Podcast: Pravidlá pri predaji a prenájme nehnuteľností

Predaj alebo prenájom nehnuteľností – čo všetko je s tým spojené a na čo si majú fyzické a právnické osoby dávať pozor? O pravidlách pri predaji a prenájme nehnuteľností porozprávala poradkyňa Daňového centra – Ing. Zuzana Uríková.

Poďme si na úvod zadefinovať pojem nehnuteľnosť.

Zákon o DPH neobsahuje vymedzenie pojmu nehnuteľnosť. Skôr používa pojem investičný majetok. Samotný termín nehnuteľnosť pozná § 3 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov. Za nehnuteľnosť sa považujú byty, nebytové priestory alebo časti týchto nehnuteľností a uvedená definícia platí pre daňové účely vo všetkých ustanoveniach pre zdaňovanie nehnuteľností fyzických aj právnických osôb.

Podľa Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

A samozrejme aj stavebný zákon definuje stavbu – podľa jeho definície ide o stavebnú konštrukciu postavenú stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.

V pojme nehnuteľnosť máme jasno. Vzniká fyzickej alebo právnickej osobe registračná povinnosť v súvislosti s prenájmom z pohľadu dane z príjmov?

Fyzická osoba môže dosahovať príjmy z prenájmu nehnuteľností ako aktívny alebo pasívny príjem.

Aktívne sú príjmy z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, pričom príjmom z podnikania alebo z inej samostatne zárobkovej činnosti je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka. Ak má na prenajímanie nehnuteľnosti daňovník živnostenské oprávnenie, dosiahnuté príjmy sa považujú za príjmy zo živnosti.

Pri pasívnych príjmoch podľa § 6 ods. 3 ZDP nejde o podnikateľskú činnosť, ale o príjem z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľností.

Fyzické osoby často prenajímajú byt, garáž a pod. – musia sa pri pasívnych príjmoch registrovať?

Ak FO prenajme na území SR nehnuteľnosť, resp. jej časť (okrem pozemku), a nie je registrovaná na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká jej povinnosť registrácie, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajala nehnuteľnosť. Od roku 2023 sa pripravuje zmena, nebude už povinnosť sa registrovať, ale podaním daňového priznania FO B v roku 2024 daňový úrad fyzickú osobu pod rodným číslom zaregistruje a pridelí jej DIČ.

Právnické osoby môžu dosahovať príjmy z prenájmu?

Áno, právnická osoba môže tiež dosahovať príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré sa zahŕňajú do základu dane v súlade s účtovníctvom (účtované na účte 602), pri dodržaní vecnej a časovej súvislosti.

Je z pohľadu zákona o DPH registračná povinnosť na Slovensku bližšie špecifikovaná?

Je dôležité si uvedomiť, že za platiteľa DPH podľa § 4 môže byť registrovaná osoba, ktorá je zdaniteľnou osobou. A zdaniteľnou osobou je taká osoba, ktorá vykonáva ekonomickú činnosť, čo je:

• činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti,
• činnosť vykonávaná ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, napr. činnosť znalcov, daňových poradcov, tlmočníkov, advokátov, súdnych exekútorov, notárov, súkromných veterinárnych lekárov a iných slobodných povolaní,
• duševná tvorivá činnosť a športová činnosť (športovci, umelci),
• využívanie hmotného a nehmotného majetku za účelom dosahovania príjmov z tohto majetku.

Pri občanovi, ktorý prenajíma svoj majetok, môžeme hovoriť, že je tiež zdaniteľnou osobou?

Každá osoba, ktorá dosahuje príjem z využívania hmotného a nehmotného majetku, sa považuje za zdaniteľnú osobu. Napríklad ak fyzická osoba (občan) prenajíma nehnuteľnosť (chatu, rodinný dom, atď.) na pokračujúcej báze a z tohto prenájmu dosahuje pravidelný príjem, na účely ZDPH sa stáva zdaniteľnou osobou. Pre účely registrácie pre DPH sa za vykonávanie ekonomickej, t. j. podnikateľskej činnosti považujú aj prípravné práce pred samotným začatím uskutočňovania zdaniteľných plnení

Aké druhy registrácie poznáme?

