Posúdenie transakcií s nehnuteľnosťami na konci účtovného obdobia

Príklad č. 1:

Zámer obstarania nehnuteľnosti ako rozhodujúce kritérium pre účtovanie

Firma Beta, s. r. o., má zámer uskutočniť výstavbu polyfunkčného domu (nehnuteľnosti). Našla výhodnú ponuku na pozemok, ktorý hneď aj zakúpila. Dala vypracovať projektovú dokumentáciu a požiadala o stavebné povolenie. Následne uzavrela zmluvu o prevode vlastníctva k nebytovému priestoru, pričom ide o približne 1/3 nehnuteľnosti. Ďalšie 2/3 nehnuteľnosti tvoria byty, ktoré má účtovná jednotka zámer ponechať si vo svojom majetku a následne ich prenajímať alebo využívať ako kancelárske priestory. Ako bude postupovať z účtovného hľadiska pri výstavbe tejto nehnuteľnosti?

Riešenie:

Ustanovenie § 12 ods. 3 postupov účtovania v PÚ definuje, že pri účtovaní o konkrétnom druhu majetku je rozhodujúci zámer účtovnej jednotky, s akým majetok obstaráva. O nehnuteľnosti by mala preto spoločnosť Beta, s. r. o., účtovať ako o celku, a to na základe zámeru, s akým realizuje výstavbu nehnuteľnosti. Keďže zámer je viacúčelový, je nutné určiť, aký cieľ výstavby prevažuje. V danom prípade je možné konštatovať, že spoločnosť môže účtovať túto stavbu ako vlastný majetok. Použije obstarávací účet 042 – Obstaranie dlhodobého hmotného majetku. Po dokončení obstarania nehnuteľnosti, zabezpečení technických funkcií tohto majetku potrebných na jeho užívanie a splnení povinností podľa osobitných predpisov (stavebný zákon) preúčtuje účtovná jednotka obstarávacie náklady z účtu 042 – Obstaranie dlhodobého hmotného majetku na ťarchu účtu 021 – Stavby. Je nutné podotknúť, že na konci roka môže mať účet 042 v hlavnej knihe zostatok a prejaví sa aj v stave vykazovaného majetku v súvahe účtovnej jednotky.

Príklad č. 2:

Prenajatý majetok účtovaný v podsúvahovej evidencii

Spoločnosť má v podsúvahovej evidencii vytvorený účet 755 – Prenajatý majetok. Eviduje sa tu hnuteľný aj nehnuteľný dlhodobý majetok, ktorý účtovná jednotka sama prenajíma? Ak sa prenajíma napr. len časť budovy/pozemku, mala by sa zohľadniť len časť obstarávacej ceny? V smernici nie je bližšie špecifikované, akým spôsobom má ÚJ účtovať na účet 755.

Riešenie:

Zápisy na podsúvahových účtoch sú len evidenčného charakteru, pre ich zaúčtovanie je potrebné do účtového rozvrhu zaradiť „technický“ účet, ktorý bude slúžiť ako spojovací účet (napr. 759 alebo 799). Uvedené je nutné si písomne stanoviť. V priebehu účtovného obdobia možno účtový rozvrh dopĺňať podľa potrieb účtovnej jednotky. Ak nedochádza k prvému dňu účtovného obdobia 2022 k zmene účtového rozvrhu platného v predchádzajúcom účtovnom období (2021), môže postupovať účtovná jednotka podľa tohto účtového rozvrhu aj v roku 2022.

V danom prípade ide o vlastný majetok firmy, nie prenajatý. Nie je teda povinnosť takýto majetok evidovať na podsúvahovom účte, keďže ho má účtovná jednotka v aktívach (na účtoch hlavnej knihy 01x, 02x) ako prenajímateľ.

