Riešené problémy z praxe vo vzťahu k nehnuteľnosti

11.1 Vznik práva na odpočítanie DPH pri kúpe nehnuteľnosti

Platiteľ kúpil nehnuteľnosti, v kúpnej zmluve je uvedené:

1. Zmluvné strany sa dohodli, že predávajúci odovzdá nehnuteľnosti kupujúcemu do užívania v deň uzatvorenia kúpnej zmluvy a uhradenia celej dohodnutej kúpnej ceny. Zmluvné strany vyhotovia protokol o odovzdaní a prevzatí nehnuteľností, ktorý okrem iného bude obsahovať aj stav meračov jednotlivých médií spojených s užívaním predmetných nehnuteľností.
2. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam prechádza na kupujúceho právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k nehnuteľnostiam vydaným katastrálnym úradom v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Do tejto doby sú účastníci zmluvy svojimi zmluvnými prejavmi viazaní. Týmto dňom prechádzajú na kupujúceho všetky úžitky, práva a povinnosti spojené s nadobudnutým vlastníckym právom k nehnuteľnostiam.

Kúpna zmluva bola uzatvorená 5. 9. 2014, cena za nehnuteľnosť bola uhradená v plnej výške v septembri 2014, odovzdávací protokol nehnuteľnosti bol medzi predávajúcim a kupujúcim podpísaný 5. 9. 2014, vklad do katastra bol povolený dňa 10. 10. 2014. Kedy vzniklo kupujúcemu právo na odpočítanie DPH?

Riešenie:

Podľa § 19 ods. 1 zákona o DPH vzniká daňová povinnosť dňom dodania tovaru, pričom pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti je dňom dodania deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

Zákon o DPH viaže účinky vzniku daňovej povinnosti a následného práva na odpočítanie dane na prevod tzv. ekonomického vlastníctva, ktoré v niektorých prípadoch môže predchádzať vlastníctvu právnemu.

V danom prípade nehnuteľnosť bola platiteľovi dane odovzdaná do užívania dňa 5. 9. 2014, ktorý bol zároveň aj dňom podpísania odovzdávacieho a preberacieho protokolu. Vzhľadom na ustanovenie § 19 ods. 1 zákona o DPH, v tento deň kupujúci nadobudol právo nakladať s tovarom ako vlastník.

Platiteľ si v tomto prípade môže uplatniť právo na odpočítanie z kúpy predmetnej nehnuteľnosti najskôr za zdaňovacie obdobie september 2014, ak sú splnené podmienky uvedené v § 51 zákona o DPH, t. j. že má faktúru od platiteľa k dispozícii do uplynutia lehoty na podanie daňového priznania za zdaňovacie obdobie, v ktorom si odpočítanie uplatňuje.

Pre odpočítanie dane je tiež podstatné, či nehnuteľnosť bude využívaná len na účely podnikania. Podľa § 49a zákona o DPH v prípade, ak by platiteľ túto nehnuteľnosť mal používať na účely podnikania, ako aj na iný účel ako na podnikanie, právo na odpočítanie dane by bolo uplatnené len v rozsahu použitia tohto investičného majetku na podnikanie.

11.2 Úprava odpočítanej dane

Platiteľ dane (spoločnosť s r. o.) kúpil v r. 2010 nehnuteľnosť, pri ktorej si odpočítal daň v plnom rozsahu, pretože nehnuteľnosť v danom roku využíval na prenájom, ktorý podliehal dani.

V roku 2011 platiteľ uvedenú nehnuteľnosť začal využívať aj na prenájom, ktorý bol oslobodený od dane, t. j. platiteľ v roku 2011 zmenil účel použitia investičného majetku v zmysle § 54 ods. 3 písm. a) zákona o DPH (došlo k zmene z 1 na k). Ročný koeficient za rok 2011 bol 0,91.

Platiteľ v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka 2011 nevykonal opravu odpočítanej dane, pretože podľa § 54 ods. 6 zákona o DPH platiteľ nemusel vykonať úpravu odpočítanej dane, ak absolútna hodnota vyjadrujúca zmenu účelu použitia investičného majetku predstavovala 0,10 a menej. V danom prípade absolútna hodnota vyjadrujúca zmenu účelu použitia investičného majetku bola 0,09.

V roku 2012 platiteľ nehnuteľnosť využíval na prenájom, ktorý podliehal dani, ale aj na prenájom oslobodený od dane. Ročný koeficient za rok 2012 bol 0,90. Platiteľ v poslednom zdaňovacom období r. 2012 opäť nevykonal úpravu odpočítanej dane, pretože v zmysle § 54 ods. 3 písm. a) zákona o DPH absolútna hodnota vyjadrujúca zmenu účelu bola 0,10 a zároveň nejde o zmenu účelu podľa § 54 ods. 3 písm. c) zákona o DPH, pretože zmena výšky ročného koeficientu nie je väčšia ako 0,10 (v danom prípade bola zmena výšky ročného koeficientu 0,01).

V roku 2013 platiteľ nehnuteľnosť využíval na prenájom, ktorý podliehal dani, ale aj na prenájom oslobodený od dane. Ročný koeficient za rok 2013 bol 0,89. Bol platiteľ povinný v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka 2013 vykonať úpravu odpočítanej dane podľa § 54 zákona o DPH?

Riešenie:

V roku 2013 už platiteľ dane nemôže využiť ustanovenie § 54 ods. 6 zákona o DPH. Hodnota ročného koeficientu z roku 2013 vo výške 0,89 sa posudzuje vo vzťahu k naposledy vykonanému odpočtu, ku ktorému v danom prípade došlo v roku 2010 v plnom rozsahu.
Z uvedeného vyplýva, že platiteľ dane bol povinný v poslednom zdaňovacom období roku 2013 upraviť odpočítanú daň a pri výpočte postupovať podľa vzorca uvedeného v prílohe č. 1 k zákonu o DPH. V danom prípade platiteľ dane porovnáva odpočet vo výške 1 vykonaný v roku 2010 a ročný koeficient v roku 2013 vo výške 0,89.

11.3 Uplatnenie dane z predaja nehnuteľnosti dodávateľom

Platiteľ kúpil od slovenského platiteľa nehnuteľnosť (byt s garážou) a z tejto kúpy uplatnil odpočet DPH za zdaňovacie obdobie november 2013. Celý komplex bol daný do užívania v januári 2014 (kolaudačné rozhodnutie je zo dňa 5. 1. 2014), zmluva o prevode vlastníctva bola podpísaná dňa 17. 10. 2013, finálny preberací protokol bol podpísaný kupujúcim dňa 13. 11. 2013, LV je zo dňa 13. 11. 2013.

