1. Vybrané definície súvisiace so zdanením príjmov plynúcich z užívania nehnuteľností

Definícia „nehnuteľnosť“

Pre daňové účely je v zákone o dani z príjmov v § 3 ods. 2 písm. a) uvedená definícia pojmu „nehnuteľnosť“, ktorá je zároveň legislatívnou skratkou používanou ďalej vo všetkých ustanoveniach zákona o dani z príjmov týkajúcich sa zdaňovania nehnuteľností. Podľa tejto definície je nehnuteľnosťou „nehnuteľnosť, byt a nebytový priestor alebo ich časti“.
Keďže do procesu riešenia otázky zdanenia príjmu z užívania nehnuteľnosti vstupujú aj nadväzujúce predpisy, nemenej dôležitými sú aj definície platné v týchto predpisoch. Ide o definície určené predovšetkým ustanoveniami Občianskeho zákonníka, stavebného zákona alebo katastrálneho zákona.

Podľa § 119 Občianskeho zákonníka (ďalej len „ObčZ“) nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

Za nehnuteľnosť podľa ObčZ a súvisiacich predpisov sa považujú:

• pozemky

Pozemky sú ohraničená časť zemského povrchu a všetky veci, ktoré tvoria ich súčasť, napr. nerastné suroviny, porasty a stavby s nimi spojené. Samotný pojem pozemku ObčZ nevymedzuje.

Pozemkom sa podľa § 3 ods. 1 katastrálneho zákona rozumie časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby alebo hranicou druhu pozemku alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku. Pozemky, na rozdiel od iných vecí, majú tú vlastnosť, že nevznikajú ani nezanikajú vo svojom súhrne. Môžu len meniť svoj druh alebo kultúru.

Všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, sa považuje za nehnuteľnosť do tej doby, pokiaľ je tu prirodzené alebo umelé spojenie. Ak dôjde k jeho pretrhnutiu, t. j. napr. vypíli sa strom, zbúra sa stavba, vec sa stáva hnuteľnou vecou. Z toho dôvodu sa aj stavba považuje za nehnuteľnosť do tej doby, kým je pevne spojená s pozemkom.

Veci, ktoré síce majú charakter nehnuteľnosti (stavby), ale sa nezapisujú do katastra nehnuteľností, napr. dočasné stavby, resp. stavby, ktoré nie sú spojené pevne so zemou, napr. záhradné altánky, plechová garáž, predajný stánok, nespadajú pod právny režim nehnuteľností a možno s nimi podľa občianskeho práva nakladať ako s hnuteľnými vecami.

• stavby

Stavby sú definované ako nehnuteľnosti spojené so zemou pevným základom. Pri posúdení, či ide skutočne o stavbu spojenú so zemou pevným základom alebo nie, je potrebné vždy postupovať podľa povahy a okolností konkrétne posudzovaného prípadu. V súvislosti so stavbou ObčZ v § 120 určuje, že stavba nie je súčasťou pozemku a v § 135c upravuje právny režim stavby na cudzom pozemku.

Z hľadiska vymedzenia stavby ako veci v právnom zmysle je dôležité určiť moment vzniku stavby ako nehnuteľnej veci. Tu je rozhodujúci okamih, v ktorom je stavba vybudovaná minimálne do takého štádia, od ktorého počnúc všetky ďalšie práce smerujú už k ukončeniu takto druhovo a individuálne určenej veci. Týmto okamihom je stav, kedy je už jednoznačne a nezameniteľným spôsobom jasné aspoň dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia. Od tohto okamihu, keď už vzniklo vlastnícke právo k stavbe, sú všetky ďalšie stavebné práce z hľadiska vzniku stavby bezvýznamné, keďže všetko, čo následne k stavbe „prirastie“, stáva sa jej súčasťou a vlastnícky patrí tomu, komu stavba patrila ako vec v okamihu jej vzniku. To isté platí aj pre posudzovanie okamihu zániku stavieb. Uvedené sa netýka tzv. špeciálnych stavieb, ako sú napr. stavby podzemné, stavby pre energetiku a dopravu, banské diela a pod.

