Dátum publikácie:2. 6. 2022
Zo všeobecných ustanovení zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“) o nájomnej zmluve vyplýva prenajímateľovi povinnosť udržiavať prenajatú vec v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie.
Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len vtedy, keď sa k tomu prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v čase nájmu došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, nájomca môže požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je oprávnený odstúpiť od zmluvy.
Opravy na prenajatom majetku
Využívanie majetku nájomcom spravidla vyžaduje aj pravidelné vykonávanie jeho údržby a odstraňovanie menších aj väčších chýb v dôsledku jeho opotrebovania. Náklady vynaložené na opravy a udržovanie sú v účtovníctve posudzované ako prevádzkové náklady v okamihu vzniku, a tak sú aj účtované. Tieto výdavky je možné považovať u nájomcu za daňové výdavky v rozsahu, v akom mu vyplýva povinnosť ich vykonávania z nájomnej zmluvy. Rozsah týchto povinností by mal byť preto dohodnutý v nájomnej zmluve. V súvislosti s vykonávaním opráv na prenajatom majetku je nutné pripomenúť § 17 ods. 21 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“).
Výdavky na opravy vykonané nájomcom na prenajatom majetku vo výške presahujúcej povinnosť nájomcu dohodnutú v nájomnej zmluve a zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu sú podľa uvedeného ustanovenia nepeňažným príjmom prenajímateľa.
Príklad č. 1:
Nájomca na základe zmluvy s prenajímateľom užíval budovu ako kancelárske priestory. V zmluve boli dohodnuté podmienky nájmu, pričom zároveň bola dohodnutá aj všeobecná podmienka, že opravy a údržbu budovy zabezpečuje na svoje náklady nájomca. Na budove zatekala strecha a nájomca vykonal jej opravu, ktorá si vyžiadala náklad 3 560 €. Je tento náklad u nájomcu daňovým výdavkom?
Riešenie:
V tomto prípade išlo o opravu prenajatého majetku, lebo vykonanou opravou došlo k odstráneniu fyzického opotrebovania strechy a zatekania, pričom sa nemenili technické parametre a ani účel využitia prenajatého majetku.
Aj keby sa pri odstránení zatekania použili novšie stavebné materiály, ide o opravu. Uvedené výdavky nájomcu sú uznané za daňový výdavok.
Príklad č. 2:
V budove skladu boli vymenené staré drevené okná za nové plastové vo výške 8 500 €. Ide o technické zhodnotenie budovy alebo opravu?
Riešenie:
Keďže sa vymieňajú staré okná za nové, výmenu okien je možné považovať za opravu.
Technické zhodnotenie prenajatého majetku u nájomcu z pohľadu dane z príjmov
Zákon o dani z príjmov vo všeobecnosti považuje technické zhodnotenie v sume výdavkov vyššej ako 1 700 € vykonané a odpisované nájomcom na prenajatom majetku za tzv. iný majetok [§ 22 ods. 6 písm. d) ZDP].
Podľa § 24 ods. 2 ZDP technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýšil vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Pri odpisovaní technického zhodnotenia nájomca postupuje spôsobom ustanoveným pre hmotný majetok. Nájomca zaradí technické zhodnotenie do odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený prenajatý hmotný majetok.
Zákon o dani z príjmov teda umožňuje za odpisovaný hmotný majetok (tzv. iný majetok) považovať a odpisovať technické zhodnotenie vykonané na cudzom majetku za podmienok, že:
- technické zhodnotenie je vykonané a uhradené nájomcom,
- vlastník (prenajímateľ) súhlasí s vykonaním technického zhodnotenia a jeho samostatným odpisovaním nájomcom na základe písomnej zmluvy,
- vstupná cena u vlastníka nesmie byť zvýšená o hodnotu vykonaného technického zhodnotenia,
- technické zhodnotenie sa odpisuje v rovnakej odpisovej skupine, v akej sa odpisuje technicky zhodnotený majetok u vlastníka, pričom spôsob odpisovania si zvolí nájomca sám podľa vlastného rozhodnutia.