Dodanie bytu bolo uskutočnené iba rok a pol od prvej kolaudácie nehnuteľnosti, nevzťahuje sa naň oslobodenie podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, a preto predaj uvedeného bytu zdanil dodávateľ. Bol tento postup správny alebo mal kupujúci vykonať samozdanenie?

Riešenie:

Platiteľ, ktorý dodáva tovar alebo službu v tuzemsku, je povinný platiť daň podľa § 69 ods. 1, ak zákon o DPH neustanovuje inak. Podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH v znení platnom od 1. 10. 2013 platiteľ, ktorý je príjemcom plnenia od iného platiteľa, je povinný platiť daň vzťahujúcu sa na dodanie nehnuteľnosti alebo jej časti v tuzemsku, ktorú sa dodávateľ rozhodol zdaniť podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Z § 38 ods. 1 zákona o DPH vyplýva, že dodanie nehnuteľnosti (dodanie stavby alebo jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom

stavba stojí) je oslobodené, ak je toto dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby. Zákon umožňuje platiteľovi dane rozhodnúť sa, že dodanie uvedenej nehnuteľnosti nebude oslobodené od dane. Ak sa platiteľ dane rozhodne pri dodaní stavby, pri ktorej od prvej kolaudácie už uplynulo päť rokov, že dodanie nebude oslobodené od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, potom osobou povinnou platiť daň je kupujúci podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.

Oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH sa nevzťahuje na dodanie stavby (byt je časťou stavby), ak je toto dodanie uskutočnené do piatich rokov od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby.

V prípade, ak platiteľ dodáva inému platiteľovi stavbu, pričom byty a nebytové priestory sú na účely oslobodenia považované za časť stavby, a toto dodanie je uskutočnené do piatich rokov od prvej kolaudácie stavby, je platiteľ – dodávateľ, povinný uplatniť daň a je osobou povinnou platiť daň podľa § 69 ods. 1 zákona o DPH. V danom prípade bol teda postup u dodávateľa správny.

11.4 Predaj zastavanej plochy a nádvoria

Daňový subjekt kúpil na základe kúpnej zmluvy nehnuteľnosť – zastavané plochy a nádvoria, dátum vyhotovenia faktúry bol 27. 6. 2013, dátum dodania 27. 6. 2013, splatnosť 28. 9. 2013.
Kúpna zmluva k uvedenej nehnuteľnosti bola podpísaná 26. 6. 2013. V zmluve je uvedené, že vlastnícke právo k predmetu prevodu prechádza na kupujúceho dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva na katastrálnom úrade. Odo dňa zápisu do katastra nehnuteľností má kupujúci právo na užívanie nehnuteľností a zároveň je povinný platiť dane, poplatky a iné verejné ťarchy spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti.

Rozhodnutím správy katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností bol vklad povolený 3. 7. 2013.

Daňový subjekt si uplatnil odpočítanie DPH v zdaňovacom období jún 2013, lebo preberací protokol o prevzatí nehnuteľnosti do užívania bol podpísaný 26. 6. 2013.
Podľa podmienok v kúpnej zmluve zo dňa 26. 6. 2013 má spoločnosť nárok na odpočítanie dane povolením vkladu vlastníckeho práva na katastrálnom úrade, a to je deň 3. 7. 2013. V ktorom zdaňovacom období má kupujúci právo na odpočítanie DPH?

Riešenie:

Podľa § 49 ods. 1 zákona o DPH základným predpokladom vzniku nároku na odpočet dane u príjemcu tovaru alebo služby je skutočnosť, že vznikla daňová povinnosť dodávateľovi tovaru alebo služby. Ak nedôjde k vzniku daňovej povinnosti, nemôže vzniknúť ani nárok na odpočet dane. Deň, kedy vznikne právo na odpočítanie dane, je totožný s dňom, kedy vznikla daňová povinnosť.

Podľa § 19 ods. 1 zákona o DPH daňová povinnosť vzniká dňom dodania tovaru, pričom pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti je dňom dodania deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

Vzhľadom na to, že podľa zmluvy má kupujúci právo na užívanie nehnuteľnosti dňom zápisu nehnuteľnosti do katastra, t. j. dňom 3. 7. 2013, ale protokol o prevzatí nehnuteľnosti do užívania je zo dňa 26. 6. 2013, je podstatné, kedy skutočne bola nehnuteľnosť odovzdaná kupujúcemu do užívania. Ak to bol deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností (teda deň skorší ako 3. 7. 2013), bude dňom dodania

nehnuteľnosti, a teda aj dňom vzniku daňovej povinnosti deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania. V ten istý deň, ako vznikla predávajúcemu daňová povinnosť, vzniklo kupujúcemu právo na odpočítanie dane, pričom platiteľ postupuje pri uplatňovaní práva na odpočítanie dane v zmysle § 49 až § 51 zákona o DPH.

11.5 Predaj ornej pôdy

Daňový subjekt kúpil na základe kúpnej zmluvy nehnuteľnosť – ornú pôdu (tak je uvedené na liste vlastníctva). Dátum vyhotovenia faktúry bol 27. 6. 2013, dátum dodania 27. 6. 2013, splatnosť 27. 9. 2013.

Kúpna zmluva k uvedenej nehnuteľnosti bola podpísaná 27. 6. 2013. Kupujúci disponuje výpisom z uznesenia, ktorým bol schválený územný plán obce, stanoviskom k územnému plánu obce vydaným Krajským stavebným úradom z roku 2011, udelením súhlasu Krajského pozemkového úradu z roku 2011 na používanie poľnohospodárskej pôdy na nepoľnohospodárske účely, návrhom na všeobecne záväzné nariadenie vydaným obcou o schválení územného plánu obce.

Má daňový subjekt nárok na odpočet DPH, i keď na liste vlastníctva je stále uvedená nehnuteľnosť ako orná pôda?

Riešenie:

Oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH sa vzťahuje na prevod všetkých druhov pozemkov okrem stavebných pozemkov. Dodanie stavebného pozemku podlieha dani.