Rozlišujeme registráciu za platiteľa DPH ako povinnú registráciu, dobrovoľnú registráciu a zákonnú registráciu.

Máme tu otázku k registrácii, na nej si môžeme vysvetliť konkrétny príklad:

Manželia prenajímajú od roku 2021 až do súčasnosti (2022) viaceré byty v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, pričom sa dohodli na delení príjmov 50 : 50. Manželka je ako živnostníčka platcom DPH, manžel má príjmy len zo zamestnania. Vzniká povinnosť registrácie pre DPH manželovi? Ak áno, za akých podmienok?

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 38 ZDPH vstupujú do obratu. Manželka je už registrovaná pre DPH z titulu inej ekonomickej činnosti, a preto 50 % príjmu z prenájmu bytov si už nemusí sledovať. Príjmy z prenájmu bytov sú zároveň oslobodené od dane, a to podľa § 38 ZDPH. Manžel má povinnosť z prenájmu bytov sledovať svoj diel obratu. Pre registráciu na DPH je hraničný obrat 49 790 eur za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov. Po prekročení tejto sumy má povinnosť požiadať o registráciu pre DPH.

V zákone o DPH je definované, že do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne predaného hmotného majetku. Ako teda správne posúdiť príležitostnú transakciu?

Pri posúdení príležitostnej transakcie je nevyhnutné postupovať vždy individuálne, podmienky nemusia platiť súčasne. Pojem „príležitostná transakcia“ odporúčame posudzovať podľa týchto podmienok:

• nemajú charakter základnej, resp. hlavnej činnosti platiteľa dane,
• netvoria značnú časť obratu z celkového obratu platiteľa dane,
• platiteľ dane ich nevykonáva opakovane (čo neznamená, že ich nie je možné uskutočniť aj viackrát v posudzovanom období),
• platiteľ dane pri nich nemá opakujúce sa náklady,
• súvisiace náklady netvoria značnú časť celkových nákladov.

Už poznáme registráciu pre DPH pri prenájme, ako bude platiteľ dane postupovať v prípade dodania nehnuteľnosti?

Vychádza sa z § 38 ZDPH, ktorý upravuje uplatňovanie DPH pri dodaní stavby alebo jej časti vrátane bytov, apartmánov a nebytových priestorov, pri dodaní pozemku vrátane stavebného pozemku a pri nájme a podnájme nehnuteľnosti alebo jej časti vrátane bytov, apartmánov, nebytových priestorov, preto je potrebné definovať tieto jednotlivé pojmy pre účely ich uplatnenia podľa zákona o DPH.

Pri dodaní sa uplatní oslobodenie od dane, ak je dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, uskutočnené po piatich rokoch odo dňa:

1. kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,
2. kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác; hodnotou stavby pred začatím stavebných prác sa na účely tohto odseku rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľnej stavby na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác,
3. kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Kedy pri prestavbe začne plynúť 5-ročné obdobie pri dodaní stavby?

Musia byť splnené súčasne tieto podmienky:

• ide o stavebné práce, ktoré si vyžadovali stavebné povolenie a následne kolaudáciu stavby,
• výsledkom vykonaných stavebných prác je podstatná zmena podmienok užívania stavby,
• náklady na stavebné práce boli vo výške 40 % a viac hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Poďme si uviesť príklad na predaj nehnuteľnosti z praxe:

Platiteľ dane spoločnosť X vlastní nehnuteľnosť vrátene pozemku pod budovou (napr. výrobná hala pre automobilový priemysel), ktorú nadobudol v roku 2016 a ktorá bola skolaudovaná 15. júna 2016. V čase obstarania si uplatnil odpočítanie dane 20 000 eur. Platiteľ dane ide predávať výrobnú halu inému platiteľovi dane Y dňa 15. decembra 2022. Predaj teda prebehne po viac ako 5 rokov od kolaudácie. Ako bude postupovať platiteľ dane X?

