1. Spravovanie nehnuteľností neznámych vlastníkov

Nehnuteľnosti neznámych vlastníkov spravuje Slovenský pozemkový fond. Činnosť Slovenského pozemkového fondu upravuje zákon č. 330/1991 Z. z. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov. Pozemkový fond spravuje poľnohospodárske nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu a podiely spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu.

Podľa § 17 citovaného zákona, ak pri zostavovaní registra pôvodného stavu okresný úrad zistí pozemky, ktorých vlastník nie je známy alebo ktorého miesto pobytu nie je známe, vykonáva práva vlastníka k týmto pozemkom v konaní o pozemkových úpravách Slovenský pozemkový fond alebo správca. Zoznam týchto pozemkov je osobitnou časťou registra pôvodného stavu.

Pozemkový fond nakladá s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy, okrem pozemkov, ktoré sú lesnými pozemkami, ako aj s podielmi spoločnej nehnuteľnosti, ktorých vlastník nie je známy. Pozemkový fond prenajíma podľa nariadenia vlády Slovenskej republiky aj nehnuteľnosti, ktorých vlastník nie je známy. Ak sa pri vyčleňovaní ucelených lesných častí podľa osobitného predpisu zistia pozemky, ktorých vlastník nie je známy alebo ktorého miesto pobytu nie je známe, alebo ak vlastník svoje právo neuplatnil, zastupuje týchto vlastníkov pozemkový fond alebo správca.

Spoluvlastníckymi podielmi, ktoré sa majú vydať podľa osobitného predpisu [§ 6 ods. 1 písm. d) zákona č. 229/1991 Zb., zákon č. 503/2003 Z. z. o navrátení vlastníctva k pozemkom] alebo ku ktorým zaniká užívacie právo, sa rozumejú aj užívacie podiely alebo iné práva na spoločných nehnuteľnostiach, na ktoré sa vzťahovali predpisy o úprave právnych pomerov pasienkového majetku bývalých urbárnikov, komposesorátov a podobných právnych útvarov. Ak nemožno výšku pôvodných podielov určiť, považujú sa ich podiely za rovnaké. Nie je prekážkou vydania pozemku, ak je zastavaný stavbou vo vlastníctve oprávnenej osoby; v týchto prípadoch na poskytnutie náhrady platia všeobecné predpisy.

Podľa starého zákona o pozemkových spoločenstvách Slovenský pozemkový fond spravoval podiely spoločnej nehnuteľnosti v nadväznosti na § 16 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.

Fond nakladá podľa tohto zákona a podľa osobitných predpisov s pozemkami:

a) vo vlastníctve štátu uvedenými v osobitnom predpise (pozemok vo vlastníctve štátu),

b) s nezisteným vlastníkom,

c) ktorých vlastníctvo nie je evidované podľa predpisov o katastri nehnuteľností v súbore geodetických informácií a v súbore popisných informácií alebo ak sa nepreukáže inak. (Ak ide o lesné pozemky, obdobne postupuje správca.)

Ak je potrebné, fond v konaní pred súdom alebo pred orgánmi verejnej správy zastupuje vlastníkov pozemkov. Fond nakladá s pozemkami na základe údajov katastra nehnuteľností a zapisuje do registra katastra nehnuteľností pozemky vo vlastníctve štátu aj na základe inak preukázaného vlastníctva štátu.

Fond nakladá s poľnohospodárskymi pozemkami alebo s lesnými pozemkami na základe údajov odsúhlasených s nájomcami pozemkov. Na tieto účely predkladajú nájomcovia pozemkov fondu zoznamy pozemkov, ktoré užívajú na základe nájomných zmlúv uzatvorených s vlastníkmi, ako aj pozemkov, ku ktorým vlastníctvo preukázali inak.

Fond prijímal aj náhrady za vyvlastnenie pozemkov. Prijatú náhradu je povinný vyplatiť vlastníkovi, ak o ňu požiada do troch rokov odo dňa, keď sa dozvedel o vyvlastnení, najneskôr však do desiatich rokov odo dňa vyvlastnenia.

Príjmy z nakladania s pozemkami patria fondu, ak zákon neustanovuje inak. Príjmy z nakladania s pozemkami spravuje fond alebo správca.

Podľa § 20 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a § 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.

Doručením výpisu z katastra nehnuteľností vstupuje vlastník do práv prenajímateľa pozemkov. Fondu vznikne nárok na vrátenie zaplateného príspevku konania podľa § 10 zákona č. 97/2013 Z. z. za vlastníka pozemku, ktorý musí fond uplatniť v trojročnej lehote odo dňa, keď vlastník preukázal vlastníctvo k pozemku.

Aj podľa nového zákona o pozemkových spoločenstvách správu podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré sú vo vlastníctve štátu, vykonáva podľa § 10 zákona fond. Fond nakladá s podielmi spoločnej nehnuteľnosti:

1. nezistených vlastníkov, t. j. vlastníkov, ktorých totožnosť ani trvalý pobyt alebo sídlo nie je známe, alebo ktorých vlastnícke právo nie je evidované v katastri nehnuteľností,
2. ku ktorým nebolo vlastnícke právo preukázané.