Zákon o DPH nevymedzuje pojem stavebný pozemok, ale odkazuje na definíciu uvedenú v stavebnom zákone č. 50/1976 Zb. V zmysle § 43h citovaného zákona stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

Podľa ods. 2 citovaného ustanovenia nezastavaný pozemok, ktorý je súčasťou poľnohospodárskeho pôdneho fondu, možno v územnom pláne obce alebo v územnom pláne zóny určiť za stavebný pozemok, ak sú splnené podmienky na jeho trvalé vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu alebo ak je v zastavanom území.
Na základe uvedeného predmetné pozemky aj napriek tomu, že v LV sú zapísané ako orná pôda, je možné považovať za stavebné pozemky.

11.6 Lesnícke práce v Rakúsku

Slovenská firma – platiteľ DPH v SR, má uzatvorenú zmluvu na vykonanie lesníckych prác na území Rakúska pre rakúsku firmu, ktorá má pridelené rakúske IČ DPH. U iného slovenského platiteľa DPH – u fyzickej osoby, si slovenská firma objednala lesnícke práce v subdodávke. Lesnícke práce subdodávateľ fyzicky vykonal v Rakúsku. Subdodávateľ vyfakturoval lesnícke práce s 20 % DPH pod IČ DPH prideleným v SR pre odberateľa, slovenskú firmu a na faktúre uviedol IČ DPH odberateľa pridelené na Slovensku. Postupoval subdodávateľ správne? Môže si slovenská firma vyfakturovanú DPH odpočítať?

Riešenie:

Podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH miestom dodania služby zdaniteľnej osobe, ktorá koná v postavení zdaniteľnej osoby, je miesto, kde má táto osoba sídlo alebo miesto podnikania, a ak je služba dodaná prevádzkarni zdaniteľnej osoby, miestom dodania služby je miesto, kde má táto osoba prevádzkareň. Ak zdaniteľná osoba, ktorá je príjemcom služby, nemá sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň, miestom dodania služby je jej bydlisko alebo miesto, kde sa obvykle zdržiava.

Zákon o DPH v ustanoveniach § 16 upravuje niektoré odchylné postupy pri určení miesta poskytnutia služby. Miestom dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť vrátane realitnej činnosti a činnosti znalcov, ubytovacích služieb, poskytnutia práva na užívanie nehnuteľnosti, služieb zameraných na prípravu a koordináciu stavebných prác, ako sú služby poskytované architektmi a osobami zabezpečujúcimi stavebný dozor, je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza (§ 16 ods. 1 zákona o DPH).

Podľa ustálenej judikatúry SD EÚ, ak sa poskytovanie služieb vzťahuje na určité oblasti, v ktorých môžu byť služby vykonávané, a preto sa spájajú s týmto povrchom, ktorý je vymedzený stálym spôsobom, musia byť tieto služby považované za služby vzťahujúce sa na nehnuteľný majetok. Je potrebné však skúmať, či je vzťah medzi predmetnou službou a týmto nehnuteľným majetkom (pozemkom) dostačujúci.

Poľnohospodárske služby, ako sú napr. žatevné práce, kosba, zber úrody, a taktiež aj lesnícke služby, ako je napr. výrub stromov, môžu byť vykonávané len v súvislosti s dotknutým pozemkom, t. j. s nehnuteľnosťou, na ktorej sa vykonávajú a ktorá predstavuje základný prvok pre vykonávanie uvedených prác. Pri určení miesta dodania pri dodaní uvedených služieb za protihodnotu sa uplatňuje postup podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.

Miestom poskytovania služieb vzťahujúcich sa na nehnuteľný majetok je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, čo je v tomto prípade územie členského štátu Rakúsko. Pri registračnej povinnosti a daňových povinnostiach postupuje slovenský platiteľ dane, ktorý je dodávateľom lesníckych prác na území Rakúska pre rakúsku zdaniteľnú osobu a tiež aj slovenský platiteľ dane, ktorý je subdodávateľom lesníckych prác na území Rakúska pre slovenskú zdaniteľnú osobu, podľa rakúskeho zákona o DPH.

Subdodávateľ nepostupoval správne a pri fakturácii nemala byť uplatnená slovenská DPH, pretože v tuzemsku nevznikla daňová povinnosť. Tým, že nevznikla v SR daňová povinnosť, potom nevzniká ani právo na odpočítanie dane u príjemcu služby.

11.7 Prenájom lešenia zahraničným podnikateľom

Predmetom činnosti českej zdaniteľnej osoby usadenej v ČR a registrovanej na DPH je prenájom lešenia pre slovenského nájomcu – platiteľa dane, prípadne aj montáže lešenia na mieste stanovenom zákazníkom. Aký daňový režim má byť použitý?

Riešenie:

Ak sa dodáva služba montáže, demontáže a prenájmu lešenia zdaniteľnou osobou a táto služba sa vzťahuje na konkrétnu nehnuteľnosť, ktorá predstavuje nevyhnutný prvok pri poskytnutí uvedenej služby a bez existencie ktorej by sa uvedená služba neposkytla, ide o službu úzko súvisiacu s nehnuteľnosťou, pri ktorej sa miesto dodania určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH. To znamená, že predmet DPH je v SR, pokiaľ je zákazník zdaniteľnou osobou, je povinný z prijatej služby odviesť v SR daň podľa § 69 ods. 2 zákona o DPH. T. j. český podnikateľ vyhotoví faktúru bez DPH a zákazník vykoná samozdanenie.

Pokiaľ by išlo zo strany poskytovateľa služby len o samotný prenájom lešenia pre inú zdaniteľnú osobu, kedy poskytovateľ služby neposkytuje službu montáže a demontáže tohto lešenia na konkrétnej nehnuteľnosti, potom sa miesto dodania služby určí podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH, miesto dodania sa rovnako nachádza v SR a osobou povinnou odviesť daň je príjemca služby – slovenský platiteľ, podľa § 69 ods. 3 zákona o DPH. V tomto prípade český dodávateľ uvedie dodanie služby aj do súhrnného výkazu.

11.8 Dodávka a montáž konštrukcie v Poľsku

Slovenský platiteľ dane realizuje stavbu v Poľskej republike pre poľského platiteľa dane. Ako zhotoviteľ má uzatvorenú zmluvu o dielo s poľským platiteľom, ktorej predmetom je výroba, dodávka a montáž oceľových konštrukcií pri výstavbe obchodného centra vo Varšave. Akciu zabezpečuje dodávateľsky prostredníctvom českého platiteľa, tzn. slovenský platiteľ obstaráva tovar – plechy, profily a pod., od slovenského platiteľa (uplatňuje odpočítanie dane), tieto dodáva českému platiteľovi DPH, ktorý tento hutný materiál spracuje (vyrobí oceľové konštrukcie) a prepraví vlastným vozidlom priamo do Poľska, kde vykonáva aj montáž.

