Zdanenie príjmu z predaja bytu fyzickou osobou

Celá otázka:

Fyzická osoba mala byt vo vlastníctve 7 rokov, prenajímala ho 4 roky, z toho 3 posledné roky bol byt zaradený v obchodnom majetku. Byt bol obstaraný z hypotekárneho úveru (so štátnym príspevkom), ktorý ešte nie je splatený.

Ak byt predá:

1. Môže si uplatniť do výdavkov kúpnu cenu bytu? Ovplyvní štátny príspevok základ dane z príjmu?
   
   
2. Je možné byt spätne vyradiť z obchodného majetku s vysporiadaním dane cez dodatočné daňové priznanie a oslobodiť príjem z predaja od dane a odvodu?

Odpoveď:

Ad 1

V zmysle § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ZDP) je od dane oslobodený príjem z predaja bytu po uplynutí piatich rokov odo dňa jeho nadobudnutia. Ak bol byt zahrnutý v obchodnom majetku, príjem z jeho predaja je oslobodený od dane len v prípade, ak uplynulo päť rokov odo dňa jeho vyradenia z obchodného majetku. Ak sa byt predá v dobe, keď je zahrnutý v obchodnom majetku, resp. do piatich rokov odo dňa vyradenia z obchodného majetku, je príjem z predaja predmetom dane.

Príjem z predaja bytu, ktorý nespĺňa podmienky pre oslobodenie od dane, sa zaradí do § 8 ods. 1 písm. b) ZDP.

Ako výdavok k tomuto príjmu sa u bytu zaradeného v obchodnom majetku neuplatňuje kúpna cena, ale zostatková cena podľa § 25 ods. 3 ZDP [vyplýva z § 8 ods. 5 písm. c) ZDP]. Zostatkovou cenou sa rozumie rozdiel medzi vstupnou cenou (v prípade obstarania bytu kúpou ide o kúpnu cenu bez ohľadu na zdroj jej financovania) a celkovou výškou odpisov z bytu zahrnutou do daňových výdavkov. Skutočnosť, že byt bol obstaraný z hypotekárneho úveru so štátnym príspevkom, nemá vplyv na výšku základu dane.

Ad 2

Obchodným majetkom je v súlade s § 2 písm. m) ZDP aj byt, ktorý má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 ods. 3 ZDP vo vlastníctve a ktorý sa využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorom táto osoba účtuje alebo účtovala, eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 ZDP. O zaradení do obchodného majetku a rovnako o vyradení rozhoduje sám daňovník v aktuálnom čase, nie spätne.

Ako to vyplýva z § 16 ods. 2 daňového poriadku (zákon č. 563/2009 Z. z. v z. n. p.), dodatočné daňové priznanie podáva daňovník vtedy, ak po uplynutí lehoty na podanie daňového priznania zistí, že jeho daň má byť vyššia, ako je uvedená v podanom daňovom priznaní. Daňovník je povinný podať dodatočné daňové priznanie do konca mesiaca nasledujúceho po uvedenom zistení. V tlačive daňového priznania uvedie dátum zistenia skutočnosti na podanie dodatočného daňového priznania kvôli overeniu dodržania lehoty. Dodatočným daňovým priznaním sa teda odstraňujú chyby v podanom daňovom priznaní.

Rozhodnutie daňovníka o zaradení prenajímaného bytu do obchodného majetku nemožno stotožniť s chybou, ktorá by bola dôvodom na podanie dodatočného daňového priznania.