Fond nemôže pozemky, ktoré zodpovedajú podielom spoločnej nehnuteľnosti nezistených vlastníkov alebo ktorých vlastnícke právo nie je evidované v katastri nehnuteľností, alebo ku ktorým nebolo vlastnícke právo preukázané, sám užívať, ale ich na účely podnikania prenajíma pozemkovému spoločenstvu alebo za rovnakých podmienok nájomcovi, ktorému členovia spoločenstva prenajali spoločnú nehnuteľnosť.

V záujme ochrany a výkonu vlastníckych práv a výkonu povinností vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti vykonáva fond práva, ako by bol člen spoločenstva. Fond má preto právo zúčastňovať sa zasadnutí zhromaždenia. Ide však len o taxatívne vymedzené prípady rozhodovania zhromaždenia.

Z uvedeného dôvodu (t. j. záujmu ochrany a výkonu vlastníckych práv a výkonu povinností vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti) fond nakladá s podielmi spoločnej nehnuteľnosti nezistených vlastníkov alebo ktorých vlastnícke právo nie je evidované v katastri nehnuteľností a ku ktorým nebolo vlastnícke právo preukázané v konaní pred súdom a pred orgánmi verejnej správy i v prípadoch, ak je vlastníctvo štátu alebo tzv. neznámeho vlastníka sporné.

Z dôvodu potreby zabezpečenia efektívneho hospodárenia na lesných a poľnohospodárskych pozemkoch a z dôvodu usporiadania pomerov na spoločnej nehnuteľnosti nový zákon o pozemkových spoločenstvách umožňuje prevádzať podiely vo vlastníctve štátu, ktoré spravuje fond, do vlastníctva vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti za stanovených podmienok v súlade s obmedzeniami podľa osobitných predpisov. Podmienkou je, aby fond rozhodol o prevode vlastníctva takéhoto podielu spoločnej nehnuteľnosti.

Na rozdiel od starého zákona o pozemkových spoločenstvách, nový zákon o pozemkových spoločenstvách upravuje v § 11 ods. 1 možnosť previesť pozemky do vlastníctva iných osôb. Ide o pozemky s výmerou zodpovedajúcou podielom spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu, ktoré spravuje podľa § 10 ods. 1 zákona č. 97/2013 Z. z., ku ktorým neboli uplatnené reštitučné nároky podľa zákona č. 229/1991 Zb. v znení neskorších predpisov, zákona NR SR č. 282/1993 Z. z. o zmiernení niektorých majetkových krívd spôsobených cirkvám a náboženským spoločnostiam, zákona č. 503/2003 Z. z. o navrátení vlastníctva k pozemkom, zákona č. 161/2005 Z. z. o navrátení vlastníctva k nehnuteľným veciam cirkvám a náboženským spoločnostiam a prechode vlastníctva k niektorým nehnuteľnostiam.

Vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti majú k podielom spoločnej nehnuteľnosti, ktoré spravuje fond podľa § 10 ods. 1 nového zákona o pozemkových spoločenstvách, predkupné právo.

Ak fond postupuje podľa § 11 ods. 1, ponúkne vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti predaj podielu na spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu prostredníctvom výboru a určí primeranú lehotu na podanie písomnej žiadosti o prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti. Fond je v takom prípade povinný ponúknuť prevod vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti do vlastníctva ostatných vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti a umožniť tak uplatnenie ich predkupného práva, a to prostredníctvom výboru, ktorý túto ponuku sprostredkuje na zasadnutí zhromaždenia, za cenových podmienok určených vyhláškou č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Ak oslovení vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti prejavia písomný záujem o podiely spoločnej nehnuteľnosti, fond je povinný uzavrieť s nimi zmluvu o prevode vlastníctva.

Cenu podielov spoločnej nehnuteľnosti možno splatiť v splátkach v lehote najneskôr desiatich rokov odo dňa uzavretia zmluvy o prevode podielov spoločnej nehnuteľnosti. Záväzok kupujúceho splatiť cenu fond zabezpečí záložnou zmluvou a podá návrh na zápis poznámky do katastra nehnuteľností.

Ak žiaden z vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti neprejaví v určenej lehote záujem o kúpu podielov spoločnej nehnuteľnosti, fond môže vyhlásiť verejnú obchodnú súťaž v zmysle § 281 až § 288 Obchodného zákonníka. Fondu sa teda dáva možnosť ponúknuť podiely vo vlastníctve štátu vo verejnej obchodnej súťaži, ak o ne neprejavia záujem vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti, a to za rovnakých podmienok ako pri ponuke na prevod vlastníckeho práva k podielom spoločnej nehnuteľnosti vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti.

Ako už bolo uvedené, podiely neznámych vlastníkov spravuje aj po účinnosti nového zákona o pozemkových spoločenstvách fond. Vyplatené podiely za neznámych vlastníkov sa ukladajú na tzv. depozitnom účte, ktorý je v správe štátnych lesov.

Ak sa stanú vlastníci známi, odovzdá im fond nehnuteľnosť a vyplatia sa im z depozitného účtu „staré podiely“.

Autor: Ing. Marta Boráková