Príklad č. 3:

Nevyfakturovaná dodávka na nájomné za využívanie nehnuteľnosti verzus rezerva

Spoločnosť Beta, s. r. o., je malá účtovná jednotka a k 31. 12. 2021 zistila potrebu zaúčtovať nevyfakturovanú dodávku v sume 1 500 eur za prenájom skladových priestorov, ktorý do konca roka 2021 nebol zaplatený. V danom prípade ide o zápis 518/326 (keďže príde v novom roku 2022 faktúra). Spoločnosť vie presnú sumu záväzku, nejde o odhad.

Štandardné náklady účtované súvzťažne s účtom 326 sú daňovo uznané, keďže nejde o odhad. Paradoxne, v tomto prípade nemožno hovoriť o daňovom náklade (518) v roku 2021, hoci spoločnosť vie presnú sumu záväzku. Uvedené je zdôvodnené tým, že § 17 ods. 19 ZDP definuje podmienku zaplatenia pre tento typ výdavku. Keďže nájomné sa fakturuje pozadu, faktúra bude vystavená až v 2/2022 po uzavretí účtovných kníh vo firme Beta, s. r. o. Vtedy vystaví prenajímateľ faktúru, pričom spoločnosť Beta túto došlú faktúru v roku 2021 zaúčtuje zápisom 326/ 321. Týmto súvahovým zápisom sa účet 326 vyrovná.

V roku 2022 účtovná jednotka neúčtuje o náklade, avšak keďže v roku 2021 išlo o pripočítateľnú položku z titulu nezaplatenia, má právo odpočítať zo základu sumu nájmu (1 500 eur), ktorá bude v roku 2022 uhradená.

Alternatívy:

• Ak by bol nájom uzavretý na základe nájomnej zmluvy bez vystavovania faktúr, vhodnejší je zápis 518/383. Je možné vyvodiť záver, že účet 326 – Nevyfakturované dodávky a účet 383 – Výdavky budúcich období – z tohto uhla pohľadu majú obdobný účel. Oba zápisy vyžadujú presnú sumu nákladu, pričom tento náklad vecne patrí do obdobia 2021.
• Ak by išlo o sumu, ktorá v rámci upravujúcich účtovných prípadov nie je istá, spoločnosť Beta by účtovala o rezerve zápisom 518/323. Takýto náklad súvisiaci s rezervou je automaticky daňovo neuznaný, i keby išlo o nájom do konca roka 2021 zaplatený.

Ustanovenie § 17 ods. 23 ZDP upravuje, že náklad sa zahrnie do základu dane v tom období, v ktorom dochádza k použitiu rezervy, a teda v roku 2022. Účtovná jednotka výsledok hospodárenia na účely určenia základu dane v roku 2022 zníži o sumu 1 500 eur.

Alternatíva č. 1:

Ak by boli teoreticky vyúčtované náklady v nižšej sume, t. j. napríklad 1 300 eur a rezerva (518/323) je vytvorená v roku 2021 v sume 1 500 eur, potom rozdiel sa v roku 2022 zaúčtuje nasledovne:

Rozdiel vo vytvorenej rezerve účtovná jednotka zaúčtuje zápisom:

Zrušenie nepotrebnej časti rezervy má síce za následok zvýšenie výsledku hospodárenia (o 200 eur), ale toto zvýšenie sa nezahŕňa do základu dane, pretože ani tvorba rezervy v sume 1 500 eur sa nepovažovala za daňový výdavok. Spoločnosť Beta, s. r. o., základ dane v roku 2022 zníži o sumu 1 500 eur. Cieľom je dosiahnuť neutrálny efekt na základ dane, t. j. suma, ktorá bola v jednom zdaňovacom období pripočítateľnou položkou k základu dane, v nasledujúcom zdaňovacom období sa môže odpočítať, ak sú splnené podmienky zákona.

Alternatíva č. 2:

Za predpokladu, že by bola suma účtovných služieb fakturovaná vo vyššej sume, ako bola tvorená rezerva, napríklad v sume 1 600 eur, bude účtovanie nasledovné:

Rozdiel vo vytvorenej rezerve účtovná jednotka zaúčtuje zápisom: