2. Zdanenie príjmov z predaja nehnuteľnosti

Príjmy z predaja nehnuteľností je možné rozdeliť do dvoch skupín, a to:

• príjmy podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP, ak sa predáva nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku daňovníka vykonávajúceho činnosť, z ktorej plynú príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, resp. je samotný prenájom nehnuteľnosti poskytovaný na základe živnostenského oprávnenia (sú poskytované aj iné služby ako základné – pozri vyššie),
• príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) z prevodu vlastníctva nehnuteľností:
• ak ide o nehnuteľnosti, ktoré boli zaradené v obchodnom majetku daňovníka dosahujúceho príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ale v čase jej predaja už boli vyradené z obchodného majetku,
• ak ide o nehnuteľnosti, ktoré sú alebo boli zaradené v obchodnom majetku využívanom v súvislosti s príjmami z prenájmu alebo z použitia diela alebo umeleckého výkonu,
• ak neboli nikdy zaradené v obchodnom majetku a predávajú sa pred zákonom stanovenou dobou, po uplynutí ktorej by bol tento príjem oslobodený od dane podľa § 9 ZDP.

Príjmy z predaja nehnuteľností, ktoré sú súčasťou príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 v súlade s § 6 ods. 5 ZDP ako príjmy z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ktorými je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom, nie sú oslobodenými príjmami a vždy ide o zdaniteľný príjem. Takýto príjem sa môže znížiť o zostatkovú cenu v súlade s § 19 ods. 3 ZDP.

Daňovník s príjmami podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP vyčísľuje základ dane (čiastkový základ dane) v súlade s § 17 až § 29 ZDP, pričom vychádza:

1. z rozdielu medzi príjmami a výdavkami [§ 17 ods. 1 písm. a) ZDP] v prípade, ak daňovník
   • jednoduchého účtovníctva alebo
   • daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP
1. uplatňuje preukázateľné výdavky na základe
2. uplatňuje výdavky percentom z príjmov (tzv. „paušálne výdavky“) vo výške 40 % z príjmov v max. ročnej výške 5 040 eur ročne
2. z hospodárskeho výsledku, a to v prípade, ak daňovník vedie podvojné účtovníctvo [§ 17 ods. 1 písm. b) ZDP].

Ak jeho zdaniteľné príjmy sú nižšie ako výdavky, daňovník vykáže daňovú stratu, ktorú potom následne uplatňuje v súlade s § 30 ZDP (bližšie uvedené aj v časti k príjmom z prenájmu). Až príjmy z predaja nehnuteľností, ktoré sa zaraďujú medzi príjmy podľa § 8 ZDP, je možné ďalej oslobodiť od dane z príjmov fyzických osôb, ak samozrejme daňovník spĺňa zákonom stanovené podmienky v § 9 ZDP.

Všeobecne predmetné oslobodenie závisí od viacerých kritérií, a to:

• doby trvania vlastníctva nehnuteľnosti,
• spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti,
• jej zahrnutia alebo nezahrnutia do obchodného majetku daňovníka.

Na príjem z predaja nehnuteľností sa uplatňuje ustanovenie § 9 ods. 1 písm. a) ZDP, podľa ktorého je príjem z predaja takejto nehnuteľnosti oslobodený od dane po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia takejto nehnuteľnosti.