4., 5., 6. Vznik daňovej povinnosti pri prenájme nehnuteľností

4. Vznik daňovej povinnosti pri prenájme nehnuteľností

Daňová povinnosť na DPH pri dodaní služby vzniká podľa ustanovenia § 19 ods. 2 zákona o DPH, podľa ktorého je dňom vzniku daňovej povinnosti deň dodania služby.

Pri opakovaných dodávkach služieb (teda aj pri nájme) sa deň dodania stanoví osobitným spôsobom, a to podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH. Platí, že za deň dodania sa považuje najneskôr posledný deň obdobia, na ktoré sa vzťahuje dohodnutá platba za opakovanú dodávku (nájom). Ak teda platiteľ – prenajímateľ, nájom nehnuteľností zdaňuje, uskutočňuje opakované dodanie služby, pri ktorom sa za deň dodania a tým i deň vzniku daňovej povinnosti považuje najneskôr posledný deň zdaňovacieho obdobia, na ktoré sa platba nájomného vzťahuje. Ak by však platba za nájom bola dohodnutá za obdobie dlhšie ako dvanásť mesiacov, potom by sa služba považovala za dodanú najneskôr posledným dňom dvanásteho mesiaca.

V prípade, ak by platba za opakované dodanie bola prijatá vopred – t. j. pred obdobím, na ktoré sa vzťahuje, potom podľa § 19 ods. 4 zákona o DPH vznikne prenajímateľovi daňová povinnosť dňom prijatia platby (nie najneskôr posledným dňom obdobia, na ktoré sa platba vzťahuje).

V prípade, ak prenajímateľ poskytuje nájom oslobodený od DPH, daňová povinnosť nevzniká. Prípadná úhrada nájomného vopred nemá vplyv na deň dodania, t. j. na zdaňovacie obdobie, v ktorom je uvedené oslobodené opakované dodanie v daňovom priznaní. To znamená, že v takomto prípade sa neuplatňuje ustanovenie § 19 ods. 4 zákona o DPH, pretože nedochádza k vzniku daňovej povinnosti.

5. Prefakturácia energií

Vo väčšine prípadov prenajímateľ okrem samotného nájmu nehnuteľnosti obstaráva pre nájomcu aj dodanie energií, pričom môže byť dohodnuté, že:

1. Spotreba energií je zahrnutá v nájomnom ako jeho súčasť pevnou cenou, teda nie je zohľadňovaná skutočná spotreba.
   V tomto prípade sú energie súčasťou ceny nájmu, t. j. súčasťou režimu zdanenia alebo oslobodenia (podľa toho, ako je fakturovaný samotný nájom).
2. Spotrebu energií fakturuje prenajímateľ nájomcovi na základe skutočnej spotreby podľa presne odobratého množstva zisteného podľa stavu meračov alebo rozúčtovaním spotreby na základe faktúry obdržanej od dodávateľov energií (rozpočítanie na nájomcov môže byť uskutočnené napr. aj podľa plochy), pričom:

a) sú dohodnuté pevné zálohové platby (mesačné), po ktorých nasleduje vyúčtovanie (napr. po uplynutí štvrťroku);
Prefakturované energie nie sú súčasťou nájomného, preto aj v prípade, ak je nájomné oslobodené od dane, dodanie energií je prenajímateľom zdaňované – zálohové platby aj vyúčtovanie;

b) za každé obdobie opakovane poskytovaného nájmu je popri nájomnom požadovaná úhrada za presne dodané množstvo energií.

V prípade použitia tohto spôsobu za deň vzniku daňovej povinnosti sa podľa § 19 ods. 3 písm. c) považuje deň vyhotovenia faktúry nájomcovi, ktorou prenajímateľ žiada úhradu.

V prípade, ak prijatie zálohovej platby aj dodanie tovaru (energie) nastane v tom istom zdaňovacom období (napr. kalendárnom mesiaci), avšak v nižšej hodnote, ako bola prijatá záloha a vzniknutý preplatok má byť odberateľovi vrátený v nasledujúcom kalendárnom mesiaci, potom môže platiteľ – dodávateľ, postupovať nasledovne:

a) vychádzať z toho, že okrem vzniku daňovej povinnosti z dôvodu prijatia platby mu vznikne ďalšia daňová povinnosť nad rámec prijatej platby. Faktúru vyhotoví do 15 dní po vzniku poslednej daňovej povinnosti v príslušnom kalendárnom mesiaci. Vo faktúre uvedie výšku prijatej zálohovej platby a skutočné množstvo a hodnotu dodanej energie, pričom základom dane je hodnota skutočne dodanej elektrickej energie;

b) po zmeraní skutočnej spotreby za príslušný kalendárny mesiac vyhotoví dobropis v súlade s § 25 zákona o DPH, pretože došlo k zníženiu ceny. K zníženiu základu dane a dane dôjde v zdaňovacom období, v ktorom bol dobropis (faktúra pre účely DPH) vyhotovený. Odberateľovi je zároveň vrátený preplatok, ktorý vznikol z dôvodu prijatia vyššej zálohovej platby, ako bola cena skutočne spotrebovanej energie.

6. Prefakturácia obstaraných služieb

Pri prefakturácii služieb, ktoré prenajímateľ obstaral pre nájomcu (vrátane opakovane dodávaných), platí, že prenajímateľ služby sám prijal a následne dodal (§ 9 ods. 4 zákona o DPH). Daňová povinnosť podľa § 19 ods. 6 zákona o DPH v takomto prípade vzniká dňom vyhotovenia faktúry, ktorou prenajímateľ ako obstarávateľ služby požaduje odplatu za túto službu.

Ak faktúra nie je vyhotovená do konca tretieho kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom bola služba dodaná, daňová povinnosť vzniká posledným dňom tretieho kalendárneho mesiaca, v ktorom bola služba dodaná.

V prípade, ak by nájomca uskutočnil úhradu pred vyhotovením faktúry, vznikne prenajímateľovi – obstarávateľovi, daňová povinnosť dňom prijatia platby (prijatá platba je vrátane DPH), t. j. uplatní sa ustanovenie § 19 ods. 4 zákona o DPH.

V prípade telekomunikačných služieb zákon osobitne stanovuje, čo sa považuje za deň ich dodania v prípade, ak ich poskytujú oprávnené osoby, ktoré majú povolenie na základe zákona č. 610/2003 Z. z. o elektronických komunikáciách v znení neskorších predpisov. Dňom dodania týchto služieb a tým aj dňom vzniku daňovej povinnosti je podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH najneskôr deň vyhotovenia faktúry. Ak by však faktúra nebola vyhotovená do konca tretieho kalendárneho mesiaca nasledujúceho po období, ku ktorému sa opakovane dodávaná telekomunikačná služba viaže, vznikne daňová povinnosť posledným dňom tretieho kalendárneho mesiaca. Z uvedeného vyplýva, že dňom dodania u poskytovateľa týchto služieb môže byť aj skorší deň, ako je deň vyhotovenia faktúry. Podľa toho, ktorý deň považoval poskytovateľ telekomunikačných služieb za deň dodania (uviedol ho na faktúre) a tým aj za deň vzniku daňovej povinnosti, vznikne odberateľovi – v danom prípade prenajímateľovi nehnuteľnosti, právo na odpočítanie dane (podľa § 49 ods. 1 zákona o DPH právo na odpočítanie dane vzniká platiteľovi v deň, kedy vznikla dodávateľovi daňová povinnosť).

Autor: Ing. Beáta Jarošová, PhD.