Ubytovacie služby verzus prenájom nehnuteľnosti z pohľadu daní a účtovníctva

Ponúkame komplexne spracovanú tému podnikania v oblasti poskytovania ubytovania – či už vo forme prenájmu, alebo ubytovacích služieb. Na príkladoch si vysvetlíme povinnosti oboch typov ubytovateľov z pohľadu dane z príjmov, DPH, účtovníctva, dane za ubytovanie a i.

Osobitne sa pristavíme pri spolupráci so sprostredkovateľmi ubytovania, ako sú rôzne rezervačné portály i obľúbené zahraničné digitálne platformy. Spomenieme akceptovanie rekreačných poukazov a ich účtovné spracovanie. Fyzickým osobám poradíme, či na prenájom nehnuteľnosti potrebujú živnostenské oprávnenie a aké povinnosti, resp. výhody im zo živnosti plynú

Ubytovacie služby sa považujú za službu vzťahujúcu sa k nehnuteľnosti. Vo všeobecnosti sú charakterizované ako poskytovanie krátkodobého ubytovania a taktiež ako poskytovanie dlhodobého ubytovania alebo podnáj­mu študentom, pracujúcim alebo iným osobám.

Medzi ubytovacie služby nezaraďujeme poskytovanie dlhodobých prenájmov budov, apartmánov, bytov, ktoré patria k činnostiam v oblasti nehnuteľností. Prenájom nehnuteľnosti je charakterizovaný ako prenechanie práva užívať nehnuteľnosť inej osobe na dohodnuté obdobie a za odplatu.

1.1. Ubytovacie služby a DPH

Na účely uplatňovania zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty sa subjekt, ktorý poskytuje ubytovacie služby, považuje za zdaniteľnú osobu. Je povinný sledovať obrat na účely povinnej registrácie za platiteľa DPH. Ak dosiahne obrat vo výške 49 790 € za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty podľa § 4 zákona o DPH.

Do dosiahnutia povinného obratu na účely povinnej registrácie ubytovacie zariadenie poskytuje ubytovacie služby bez DPH. Obratom rozumieme hodnotu bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú od dane oslobodené podľa § 28 až 36 zákona o DPH a podľa § 40 až 42 zákona o DPH, t. j. ak ubytovacie zariadenie poskytuje ubytovacie služby v nehnuteľnostiach v tuzemsku, hodnota týchto ubytovacích služieb sa započítava do obratu na účely povinnej registrácie pre DPH.

Ubytovacie zariadenie je povinné žiadosť o registráciu podať do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom uvedený obrat dosiahlo. Daňový úrad ho zaregistruje do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu. Dňom uvedeným v osvedčení o registrácii sa ubytovacie zariadenie stáva platiteľom DPH. V pozícii platiteľa dane poskytuje ubytovacie služby s 10 % DPH.

Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH miestom dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť, vrátane ubytovacích služieb, je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa poskytnú služby, ktoré sa priamo vzťahujú na konkrétnu nehnuteľnosť, vrátane ubytovacích služieb, miesto dodania sa určí tam, kde sa táto nehnuteľnosť nachádza. Znamená to, že nie je dôležité, komu sa ubytovacie služby poskytujú, ale kde sa nehnuteľnosť, v ktorej sa služby poskytujú, nachádza. Ak sa nehnuteľnosť, v ktorej sa poskytujú ubytovacie služby, nachádza na Slovensku, miestom dodania je Slovensko.

Podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH daňová povinnosť vzniká dňom dodania služby. Ak je platba prijatá pred dodaním služby, podľa § 19 ods. 4 zákona o DPH vzniká daňová povinnosť z prijatej platby dňom prijatia platby. Znamená to, že ak ubytovacie zariadenie prijme preddavok na budúcu ubytovaciu službu, daňová povinnosť vzniká dňom prijatia preddavku od zákazníka a nie dňom dodania služby ubytovania, resp. vyhotovenia vyúčtovacej faktúry za službu.

Ubytovacie služby na účely DPH sú služby, ktoré patria do skupiny 55.1 až 55.3 a 55.9 štatistickej klasifikácie produktov podľa činností (CPA) – nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 451/2008, ktorým sa zavádza nová štatistická klasifikácia produktov podľa činností (CPA) a ktorým sa zrušuje nariadenie Rady (EHS) č. 3696/93 v platnom znení.

Ide o tieto služby:

• 55.1 Hotelové a podobné ubytovacie služby – služby poskytované v izbách alebo ubytovacích jednotkách pre návštevníkov s denným upravovaním,
• 55.2 Turistické a ostatné krátkodobé ubytovacie služby – služby poskytované v izbách alebo ubytovacích zariadeniach pre návštevníkov v ubytovniach pre mládež, turistických ubytovniach a chatách a pre návštevníkov bez denného upratovania,
• 55.3 Prevádzka táborísk, rekreačných a dovolenkových kempov – služby táborísk a služby rekreačných a dovolenkových kempov,
• 55.9 Ostatné ubytovacie služby – ubytovacie služby poskytované v študentských domovoch alebo školských internátoch, ktoré sú súčasťou škôl a univerzít, služby v izbách alebo ubytovacích jednotkách v ubytovniach pre robotníkov, spacie (lôžkové) vozne a podobné dopravné prostriedky na prenocovanie a ostatné ubytovacie služby inde nezaradené (napr. poskytovanie ubytovania v izbách alebo ubytovacích jednotkách pre miestnych obyvateľov trvale ubytovaných v izbách alebo penziónoch a miestnych kluboch). Tieto služby sú ubytovacími službami, len ak sú poskytované na obdobie kratšie ako tri mesiace, t. j. pri ostatných ubytovacích službách je potrebné zohľadniť časové hľadisko.

S ohľadom na § 38 ods. 3 zákona o DPH ubytovacie služby od DPH nie sú oslobodené, ale podliehajú zdaneniu. § 38 ods. 3 písm. a) zákona o DPH ustanovuje, že od dane je oslobodený nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou ubytovacích služieb.

Základnou sadzbou dane z pridanej hodnoty je podľa § 27 ods. 1 zákona o DPH 20 % zo základu dane. Podľa § 27 ods. 2 písm. a) zákona o DPH je s účinnosťou od 1. 1. 2019 sadzba dane na uvedené ubytovacie služby, ktoré sú zároveň uvedené v prílohe č. 7a zákona, vo výške 10 % zo základu dane. Ak sa má na poskytovanú ubytovaciu službu uplatniť znížená sadzba, musí ísť o ubytovacie služby v kóde 55 štatistickej klasifikácie produktov podľa činnosti (CPA).

Ubytovacie služby predstavujú výnimku z oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, a teda podliehajú zdaneniu, pričom v zmysle § 27 ods. 2 písm. a) zákona o DPH sa uplatní sadzba 10 % zo základu dane. Ak ide o službu, ktorá spĺňa kritéria ubytovacej služby uvedenej v kóde 55.9 štatistickej klasifikácie produktov podľa činností (CPA), a táto služba je poskytovaná na obdobie tri mesiace a viac, plnenie podlieha oslobodeniu, pretože podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH nejde o ubytovaciu službu na účely uplatnenia § 38 ods. 3 písm. a) zákona o DPH. Možnosť voľby zdanenia podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti má platiteľ dane vo vzťahu k zdaniteľnej osobe, okrem nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome alebo ich časti.

V súvislosti s poskytovaním ubytovacích služieb zatriedených do kódu 55 štatistickej klasifikácie produktov podľa činností (CPA) dochádza v praxi k situáciám, keď ubytovacie zariadenie poskytuje spolu s ubytovaním aj ďalšie služby, ako napr. recepčné služby, raňajky, parkovanie, vstup do hotelového bazéna, do fitnescentra, resp. ponúka balík služieb. Poskytovateľ týchto plnení musí na účely sadzby DPH rozlišovať, či ide o jedno zložené plnenie podliehajúce jednej sadzbe DPH alebo o viaceré samostatné rovnocenné plnenia podliehajúce rôznym sadzbám DPH. Ak sa za balík služieb účtuje jedna cena, neznamená to, že na účely DPH nie je potrebné transakciu rozdeliť na viaceré služby.