Fakturácia je vykonávaná tak, že slovenský platiteľ fakturuje dodanie tovaru podľa § 43 zákona o DPH do ČR, český platiteľ späť fakturuje vyrobený tovar slovenskému platiteľovi ako oslobodenú dodávku tovaru, z ktorého slovenský platiteľ priznáva nadobudnutie tovaru v SR a zároveň si uplatňuje odpočítanie dane a následne fakturuje nadobudnutý tovar vrátane ďalších prác (výroba, montáž) pre poľského platiteľa. Je uvedený postup správny?

Riešenie:

Podľa zmluvy o dielo je predmetom dodania slovenského platiteľa pre poľského platiteľa dodávka tovaru s montážou a inštaláciou podľa § 13 ods. 1 písm. b) zákona o DPH, zhotoviteľ – slovenský platiteľ, sa zaväzuje vykonať práce – výroba, dodávka a montáž oceľovej konštrukcie. Miesto dodania sa nachádza v Poľsku.

Predmetná fakturácia medzi českým a slovenským platiteľom však neodráža dohodnutý zmluvný vzťah, t. j. český platiteľ fakturuje dodanie tovaru, teda dodávku oceľovej konštrukcie, ale dohodnutá je dodávka a montáž. Dodanie tovaru (oceľovej konštrukcie) českým platiteľom pre slovenského platiteľa uvedené na faktúre nie je nadobudnutím tovaru v SR podľa § 11 ods. 1 zákona o DPH, pretože tento tovar bol priamo z ČR prepravený na stavbu do Poľska.

Zmluvný vzťah medzi slovenským platiteľom a poľským platiteľom sa považuje podľa § 13 ods. 1 písm. b) zákona o DPH za dodanie tovaru s montážou a inštaláciou s miestom dodania v Poľsku, daňová povinnosť sa prenáša na poľského zákazníka.

Zmluvný vzťah medzi českým platiteľom a slovenským platiteľom má miesto dodania v Poľsku. Tovar, ktorý fakturuje český platiteľ pre slovenského platiteľa, nebol nikdy prepravený do SR, ale bol dodaný spolu s montážou na stavbu do Poľska, preto nie je predmetom dane v SR podľa § 2 zákona o DPH, teda slovenský platiteľ nepostupuje správne, keď v SR vykonáva samozdanenie a odpočítanie z tovaru na základe faktúry od českého platiteľa.

11.9 Zmena v postavení stavebníka a odpočet DPH

Fyzická osoba, ktorá je zároveň podnikateľom, vykonáva výstavbu domu. Predmetom stavebného povolenia (právoplatné 22. 3. 2014) je stavba – samostatne stojaci rodinný dom na pozemku v katastrálnom území mesta pre stavebníkov manželov.

Následne bola uzavretá dohoda o zmene stavebníka z 1. 4. 2014 a dohoda o postúpení práv a záväzkov vyplývajúcich zo stavebného povolenia na nového stavebníka uzatvorená medzi manželmi a manželom ako podnikateľom. V postavení stavebníka naďalej vystupujú manželia (rozostavaná stavba je zapísaná v katastri nehnuteľností na stavebníkov – manželov). Po deklarovanej zmene stavebníka boli poskytnuté úvery klientom, fyzickým osobám (zmluvy o financovaní bývania, kde predmetom úveru je rozostavaný rodinný dom vo vlastníctve manžel 1/1 a manželka 1/1). V znaleckom posudku vyhotovenom za účelom poskytnutia úveru sa uvádza, že ohodnocovaný rodinný dom pozostáva z jednej bytovej jednotky určenej na rodinné bývanie. Manžel ako podnikateľ a platiteľ DPH nevykazuje uvedenú rozostavanú stavbu v majetku.

Do vydania rozhodnutia o užívacom povolení bude predmetom stavby rodinný dom, až v tomto konaní má byť vykonaná zmenu účelu využitia stavby.

Manžel – podnikateľ, svoje rozhodnutie zmeniť účel využitia stavby deklaruje už k 1. 4. 2014 (dátum uzatvorenia dohody o zmene stavebníka a dohody o postúpení práv a záväzkov na nového stavebníka), čím by odôvodnil uplatňovanie odpočítania dane z tovarov a služieb prijatých v súvislosti s realizáciou stavby. Má platiteľ dane nárok na odpočítanie dane pri výstavbe rodinného domu?

Riešenie:

Pre uplatnenie odpočítania dane musia byť splnené podmienky všeobecne upravené v § 49 až § 51 zákona o DPH. Odpočítanie dane platiteľom dane je podmienené použitím plnenia prijatého platiteľom na jeho dodávky tovarov a služieb s možnosťou odpočítania dane, či už formou priameho použitia (spotreby) prijatých tovarov a služieb pri dodávkach tovarov a služieb realizovaných platiteľom, alebo formou využívania nadobudnutého investičného majetku platiteľa na jeho podnikanie všeobecne, za predpokladu, že predmetom podnikania platiteľa dane sú dodávky tovarov a služieb, pri ktorých sa uplatňuje daň, príp. plnenia oslobodené od dane s možnosťou odpočítania dane.

Z právnej úpravy zákona o DPH vzťahujúcej sa na odpočítanie dane pri nadobudnutí investičného majetku uvedeného v § 54 ods. 2 písm. b) a c) a § 49a zákona o DPH vyplýva, že platiteľ môže odpočítať daň uplatnenú na uvedený investičný majetok, ktorý je zahrnutý v majetku platiteľa, a to len v rozsahu použitia tohto investičného majetku na podnikanie.

Na základe uvedeného splnenie podmienok odpočítania dane musí byť posudzované v čase uplatnenia práva na odpočítanie dane platiteľom dane. V čase, keď platiteľ uplatňuje právo na odpočítanie dane, musí byť jasný príjemca plnenia a súčasne známy účel použitia prijatého plnenia, resp. rozsah použitia tohto plnenia na dodávky tovarov a služieb platiteľa s možnosťou odpočítať daň.

Platiteľ dane, ktorý uplatňuje právo na odpočítanie dane, je povinný splnenie podmienok na uplatnenie tohto práva preukázať.

