Ak je nutné technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti v čase uzatvorenia nájomného vzťahu alebo v budúcnosti, je v záujme obidvoch zmluvných strán, aby súčasťou zmluvných dojednaní bola aj dohoda o tom, ktorá zmluvná strana vykoná a uhradí technické zhodnotenie, resp. prenajatý nebytový priestor dokončí a upraví na svoje náklady tak, aby vyhovoval účelu, na ktorý bude využívaný. Takéto dojednanie má významné účtovné a daňové dosahy na strane prenajímateľa aj nájomcu.
V podnikateľskej praxi je bežným postupom, že k uskutočňovaniu podnikateľskej činnosti sú využívané nielen vlastné, ale aj prenajaté nehnuteľnosti. Sú využívané na obchodné, výrobné účely, ale aj na poskytovanie služieb či na administratívne účely. Pokiaľ vlastník (prenajímateľ) prenajme svoje budovy či nebytové priestory (ďalej len „nehnuteľnosť“) nájomcovi na výkon podnikateľskej činnosti, často sa stáva, že nájomca potrebuje uskutočniť na prenajatom majetku také úpravy, ktoré prispôsobia túto nehnuteľnosť na výkon jeho podnikania.
Obsah:
1. Definícia základných pojmov
2. Technickým zhodnotením nie je oprava
3. Vstupná cena a technické zhodnotenie
4. Nepeňažný príjem prenajímateľa vo výške výdavkov na technické zhodnotenie
5. Odplatné odovzdanie technického zhodnotenia pri skončení nájomnej zmluvy
6. Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti pri ukončení nájmu v špecifických prípadoch
7. Technické zhodnotenie na vypožičanej nehnuteľnosti
8. Opravy prenajatej nehnuteľnosti
1. Definícia základných pojmov
Najskôr je potrebné zopakovať, že nájomný vzťah vzniká na základe nájomnej zmluvy, ktorá je upravená v § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. (ďalej len Občiansky zákonník“) ako všeobecnej právnej normy.
Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva vec (hnuteľnú alebo nehnuteľnú) nájomcovi za odplatu, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo bral z nej úžitky.
Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. Nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve, ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Nájomca je zároveň povinný platiť nájomné podľa uzatvorenej zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.
Nehnuteľnosti sú vymedzené v § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka a treba nimi rozumieť pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.
Podľa § 43a ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. (ďalej len „stavebný zákon“) budovy sú pozemné stavby vrátane podzemných priestorov, ktoré sú stavebno-technicky vhodné a určené na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí; nemusia mať steny, ale musia mať strechu. Podľa účelu sa členia na bytové budovy a nebytové budovy.
Špeciálnou právnou normou sa riadi prenájom nebytových priestorov, a to zákonom č.116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z. n. p. (ďalej len „zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov“). Podľa § 1 písm. a) tohto zákona nebytovými priestormi treba rozumieť miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytový priestor môže prenajímateľ prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme. Nájomný vzťah môže byť dohodnutý na dobu určitú alebo na dobu neurčitú.
Na účely zákona č. 595/2003 Z. z. (ďalej len „ZDP“) pod pojem „nájomná zmluva“ spadá podľa § 17 ods. 20 tohto zákona aj iný užívací vzťah uzatvorený napríklad na základe nepomenovanej zmluvy, zmluvy o zriadení vecného bremena, zmluvy o výpožičke alebo zmluvy o nájme podnájme nebytových priestorov (§ 51, § 151n až § 151r, § 659 až § 662 Občianskeho zákonníka, § 6 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov). To znamená, že ustanovenia ZDP uplatňované v súvislosti s prenájmom majetku sa rovnako uplatnia aj v prípade majetku poskytnutého na základe uvedeného iného užívacieho vzťahu.
Pojem „technické zhodnotenie“ je vymedzený v § 29 ods. 1 ZDP a rozumejú sa ním výdavky:
- na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, rekonštrukciu a modernizáciu hmotného a nehmotného majetku,
- prevyšujúce pri jednotlivom majetku 1 700 eur v úhrne za zdaňovacie obdobie.
V § 21 ods. 1 písm. g) ZDP je zároveň zadefinované, že výdavky na technické zhodnotenie nie sú daňovými výdavkami. Do základu dane sa zahrnú ako súčasť vstupnej ceny zhodnocovaného majetku (§ 25 ods. 2 ZDP) alebo ako iný majetok (§ 22 ods. 6 ZDP) následne po dokončení technického zhodnotenia, a to prostredníctvom odpisov.
Definícia technického zhodnotenia uvedená v § 29 ZDP má teda svoju vecnú stránku (obmedzuje sa len na určité formy zmien na veci) a svoju hodnotovú stránku (výdavky musia prevýšiť určitú čiastku). Obidve tieto stránky pritom musia byť samozrejme splnené súčasne. Táto definícia je záväzná nielen na účely ZDP, ale aj na účely účtovné, pretože zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p. (ďalej len „zákon o účtovníctve) a príslušné postupy účtovania sa odvolávajú pri definovaní výdavkov na technické zhodnotenie práve na toto ustanovenie ZDP.
Prvú skupinu výdavkov na technické zhodnotenie podľa § 29 ods. 1 ZDP tvoria zmeny dokončených stavieb, ktorými sú:
- nadstavby,
- prístavby,
- stavebné úpravy
definované stavebným zákonom, na ktorý sa ZDP odvoláva.
Podľa § 139b ods. 5 písm. a) stavebného zákona nadstavbami sa rozumejú také zmeny dokončených stavieb, ktorými sa stavby zvyšujú.
Pretože sa pri týchto zmenách stavieb nezachováva vonkajšie výškové ohraničenie stavieb a nejde len o stavebné úpravy (pozri nižšie), vyžadujú nadstavby vždy vydanie územného rozhodnutia a stavebného povolenia, prípadne ohlásenie stavby, ak tak rozhodne stavebný úrad v rozhodnutí o umiestnení nadstavby.
Prístavbami sa podľa § 139b ods. 5 písm. b) stavebného zákona rozumejú také zmeny dokončených stavieb, ktorými sa stavby pôdorysne rozširujú a ktoré sú navzájom prevádzkovo spojené s doterajšou stavbou. Treba zdôrazniť, že za prístavbu sa nepovažuje taká stavba, ktorá nie je s pôvodnou stavbou prevádzkovo prepojená. V takomto prípade ide o samostatnú stavbu, a teda tiež o samostatnú vec v právnom zmysle, preto tiež o samostatný hmotný majetok na daňové a účtovné účely. Aj v prípade prístavby platí, že sa nezachovávajú vonkajšie pôdorysné ohraničenia stavby, preto sa vyžaduje vydanie územného rozhodnutia a stavebného povolenia.
Stavebnými úpravami treba podľa § 139b ods. 5 písm. c) stavebného zákona rozumieť také zmeny na dokončených stavbách, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby. Stavebné úpravy bližšie vymedzovala zrušená vyhláška FMTIR č. 85/1976 Zb. o podrobnejšej úprave územného konania, ktorá je v praxi stále využívaným vodidlom a podľa ktorej stavebnými úpravami treba rozumieť napríklad prestavby, vstavby, zmeny vnútorného zariadenia, podstatné zmeny vzhľadu stavby.
Podľa § 39a ods. 3 stavebného zákona sa na stavebné úpravy nevyžaduje územné rozhodnutie, vyžaduje sa stavebné povolenie (§ 55 ods. 1 stavebného zákona). Avšak pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby a ani sa nemení spôsob užívania stavby, sa podľa § 55 ods. 2 stavebného zákona nevyžaduje ani stavebné povolenie (postačí ohlásenie stavebnému úradu).
Je však potrebné uviesť, že stavebný úrad môže (podľa § 57 stavebného zákona) určiť, že ohlásenú stavebnú úpravu možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia.
Rekonštrukcia je definovaná v § 29 ods. 4 ZDP a treba ňou rozumieť také zásahy do majetku, ktoré majú za následok:
- zmenu jeho účelu použitia,
- kvalitatívnu zmenu jeho výkonnosti alebo technických parametrov.
Ak zásahy do majetku majú za následok zmenu účelu jeho použitia, ide o rekonštrukciu. V prípade stavieb je potrebné aplikovať najmä ustanovenie § 85 stavebného zákona, podľa ktorého možno stavbu užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí (prípadne v ...
Súhlas s použitím cookies
Vlastné nastavenie cookies