernej časti DPH, t. j. išlo by o faktúru, ktorá by bola zaradená do skupiny č. 3.

Ak by predmetný prenajímaný nebytový priestor bol len časťou nehnuteľnosti, ktorá by bola využívaná aj na iný účel – napr. prenajímateľ by v nej mal svoje podnikateľské priestory súvisiace s jeho činnosťou, pri ktorej mu vzniká nárok na odpočítanie dane (§ 49 ods. 2), potom v súvislosti s prijatými plneniami vzťahujúcimi sa na celú nehnuteľnosť, t. j. takými prijatými faktúrami, ktoré sa neviažu len na prenájom alebo sa neviažu len na ostatnú činnosť, ale súvisia so všetkými činnosťami, ktoré sú v budove uskutočňované, by vznikol nárok na pomerný odpočet DPH. Také prijaté faktúry by boli v súvislosti s vecným priraďovaním vstupných plnení k výstupom platiteľa zaradené do 3. skupiny.

Môže ísť napr. o faktúry za strážnu službu vykonávanú v celej budove, upratovacie práce fakturované ako celok za celú budovu, stavebné práce týkajúce sa celej budovy (napr. oprava strechy, zateplenie budovy); energie, ak nájomcom nie je fakturované presne dodané množstvo energií, ktorú spotrebovali (v cene nájmu je zahrnutý paušál za energie).

Rovnaký princíp vecného priraďovania v súvislosti s odpočítaním dane sa uplatní aj u nájomcu. Ak mu prenajímateľ fakturuje nájom s DPH, možnosť a rozsah odpočítania DPH závisí od toho, akú činnosť v predmetnej nehnuteľnosti nájomca vykonáva.

8. Príležitostný nájom

V súvislosti s uplatnením pomerného odpočítania podľa ustanovenia § 50 ods. 2 písm. d) zákona o DPH platí, že do čitateľa ani menovateľa koeficientu sa neuvádzajú výnosy (príjmy) príležitostného nájmu nehnuteľnosti.

Uvedené príležitostné transakcie, ktoré sa neuvádzajú do koeficientu, sú také transakcie, ktoré nemajú charakter základnej, resp. hlavnej činnosti platiteľa dane; netvoria značnú časť obratu z celkového obratu platiteľa dane; platiteľ dane ich nevykonáva opakovane a pri vykonávaní týchto činností (príležitostných) platiteľ dane nemá opakujúce sa náklady a súvisiace náklady na tieto činnosti netvoria značnú časť celkových nákladov.

Pri posúdení príležitostnej transakcie je potrebné postupovať vždy individuálne a na identifikovanie príležitostnej transakcie nemusia platiť všetky vyššie uvedené podmienky súčasne; vychádza sa však z predpokladu, že ak sú vyššie uvedené podmienky splnené súčasne, tak je uvedená transakcia vykonaná príležitostne.

Na posúdenie transakcie, či ide o príležitostnú, t. j. takú, ktorá nie je sústavnou činnosťou platiteľa, na ktorú má vyčlenených zamestnancov alebo na ktorú má zriadenú osobitnú organizačnú jednotku, alebo ktorá si vyžaduje určité opakujúce sa ekonomické náklady vo forme prijatých tovarov a služieb, je možné podporne využiť aj rozsudok ESD C-77/01, kde je okrem iného uvedené, že za príležitostné transakcie sa považujú tie, ktoré zahŕňajú iba veľmi obmedzené použitie aktív a služieb, ktoré podliehajú dani.

Pri príležitostnom nájme nehnuteľnosti je potrebné veľmi dôkladne posúdiť, kedy ide o sústavnú činnosť platiteľa dane; aj v týchto prípadoch platí, že tieto činnosti sú príležitostné vtedy, ak si nevyžadujú ekonomické náklady, resp. náklady sú len v zanedbateľnej miere.

Autor: Ing. Beáta Jarošová, PhD.