V prvom rade je potrebné objasniť, kto, aká osoba, je skutočne príjemcom plnenia. Ak z príslušných dokladov vyplýva, že príjemcom plnenia nie je manžel ako platiteľ dane, keďže stavebníkom podľa stavebného povolenia, ako aj príjemcom úverov v nadväznosti na schválený charakter stavby sú manželia, manžel ako podnikateľ neúčtuje ani o obstarávaní investičného majetku, ani nevystupuje ako osoba, ktorá vo svojom mene pre inú osobu obstaráva dodanie tovaru alebo dodanie služby, potom nie je splnená podmienka odpočítania dane podľa § 49 ods. 2 písm. a) zákona o DPH, pretože platiteľ môže odpočítať daň, ak je daň voči nemu uplatnená iným platiteľom v tuzemsku z tovarov a služieb, ktoré sú alebo majú byť dodané platiteľovi.

Odpočítanie dane je založené na vecnom priraďovaní prijatých plnení (vstupov) platiteľa k zdaniteľným obchodom realizovaným platiteľom (výstupom). Súvislosť medzi prijatými a uskutočnenými plneniami platiteľa musí byť v čase uplatnenia odpočítania dane známa a deklarovaný zámer využitia konkrétneho prijatého plnenia musí platiteľ preukázať hodnovernými dôkazmi vzhľadom na svoje realizované, resp. zamýšľané podnikateľské aktivity.

11.10 Nákup a predaj stavebných pozemkov fyzickou osobou

Fyzická osoba ako platiteľ DPH vykonáva vo veľkom rozsahu nákup a predaj nehnuteľností – stavebných pozemkov – tieto sú predmetom dane. Zároveň tá istá fyzická osoba ako občan a tiež vo veľkom rozsahu opakovane nakupuje a predáva nehnuteľnosti – stavebné pozemky, ale bez DPH. Ako určiť hranicu, kedy táto fyzická osoba vykonávala uvedenú činnosť ako zdaniteľná a kedy ako nezdaniteľná osoba?

Riešenie:

V súvislosti s otázkou, či platiteľ dane pri predaji stavebných pozemkov konal ako nezdaniteľná osoba, je potrebné zohľadniť zámer, ktorý mal v prípade kúpy stavebných pozemkov, pri ktorých tvrdí, že ich kúpil a predal v postavení súkromnej osoby.

Podľa § 3 zákona o DPH sa ekonomickou činnosťou rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem, pričom by malo ísť o ekonomickú činnosť na určitej pokračujúcej báze. Keďže v danom prípade je fyzická osoba registrovaná pre DPH a jej ekonomickou činnosťou je nákup a predaj stavebných pozemkov, je nevyhnutné, aby táto osoba zdôvodnila rozdielny prístup v prípade predaja stavebných pozemkov.

Ak je však jediným dôvodom kúpy stavebných pozemkov ich následný predaj, potom nemožno hovoriť o tom, že fyzická osoba koná pri ich predaji v postavení súkromnej osoby.
Z judikatúry Súdneho dvora EÚ vyplýva, že keď dotknutá osoba podnikne aktívne kroky na účely predaja nehnuteľností uplatnením podobných prostriedkov, aké použil výrobca, obchodník alebo osoba poskytujúca služby, táto osoba sa musí považovať za vykonávajúcu ekonomickú činnosť, čiže sa musí považovať za zdaniteľnú osobu, ktorá je povinná platiť DPH.

Z uvedeného vyplýva, že fyzická osoba nepostupovala správne, keď niektoré pozemky predávala ako nezdaniteľná osoba bez DPH.

11.11 Fakturácia technického zhodnotenia nájomcom

Spoločnosť A mala v prenájme budovu – školiace stredisko, ktorého vlastníkmi sú tri fyzické osoby (nepodnikatelia). Na prenajatej budove spoločnosť A vykonala technické zhodnotenie, ktoré v zmysle uzatvorenej nájomnej zmluvy nebolo vlastníkmi nehnuteľnosti uhradené. Technické zhodnotenie teda nájomca vykonal na vlastné náklady, pričom vlastníci budovy nezvýšili vstupnú cenu prenajímaného majetku, a preto v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov si náklady vynaložené na technické zhodnotenie majetku uplatňoval do daňových výdavkov nájomca prostredníctvom odpisov z majetku.

Po určitom období bola nájomná zmluva medzi spoločnosťou A a vlastníkmi školiaceho strediska ukončená. Novým nájomcom sa stala spoločnosť B, ktorej spoločnosť A prefakturovala zostatkovú cenu vykonaného technického zhodnotenia vrátane DPH. Tento postup bol dohodnutý medzi spoločnosťami A a B, ktoré sú personálne prepojené.

V prípade, ak prenajímateľ neuhradí nájomcovi vykonané technické zhodnotenie, je možné, že pôvodný nájomca sa stane z právneho hľadiska vlastníkom tohto technického zhodnotenia? Môže pôvodný nájomca, aj keď so súhlasom vlastníkov nehnuteľnosti, vystupovať ako vlastník technického zhodnotenia a ďalej ho predávať tretej osobe? Je takýto obchod predmetom DPH? Má spoločnosť B nárok uplatniť si odpočítanie dane z uvedeného obchodného prípadu?

Riešenie:

Nájomná zmluva je ako zmluvný typ upravená v Občianskom zákonníku. Podľa § 261 ods. 6 Obchodného zákonníka zmluvy medzi osobami uvedenými v ods. 1 a 2, ktoré nie sú upravené v hlave II tejto časti zákona (obchodné záväzkové vzťahy) a sú upravené ako zmluvný typ v Občianskom zákonníku, sa spravujú iba ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Podľa § 663 Občianskeho zákonníka nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo bral z nej aj úžitky. Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať (§ 664).

Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, prenajímateľ je v súlade s § 667 Občianskeho zákonníka oprávnený odstúpiť od zmluvy. Povinnosť nájomcu vrátiť po skončení nájmu prenajatú vec v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania veci upravuje § 682 cit. zákona.