Technické zhodnotenie vykonané a uhradené nájomcom na prenajatom majetku v sume do 1 700 € nie je považované za iný majetok v zmysle § 22 ods. 6 písm. d) ZDP.
Príklad č. 3:
Spoločnosť uzatvorila nájomnú zmluvu na prenájom výrobných priestorov na 15 rokov. Od vlastníka získala súhlas na prestavbu priestorov tak, aby vyhovovali jej potrebám. Výdavky na prestavbu v celkovej sume 43 200 € podľa § 29 ZDP spĺňajú podmienky technického zhodnotenia a nájomca má súhlas vlastníka na jeho odpisovanie.
Riešenie:
Nájomca zaradí technické zhodnotenie vykonané vo výrobnej budove do 5. odpisovej skupiny a bude ho odpisovať 20 rokov.
Priebeh odpisovania:
- obstarávacia cena: 43 200/20 = 2 160 €,
t. j. nájomca bude uplatňovať do daňových nákladov ročný odpis vo výške 2 160 € z vykonaného technického zhodnotenia počas trvania nájomnej zmluvy.
Príklad č. 4:
Podnikateľ má v prenájme nebytové priestory. Obstaral si bezpečnostné dvere v hodnote 2 700 €. Ide o technické zhodnotenie prenajatého majetku (ak áno, ako má postupovať pri odpisovaní) alebo to môže odpisovať samostatne?
Riešenie:
Modernizáciou (technickým zhodnotením) sa rozumie rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti hmotného majetku a nehmotného majetku o také súčasti, ktoré pôvodný majetok neobsahoval, pričom tvoria jeho neoddeliteľnú súčasť. Za neoddeliteľnú súčasť majetku sa považujú samostatné veci, ktoré sú určené na spoločné použitie s hlavnou vecou a spolu s ňou tvoria jeden majetkový celok. Montáž bezpečnostných dverí je potrebné považovať za technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti, keďže ide o modernizáciu prenajatých nebytových priestorov s výdavkami na obstaranie bezpečnostných dverí prevyšujúcimi 1 700 €.
Pri odpisovaní technického zhodnotenia prenajatého majetku sa postupuje podľa § 24 ods. 2 ZDP. Na základe tohto ustanovenia technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca. Ten zaradí technické zhodnotenie do odpisovej skupiny, do ktorej patrí prenajatý hmotný majetok. Výpočet daňových odpisov:
- Zaradenie do odpisovej skupiny/doba odpisovania: 5/20 rokov
- Vstupná cena: 2 700 €
- Ročný odpis (2 700/20) = 135 €
Daňovník zaradí technické zhodnotenie do účtovníctva ako samostatný majetok. Ročne bude do daňových výdavkov uplatňovať 135 €.
Článok je uvedený v skrátenom znení. Celý článok: Technické zhodnotenie prenajatého majetku
Obsah:
- Opravy na prenajatom majetku
- Technické zhodnotenie prenajatého majetku u nájomcu z pohľadu dane z príjmov
- Technické zhodnotenie prenajatého majetku z hľadiska účtovníctva
- Spôsoby vyrovnania výdavkov na technické zhodnotenie hradené a odpisované nájomcom
- Predčasné ukončenie nájmu
- Technické zhodnotenie prenajatého majetku u prenajímateľa
Získajte prístup k celému obsahu, funkciám a službám
Viac ako 12 000 aktuálnych dokumentov
Viac ako 90 aktuálnych videoškolení s obľúbenými lektormi
Tím odborníkov na telefóne a online chate každý pracovný deň
Pravidelné Online / Video rozhovory s odborníkmi
Osobný profil s Vašimi záložkami, históriou, poznámkami...
Mesačný prehľad najdôležitejších informácií priamo do e-mailu
Cena (ročný prístup): 499,38 € s DPH (406 € bez DPH)
Všetky výhody predplateného prístupu nájdete v časti O PORTÁLI
Chcete mať pravidelné informácie o novinkách a aktuálnej ponuke?
Prihláste sa na odber noviniek e-mailom.
Súvisiace príklady z praxe
Súvisiace právne predpisy ZZ SR
Súhlas s použitím cookies
Vlastné nastavenie cookies