Pokiaľ pri stavebných úpravách pôvodná stavba nezanikla, potom logicky platí, že všetko, čo k nej v dôsledku týchto úprav prirastie a inak spĺňa podmienky podľa § 120 ObčZ, t. j. prístavba, nadstavba, vstavba, sa stáva jej súčasťou a nie je rozhodné, aká bola cena vykonaných stavebných úprav, z akých zdrojov boli hradené a v akom rozsahu tieto úpravy kvantitatívne či kvalitatívne pôvodnú stavbu rozšírili, resp. zmenili.

Stavby môžu mať rôzny charakter a z pohľadu občianskeho práva ich možno deliť na rodinné domy, iné obytné domy, rekreačné chaty, garáže, hospodárske a iné budovy.

Stavby v zmysle občianskoprávnych predpisov, t. j. spojené so zemou pevným základom, sa evidujú v katastri nehnuteľností. Kataster nehnuteľností rozlišuje medzi rozostavanými stavbami, podzemnými a nadzemnými stavbami.

Rozostavanou stavbou je podľa § 3 ods. 15 katastrálneho zákona stavba, na ktorú nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo a je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.

Za osobitný druh nehnuteľnosti ako stavby sa považuje byt. Z toho dôvodu aj pri prevode vlastníckeho práva k bytu je potrebné dodržiavať rovnaké zásady ako pri prevode nehnuteľností.

Stavbou podľa § 43 stavebného zákona je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.

Definícia „obchodný majetok“

Definícia obchodného majetku pre daňové účely je špeciálne upravená len pre fyzické osoby v ustanovení § 2 zákona o dani z príjmov, a to práve z dôvodu, že len pri fyzických osobách sa rôzne chápe majetok tejto osoby ako taký a majetok, ktorý z celkového majetku v jeho vlastníctve využíva ako obchodný majetok.

Obchodný majetok sa však pre daňové účely posudzuje nielen v súvislosti s daňovníkom dosahujúcim príjmy z podnikania, ale aj daňovníkom dosahujúcim príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti, príjmy z prenájmu a tiež daňovníkom dosahujúcim príjmy z použitia diela alebo umeleckého výkonu.

Presná definícia obchodného majetku podľa § 2 písm. m) zákona o dani z príjmov je súhrn majetkových hodnôt, a to vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 (všetky príjmy uvedené v § 6) vo vlastníctve, ktoré využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov a o ktorých táto fyzická osoba účtuje alebo vedie evidenciu podľa § 6 ods. 11.

Obchodným majetkom je aj majetok obstarávaný formou finančného prenájmu. Uvedené však platí za predpokladu, že ho táto fyzická osoba využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie predmetných príjmov a o tomto majetku účtuje v súlade s účtovnými predpismi alebo vedie evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

Na rozdiel od definície obchodného majetku podľa § 6 ObchZ je pre daňové účely definícia rozšírená nielen o podmienku vlastnenia a používania majetku na podnikanie, ale aj o podmienku o takomto majetku účtovať alebo viesť evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov a zároveň je platná nielen pre daňovníka, ktorý dosahuje príjmy z podnikateľskej činnosti (§ 6 ods. 1), ale aj pre daňovníka dosahujúceho príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 2), príjmy z prenájmu (§ 6 ods. 3) alebo príjmy z použitia diela a z použitia umeleckého výkonu (§ 6 ods. 4).

Daňovník – fyzická osoba, vlastniaci majetok, a to či už veci, pohľadávky a iné práva a peniazmi oceniteľné iné hodnoty, ak ho chce využívať na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov podľa § 6 zákona o dani z príjmov, môže sa sám dobrovoľne rozhodnúť, či

• tento majetok zaradí do svojho obchodného majetku, t. j. bude o ňom účtovať alebo viesť evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, alebo
• ho do svojho obchodného majetku nezaradí, t. j. nebude o ňom účtovať alebo nebude viesť evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

Uvedené má podstatný význam a dôsledky pre daňové účely, a to nielen na uplatňovanie výdavkov súvisiacich s takýmto majetkom daňovníka, ale zároveň aj na prípadné zdanenie, resp. oslobodenie príjmov z predaja takéhoto majetku.

Poznámka redakcie:
§ 3 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov
§ 2 písm. m) zákona o dani z príjmov

Autor: Ing. Miroslava Brnová