Z hľadiska uplatňovania zákona o DPH je potrebné zadefinovať konkrétny druh zdaniteľného obchodu vyplývajúci zo zmluvných vzťahov. Podľa ustanovení Občianskeho zákonníka nájomná zmluva je dvojstranným vzťahom medzi prenajímateľom a nájomcom veci. V nadväznosti na právnu úpravu uvedenú v ustanoveniach § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, ak nájomca so súhlasom prenajímateľa vykonal na prenajatom majetku zmeny (napr. technické zhodnotenie) a uplatňoval si odpočítanie dane, po skončení nájmu a vrátení veci, ktorá bola nájomcom zhodnotená, môžu nastať dve situácie:

• Prenajímateľ nezaplatí protihodnotu za technické zhodnotenie vykonané nájomcom. Ak nájomca po skončení nájmu vráti prenajímateľovi hmotný majetok, na ktorom bolo so súhlasom prenajímateľa vykonané technické zhodnotenie, u nájomcu pôjde o bezodplatné dodanie majetku, ktoré sa v zmysle § 8 ods. 3 zákona o DPH považuje za dodanie tovaru za protihodnotu. Podľa § 22 ods. 5 cit. zákona základom dane je pri takomto dodaní tovaru v prípade, ak ide o odpisovaný majetok podľa § 22 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov, zostatková cena majetku zistená podľa § 25 zákona o dani z príjmov.
• Prenajímateľ zaplatí nájomcovi protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci (napr. vo výške zostatkovej ceny technického zhodnotenia). Základom dane u nájomcu, platiteľa dane, je protihodnota znížená o daň (§ 22 ods. 1 – 4 zákona o DPH), resp. ak ide o vrátenie veci prenajímateľovi, ktorý je osobou s osobitným vzťahom k platiteľovi, základ dane sa určí v súlade s § 22 ods. 8 zákona o DPH v nadväznosti na ods. 9 tohto ustanovenia.

Zákon o dani z príjmov, ktorý umožňuje nájomcovi odpisovať technické zhodnotenie vykonané na prenajatom majetku, upravuje následne aj postup pri skončení nájmu, a to tak u prenajímateľa, ako aj u nájomcu.

V prípade, ak prenajímateľ po skončení nájmu a vrátení nehnuteľnosti nájomcom nezaplatí protihodnotu za technické zhodnotenie vykonané nájomcom, premietne nepeňažný príjem vo výške zostatkovej ceny technického zhodnotenia do základu dane.

U nájomcu v takom prípade nie je zostatková cena technického zhodnotenia považovaná za daňový výdavok.

V prípade, ak prenajímateľ po skončení nájmu uzatvorí na ten istý predmet novú nájomnú zmluvu s iným nájomcom, pôjde o ďalší, samostatný zmluvný vzťah medzi dvoma osobami, a to prenajímateľom, neplatiteľom dane a iným nájomcom, platiteľom dane.

Technické zhodnotenie predmetu nájmu vykonané počas trvania predchádzajúceho (skončeného) zmluvného vzťahu, ktoré je po vrátení predmetu nájmu súčasťou nehnuteľnosti vo vlastníctve prenajímateľa, by sa malo premietnuť do výšky ceny za nájom dohodnutej v novej nájomnej zmluve.

Nájom nehnuteľnosti je podnikaním v zmysle § 3 ods. 2 zákona o DPH a cena za nájom je príjmom, ktorý sa zahŕňa do obratu definovaného v § 4 ods. 9 tohto zákona.

Zostatková cena technického zhodnotenia, z ktorej bol povinný z titulu bezodplatného dodania prenajímateľovi pri skončení predchádzajúceho zmluvného vzťahu vysporiadať daň prvý nájomca, platiteľ dane, a ktorá bola predmetom fakturácie medzi dvoma nájomcami z odlišných zmluvných vzťahov, nie je zdaniteľným obchodom (dodaním tovaru ani dodaním služby) medzi prvým a druhým nájomcom, a preto nie je v zmysle § 2 zákona o DPH predmetom dane. Nájomca nehnuteľnosti nie je oprávnený previesť časť nehnuteľnosti, ktorej nebol vlastníkom, na inú osobu. Daň uplatnená platiteľom dane na faktúre vyhotovenej voči inému platiteľovi dane v rozpore so zákonom o DPH nie je odpočítateľná.

Na základe príslušných ustanovení § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka otázka vlastníctva nájomcu vo vzťahu k technickému zhodnoteniu zabudovanému v prenajatej nehnuteľnosti na náklady nájomcu nie je opodstatnená. Technické zhodnotenie (pojem definovaný na účely zákona o dani z príjmov) sa momentom zabudovania do nehnuteľnosti stane jej súčasťou (nehnuteľnosť je vždy vlastníctvom prenajímateľa, zákon o dani z príjmov a zákon o účtovníctve len upravujú evidovanie technického zhodnotenia a jeho účtovanie do nákladov u nájomcu počas trvania nájmu).

Nájomca v súlade s ustanoveniami Obč. zákonníka po skončení nájmu odovzdá – vráti, prenajímateľovi prenajatú nehnuteľnosť vrátane zabudovaného technického zhodnotenia (technické zhodnotenie vyradí z majetku), pričom z tohto dodania, za odplatu alebo bezodplatne, je povinný vysporiadať daň. Nájomca teda nemôže predať majetok, ktorý bol súčasťou vrátenej nehnuteľnosti.

11.12 Odpočítanie dane zo stavby bez stavebného povolenia

Platiteľ (s. r. o.) začal so stavbou dvoch budov, ktoré majú v budúcnosti slúžiť na agroturistiku. Je vlastníkom pozemkov ako fyzická osoba, pričom časť pozemkov je nevysporiadaných. Konateľ spoločnosti ako fyzická osoba, občan (prenajímateľ), uzatvoril nájomnú zmluvu s s. r. o. (nájomca), ktorej predmetom je prenechanie časti pozemkov vo vlastníctve prenajímateľa, ktoré sú evidované ako trvalé trávnaté porasty, na užívanie nájomcovi za ročné nájomné 1 €/m² na podnikateľské účely. Podľa zmluvy je nájomca oprávnený užívať prenajaté pozemky, využívať ich na dohodnutý predmet nájmu a brať úžitky z nich.

Stavebné povolenie nemá, stavebný úrad žiadal o posúdenie investičného zámeru, prišla negatívna odpoveď, hrubá stavba však už bola zrealizovaná. Stavebným úradom bol vydaný zákaz pokračovať v stavbe, kým sa nevysporiadajú pozemky a nedoloží súhlasné stanovisko od obvodného úradu.

Mesto nesúhlasilo s investičným zámerom, pretože predmetné stavby sú v rozpore s verejnými záujmami chránenými mestom, z uvedeného dôvodu s okamžitou platnosťou boli zastavené všetky stavebné práce na stavbách.

Stavebný úrad následne v zmysle § 88a ods. 2 stavebného zákona nariadil odstránenie stavieb.

Platiteľ účtoval všetky náklady na stavbu na účet 042 – Obstaranie dlhodobého hmotného majetku. Má právo na takéto odpočítanie dane?

Riešenie:

Podľa § 49 ods. 2 zákona o DPH môže platiteľ dane odpočítať od dane, ktorú je povinný platiť, daň z tovaru a služieb, ktoré použije na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ dane, s výnimkou plnení uvedených v § 49 ods. 3 a 7 zákona o DPH.

Z judikatúry Súdneho dvora EÚ vyplýva uplatnenie nároku na odpočet dane za podmienky, že nadobudnuté tovary a služby musia mať priame a bezprostredné spojenie s výstupnými plneniami. Existencia priameho a bezprostredného spojenia medzi konkrétnym plnením na vstupe a konkrétnym plnením

na výstupe alebo plneniami, ktoré sú dôvodom pre vznik nároku na odpočet, je nevyhnutná ešte predtým, ako je zdaniteľná osoba oprávnená na odpočet DPH. Existencia priamej a bezprostrednej súvislosti medzi osobitným plnením na vstupe a jedným alebo viacerými plneniami na výstupe dáva právo na odpočet a je v zásade potrebná na to, aby právo na odpočet DPH zaplatenej na vstupe bolo priznané platiteľovi dane a na určenie rozsahu takéhoto práva.

Platiteľ by mal preukázať splnenie podmienok ustanovených v § 49 ods. 2 zákona o DPH – použitie prijatých tovarov na účely uskutočňovania svojich dodávok podliehajúcich dani na výstupe. Zámer platiteľa by mal byť vyjadrený v stavebnom povolení v súlade s § 58 stavebného zákona, resp. v investičnom zámere stavebníka – s. r. o.

Skutočnosť, že platiteľ nemá vydané platné stavebné povolenie, je porušením inej legislatívy, ale nemá vplyv na režim odpočtu DPH, ktorý je založený na vecnom priraďovaní prijatých tovarov a služieb k uskutočneným plneniam v súlade s § 49 ods. 2 zákona o DPH, čo musí platiteľ preukázať.

Platiteľ realizuje stavbu a uplatňuje si odpočítanie dane z dodania tovarov a služieb na pozemku, ktorý preukázateľne nie je jeho vlastníctvom, vlastníkom je konateľ spoločnosti ako súkromná osoba, pričom existuje právny vzťah k vlastníctvu pozemku – nájomná zmluva, ktorej účel využitia nebol dodržaný (užívanie trvalých trávnatých porastov a branie úžitku z nich).

Umiestnenie stavby a nadväzne na to odpočítanie dane z dodaných tovarov a služieb na pozemkoch, ktoré nie sú vo vlastníctve kontrolovaného platiteľa, nezakladajú podstatu preukázania použitia prijatých zdaniteľných obchodov pre účely uskutočňovania svojich podnikateľských aktivít a súvislosti medzi prijatými a uskutočnenými plneniami, ktoré vyžaduje § 49 ods. 2 zákona o DPH.

To znamená, že platiteľ už v čase, keď si uplatňoval odpočítanie dane, vedel, že jeho konanie je v rozpore s ustanoveniami stavebného zákona (č. 50/1976 Zb.), čoho dôsledkom je uplatnenie opatrení smerujúcich k odstráneniu stavby – § 88a ods. 2 tohto zákona, a teda vedel, že odstránením stavby nedôjde k naplneniu princípu DPH a k splneniu podmienok uvedených v § 49 ods. 2 zákona o DPH.

Odpočet dane je založený na vecnom priraďovaní dane na vstupe k výstupom, teda k uskutočneným zdaniteľným obchodom platiteľa podľa toho, na aký účel tovar alebo službu prijme. Je podstatné, aby služba alebo tovar boli prijaté platiteľom na uskutočnenie jeho podnikateľských aktivít, ktoré podliehajú dani na výstupe. Preukázaniu týchto podmienok bráni skutočnosť, že stavba stojí sčasti na nevysporiadaných pozemkoch a sčasti na pozemku, ku ktorému platnosť právneho vzťahu je potrebné dokázať. Druhou spochybňujúcou skutočnosťou je fakt, že platiteľ dane v čase odpočítania DPH už disponoval vyjadrením stavebného úradu o nesúhlasom stanovisku so stavbou a žiadosťou o jej okamžité odstránenie. Na základe uvedeného platiteľovi nevzniklo právo na odpočítanie dane.

11.13 Odpočítanie dane z rodinného domu

Fyzická osoba (v tom čase i podnikateľ) uzatvoril zmluvu o dielo, predmetom ktorej bolo kompletné zhotovenie rodinného domu. Stavebný úrad povolil na základe kolaudačného rozhodnutia užívať stavbu – rodinný dom. Fyzická osoba užívala tento rodinný dom, následne jej bolo vydané živnostenské oprávnenie a k tomu istému dňu bola registrovaná ako dobrovoľný platiteľ dane podľa § 4 ods. 4 zákona o DPH (k 1. 10. 2010). Ku dňu začatia podnikania zaradil platiteľ rodinný dom do podnikania a uplatnil si odpočítanie dane podľa § 55 zákona o DPH. Je postup platiteľa správny?

Riešenie:

Rozhodujúcou skutočnosťou pri uplatnení odpočítania dane je postavenie fyzickej osoby, ktorá nadobúda hmotný a nehmotný majetok predo dňom registrácie. Fyzická osoba môže konať v postavení zdaniteľnej osoby alebo v postavení nezdaniteľnej osoby.

Ak teda fyzická osoba nadobudla (kúpila) tovar pred registráciou platiteľa dane ako daňovník, vzniká tejto osobe právo na odpočítanie dane v zmysle § 49 ods. 1 zákona o DPH. Len nadobudnutie tovaru daňovníkom dáva možnosť pre uplatnenie systému DPH, a teda aj odpočtu dane. Následné využívanie tovarov alebo zamýšľané využívanie tovarov len určuje rozsah počiatočného odpočtu, na ktorý má daňovník právo. Rovnako daňovník musí určiť svoju ekonomickú činnosť a rozsah využitia tovarov na túto ekonomickú činnosť.

Platiteľ, ktorý nadobudol tovar ako daňovník v čase pred registráciou pre daň, mal povinnosť o tejto skutočnosti účtovať a uviesť vo výkaze o majetku a záväzkoch, ktoré sú prílohou daňového priznania k dani z príjmov.