Platiteľ dane X má dve možnosti:

1. predaj budovy s oslobodením od DPH (oslobodenie po 5 rokoch od kolaudácie t. j. po 15. 6. 2022) podľa § 38 ods. 1 písm. a) ZDPH. Následne je platiteľ dane povinný postupovať podľa § 54 ZDPH a upraviť odpočítanú daň, pretože pri nadobudnutí tejto budovy uplatnil odpočítanie dane. Obdobie na úpravu pri zmene účelu použitia je 20 rokov. Predávajúci na vystavenej faktúre pre kupujúceho uvedie slovnú informáciu „Dodanie je oslobodené od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH.“
2. predaj budovy s právom voľby na zdanenie podľa § 69 ods. 12 písm. c). Povinnosť platiť daň vzniká kupujúcemu platiteľovi dane Y. Predávajúci na vystavenej faktúre pre kupujúceho uvedie slovnú informáciu „Prenesenie daňovej povinnosti“, dodanie nehnuteľnosti sa považuje za zdanené a postup podľa § 54 (zmena účelu použitia) by sa neuplatnil. Uvedený režim je možné uplatniť len medzi platiteľmi DPH.

Ako by to bolo v prípade predaja bytu, ktorý by bol starší ako 5 rokov? Povedzme si tiež konkrétny príklad:

Pred desiatimi rokmi sa kúpil byt, pri jeho nákupe si spoločnosť odpočítala na vstupe DPH; byt sme prenajímali inej firme, ktorej sme nájom fakturovali s daňou. V decembri 2022 by sme byt chceli predať inej spoločnosti – platiteľovi DPH, byt má 10 rokov od kolaudácie, ktorá bola pred 1. 1. 2019. Môžeme predať byt v režime s prenosom daňovej povinnosti na kupujúceho?

Na predaj bytov po 5 rokoch od kolaudácie musí platiteľ dane uplatniť povinné oslobodenie od DPH ( pravidlo pre predaj po 1. 1. 2019). Platiteľ sa po 1. 1. 2019 nemôže rozhodnúť pre zdanenie predaja, pretože ide o nehnuteľnosť určenú na bývanie. Zároveň musí vrátiť vstupnú DPH, ak si uplatnil odpočet dane v čase obstarania/rekonštrukcie. Postupuje podľa § 54 (sleduje sa obdobie 20 rokov).

Pozrime sa na daňový režim pri dodaní apartmánu v bytovom dome alebo v apartmánovom dome. Môžeme si vysvetliť, aký je tam rozdiel?

Hoci na prvé počutie to môže znieť rovnako, sú tam rozdiely. Bližšiu charakteristiku nájdeme v § 5 ods. 8 vyhlášky č. 277/2008 Z. z.

Pri predaji vyššie uvedených typov nehnuteľností je nevyhnutné posudzovať, čo je obsahom dodania, resp. aký typ „apartmánu“ je predmetom predaja. Pri predaji apartmánu v apartmánovom dome po uplynutí časového testu 5-ročného obdobia od kolaudácie (alebo prvého užívania) má predávajúci naďalej právo sa rozhodnúť, že dodanie nebude oslobodené od dane, t. j. môže predaj zaťažiť DPH, a teda nemusí vrátiť vstupnú DPH z obstarania alebo výstavby.

Pri predaji apartmánu v bytovom dome zákon o DPH možnosť voľby predať s daňou vylučuje – predaj takéhoto apartmánu je po uplynutí 5-ročného obdobia od kolaudácie (alebo prvého užívania) povinne s oslobodením od dane DPH. Uvádza sa to v daňovom priznaní na r. 13.

Ak by to bolo jediné plnenie, podáva sa prázdny kontrolný výkaz – je to uvedené aj v poučení k vypĺňaniu kontrolného výkazu.

Pozn. redakcie: odporúčame článok na DC: Nehnuteľnosti – špecifické aspekty z pohľadu dane z pridanej hodnoty.

Prenájom nehnuteľnosti s daňou alebo s oslobodením od dane – kedy sa môžem rozhodnúť?

Od dane je oslobodený nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou:

a) ubytovacích služieb,

b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,

c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,

d) nájmu bezpečnostných schránok.

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane – okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich časti. Toto je dôležité si uvedomiť, nie vždy sa môžem rozhodnúť. Preto je dôležité poznať jednotlivé pravidlá.

Celý podcast si môžete vypočuť tu:

Viac informácií k téme predaja a prenájmu nehnuteľnosti je publikovaných na portáli daňového centra www.danovecentrum.sk.

Poradca podnikateľa – za každou radou je človek.

www.pp.sk