Príjem fyzickej osoby z predaja nehnuteľnosti

Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je príjem z činnosti daňovníka a príjem z nakladania s majetkom daňovníka. Príjem z predaja nehnuteľnosti plynúci fyzickej osobe je vždy predmetom dane, pretože ide o príjem z nakladania s majetkom daňovníka. To, či je tento príjem zdaniteľným príjmom, alebo je od dane oslobodený, je závislé od splnenia podmienok vymedzených v zákone č. 595/2003 Z. z. (ďalej len „zákon o dani z príjmov“).

Zaradenie zdaniteľného príjmu a následné vyčíslenie základu dane (čiastkového základu dane) rovnako vymedzuje zákon o dani z príjmov.

Na účely zákona o dani z príjmov sa v súlade s § 3 ods. 2 písm. a) za nehnuteľnosť považuje nehnuteľnosť, byt a nebytový priestor alebo ich časti.

Podľa § 119 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

V súlade s § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku.

Stavby majú charakter nehnuteľností, iba ak sú spojené so zemou pevným základom. Podľa § 43 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „stavebný zákon“) stavbou je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.

Bytom je podľa § 43a stavebného zákona obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.

Na účely zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov“) bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky a nebytovým priestorom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie.

Nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.

1. Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností od dane z príjmov fyzickej osoby

Podmienky oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľností sú vymedzené v § 9 ods. 1 písm. a), b), d), e) a o) zákona o dani z príjmov. Podľa ktorého konkrétneho písmena § 9 ods. 1 zákona o dani z príjmov sa bude oslobodenie posudzovať, je závislé od spôsobu nadobudnutia predávanej nehnuteľnosti a tiež od toho, či nehnuteľnosť nie je zahrnutá do konkurznej podstaty.

1.1. Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov [nehnuteľnosť nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov], a to po uplynutí:

• piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo
• piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.

Od dane nie je oslobodený príjem, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.

Pre posúdenie, či je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov fyzickej osoby, alebo nie, je rozhodujúce správne určiť moment nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti, moment jej predaja, resp. pri nehnuteľnosti, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku, moment jej vyradenia z obchodného majetku.

Moment nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti

Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné nadobudnúť rôznym spôsobom, a to zmluvným prevodom (kúpna, darovacia, zámenná zmluva), dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom. Ak ide o:

• zmluvný prevod – vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „katastrálny zákon“), pokiaľ osobitný predpis neustanovuje inak.
  V prípade zmluvy o prevode bytu a nebytového priestoru do vlastníctva nájomcu podľa § 5 a § 16 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vznikajú právne účinky vkladu v súlade s § 28 ods. 5 katastrálneho zákona na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení ku dňu doručenia návrhu na vklad;
• dedenie – vlastníctvo sa nadobúda dňom smrti poručiteľa;
• dražbu – ak uznesenie o udelení príklepu nadobudne právoplatnosť a ak vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie, stáva sa vydražiteľ vlastníkom nehnuteľnej veci ku dňu udelenia príklepu;
• exekučné konanie – ak vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie a súd udelenie príklepu schválil, stáva sa vydražiteľ vlastníkom nehnuteľnosti ku dňu udelenia príklepu;
• nadobudnutie na základe rozhodnutia štátneho orgánu – vlastníctvo sa nadobúda napr. rozhodnutím správneho orgánu o vyvlastnení veci;
• nadobúdanie nehnuteľnosti vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom –v prípade takéhoto nadobúdania nehnuteľností ide o originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novovzniknutej veci (napr. k novopostavenému domu), ktorá doteraz nikomu nepatrila. Pri takomto nadobúdaní nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu.

V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia.

Moment predaja nehnuteľnosti

Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti sa v súlade s § 9 ods. 4 zákona o dani z príjmov u predávajúceho posudzuje podľa:

• dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo
• podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode,

a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období kupujúci nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti.

Obsah:

1. Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností od dane z príjmov fyzickej osoby

1.1. Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov

• • • Moment nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti
    • Moment predaja nehnuteľnosti
    • Predaj nehnuteľnosti po zániku a vyrovnaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov
    • Moment vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku

1.2. Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov

1.3. Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe prijatého touto osobou podľa § 9 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov

1.4. Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti zahrnutej do konkurznej podstaty podľa § 9 ods. 1 písm. e) zákona o dani z príjmov

1.5. Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. o) zákona o dani z príjmov (komasácia pozemkov – od 1. 9. 2022)

2. Zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľností

2.1. Zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti zaradené medzi príjmy podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov

2.2. Zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti zaradené medzi príjmy podľa § 8 zákona o dani z príjmov

3. Predaj rozostavanej stavby a príjem fyzickej osoby

4. Zámena nehnuteľností a príjem fyzickej osoby

 

 

Získajte prístup k celému obsahu, funkciám a službám

 

 Viac ako 12 000 aktuálnych dokumentov

 Viac ako 90 aktuálnych videoškolení s obľúbenými lektormi

 Tím odborníkov na telefóne a online chate každý pracovný deň

 Pravidelné Online / Video rozhovory s odborníkmi

 Osobný profil s Vašimi záložkami, históriou, poznámkami...

 Mesačný prehľad najdôležitejších informácií priamo do e-mailu

 

Cena (ročný prístup): 499,38 € s DPH (406 € bez DPH)

  Objednať ročný prístup v e-shope zakon.sk

 

Všetky výhody predplateného prístupu nájdete v časti O PORTÁLI

Chcete mať pravidelné informácie o novinkách a aktuálnej ponuke?

Prihláste sa na odber noviniek e-mailom.

 

Prihlásiť sa na odber