Rozhodujúcim kritériom je to, či:

• služby poskytované okrem samotného ubytovania úzko súvisia s poskytovanou službou a či predstavujú doplnkovú službu k ubytovacej službe,
• sú služby, ktoré úzko súvisia s ubytovaním, zahrnuté v cene ubytovania alebo sú platené samostatne a ide o samostatne poskytované služby,
• ich môže využívať každý ubytovaný klient bez toho, aby za ne zvlášť platil,
• sú súčasťou ceny ubytovania bez ohľadu na to, či si ich poskytnutie klient vyžiadal alebo nie, a bez ohľadu na to, či ich využije alebo nie.

Príklady uplatnenia sadzieb dane z pridanej hodnoty pri kombinácii služieb v súvislosti s poskytovanou ubytovacou službou:

• upratovanie a recepčné služby – sú súčasťou ubytovacej služby so zníženou sadzbou dane,
• ubytovanie vrátane poskytnutia služieb, ako je napríklad parkovanie, vstup do bazéna alebo fitnescentra pre ubytovaných hostí – je súčasťou ubytovacej služby so zníženou sadzbou dane, ak sú tieto služby zahrnuté v cene ubytovania. Ak ubytovacie zariadenie spoplatňuje vstup do bazéna alebo fitnescentra pre ubytovaných hostí, potom sa uplatní základná sadzba dane na tieto poskytnuté služby;
• ubytovanie s raňajkami – ak sú raňajky zahrnuté v cene ubytovania a ubytovacie zariadenie neponúka možnosť objednať si ubytovanie bez raňajok, uplatní sa znížená sadzba dane na ubytovacie služby vrátane poskytnutých raňajok. Ak je voči zákazníkovi uplatnená samostatná cena za poskytnuté raňajky, v takomto prípade sa uplatní základná sadzba dane pri poskytnutí raňajok, čo znamená, že sa poskytujú dve samostatné plnenia, a to ubytovacia služba, pri ktorej sa uplatní znížená sadzba dane a stravovacia služba (raňajky), pri ktorej sa uplatní základná sadzba dane;
• ubytovanie s polpenziou – poskytovanie stravovacích služieb pre ubytovaných hostí býva rôzne kombinované. Ubytovacie zariadenia poskytujú balíky služieb, ktoré zahŕňajú ubytovanie s polpenziou alebo plnou penziou alebo ubytovanie so stravovaním podľa individuálneho výberu klienta. Ak sa popri ubytovaní poskytuje polpenzia alebo plná penzia, ide o dve samostatné služby – stravovanie a ubytovanie, bez ohľadu na to, že stravovanie je zahrnuté v cene ubytovania. Tieto služby existujú samostatne a žiadna z nich nepodmieňuje lepšie využitie druhej služby. V takomto prípade sa základ dane rozdelí tak, že pri ubytovaní sa uplatní znížená sadzba dane a pri stravovaní sa uplatní základná sadzba dane;
• wellness pobyty spojené s ubytovaním – wellness služby zahŕňajú napríklad vstup do rôznych bazénov, do soľnej jaskyne, masáže, sauny, solária a podobne. Keďže hlavným cieľom wellness pobytu je zlepšenie telesnej a duševnej kondície klienta, a nie ubytovacia služba, nie je možné služby poskytované v rámci wellness zdaňovať zníženou sadzbou dane. Znížená sadzba dane sa uplatní len na ubytovacie služby. Pokiaľ sa popri ubytovaní poskytuje polpenzia alebo plná penzia, tieto stravovacie služby podliehajú základnej sadzbe dane.

Článok je uvedený v skrátenom znení. Celý článok: Ubytovacie služby verzus prenájom nehnuteľnosti z pohľadu daní a účtovníctva