Podľa § 55 ods. 1 zákona o DPH osoba, ktorá sa stala platiteľom, môže odpočítať daň viažucu sa k majetku, ktorý nadobudla predo dňom, kedy sa stala platiteľom, ak tento majetok nebol zahrnutý do daňových výdavkov podľa osobitného predpisu v kalendárnych rokoch predchádzajúcich kalendárnemu roku, v ktorom sa stala platiteľom, okrem zásob. Daň pri majetku, ktorý je podľa § 22 zák. č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov odpisovaným majetkom, platiteľ zníži o pomernú časť dane zodpovedajúcu odpisom; platiteľ, ktorý nie je účtovnou jednotkou, použije pri znížení odpočítateľnej dane postup ako platiteľ, ktorý je účtovnou jednotkou. Platiteľ nemôže odpočítať daň, ak majetok nepoužije na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ.

Daň môže platiteľ odpočítať len v rozsahu jeho použitia na podnikanie, tzn. len v rozsahu jeho použitia na dodávky tovarov a služieb. Odpočítanie dane uplatňuje platiteľ, ak splní formality uvedené v § 51 ods. 1 písm. a) zákona o DPH, tzn. má faktúru od iného platiteľa s obsahovými náležitosťami podľa zákona o DPH. Ak fyzická osoba – platiteľ dane, nevyužíva nehnuteľnosť a hnuteľný majetok aj na podnikanie, nemôže si uplatňovať odpočítanie dane v súlade s § 55 ods. 1 zákona o DPH.

Ak platiteľ získal rodinný dom ako súkromná (nezdaniteľná) osoba, nespĺňa administratívne a účtovné požiadavky upravujúce výkon práva na odpočítanie dane. Toto právo sa nemôže priznať ani spätne. Preto platiteľovi nevzniká pri registrácii pre daň právo na odpočítanie dane podľa § 55 zákona o DPH.

11.14 Odpočítanie dane z rekonštrukcie nehnuteľnosti

Platiteľ dane kúpil materiál a prijal práce na rekonštrukciu nehnuteľnosti, ktorá má po kolaudácii slúžiť ako sídlo jeho spoločnosti. Z projektovej dokumentácie vyplýva, že projekt je vypracovaný ako bytový priestor alebo priestor určený na relaxačné účely. V skutočnosti platiteľ chce budovu využiť na administratívne účely, pričom zmeny majú byť nahlásené po kolaudácii. Má platiteľ dane nárok na odpočítanie dane z nákupu tovaru a služieb, ktoré súvisia s rekonštrukciou nehnuteľnosti?

Riešenie:

Na posúdenie odpočítania dane je dôležité, aký účel a spôsob užívania stavby je uvedený v stavebnom povolení, ktoré stavebník predkladá v zmysle § 58 stavebného zákona stavebnému úradu, teda aký zámer mal platiteľ dane na využívanie rekonštruovanej nehnuteľnosti v čase, keď sa rekonštrukcia nehnuteľnosti začala. Ak má rekonštruovaná nehnuteľnosť slúžiť v budúcnosti len ako sídlo spoločnosti, je možné predpokladať, že priestory slúžiace na relaxačné účely budú využívané len samotnou spoločnosťou.

Daň nie je možné odpočítať v prípade, ak sa prijaté plnenie využije len na súkromné účely. Je preto nevyhnutné, aby zámer platiteľa dane, ako použije prijaté plnenia, bol zrejmý v čase vzniku práva na odpočítanie dane. Aby mohol byť uplatnený nárok na odpočítanie dane, musia mať nadobudnuté tovary a služby priame a bezprostredné spojenie s výstupnými plneniami, ktoré sú dôvodom pre uplatnenie nároku na odpočítanie dane.

Ak sa v prípade rekonštrukcie predmetnej nehnuteľnosti vyžaduje stavebné povolenie, stavebná úprava nehnuteľnosti je v zmysle § 54 zákona o DPH investičným majetkom. Ak by teda bolo zrejmé, že platiteľ dane použije zrekonštruovanú nehnuteľnosť aj na iný účel ako na podnikanie, teda nielen na podnikanie, potom pri odpočítaní dane postupuje podľa § 49a zákona o DPH, t. j. uplatní si daň len v rozsahu určenom na podnikanie.

11.15 Odpočítanie dane z rekonštrukcie nehnuteľnosti vo vlastníctve fyzických osôb

Platiteľ dane (s. r. o.) uplatnil odpočítanie dane z materiálu použitého na rekonštrukciu nehnuteľnosti a zo zariadenia rekonštruovanej nehnuteľnosti, ktorá je vo vlastníctve fyzických osôb, pričom nebol v čase rekonštrukcie nájomcom predmetnej nehnuteľnosti. S vlastníkmi nehnuteľnosti má uzatvorenú Dohodu o zabezpečení rekonštrukcie nehnuteľnosti, z ktorej vyplýva, že predmetom zmluvy je dohoda o zabezpečení rekonštrukcie nehnuteľnosti – rodinný dom a pozemok. Ani v jednej z Dohôd o zabezpečení rekonštrukcie nie je vyjadrená konkrétna protihodnota rekonštrukcie nehnuteľnosti v peniazoch, ale len záväzok objednávateľa (záujemcu) prenechať nehnuteľnosť zabezpečovateľovi rekonštrukcie po jej rekonštrukcii. Zabezpečovateľ je oprávnený nehnuteľnosť prenajať, vypožičať, resp. ju dať do podnájmu tretej osoby. Vlastníci nehnuteľnosti sú zároveň konateľmi uvedenej s. r. o.

Môže si s. r. o. odpočítať daň z nákupu materiálu a zariadenia na rekonštrukciu nehnuteľnosti, ktorej nie je vlastníkom a ani nájomcom?

Riešenie:

Predmetom dane je v zmysle § 2 zákona o DPH dodanie tovaru za protihodnotu v tuzemsku uskutočnené zdaniteľnou osobou, ktorá koná v postavení zdaniteľnej osoby, alebo poskytnutie služby za protihodnotu v tuzemsku uskutočnené zdaniteľnou osobou, ktorá koná v postavení zdaniteľnej osoby. Aby plnenie bolo predmetom dane z pridanej hodnoty, musí existovať priamy vzťah medzi poskytovateľom a príjemcom, na základe čoho musí existovať odplata zo strany prijímateľa vo forme odmeny pre poskytovateľa, ktorá predstavuje vyjadrenie hodnoty poskytovaného plnenia. Základným znakom plnenia, ktoré je predmetom dane z pridanej hodnoty, je odplatnosť, čo znamená, že plnenie, ktoré je predmetom dane, musí byť uskutočnené za protihodnotu. Protihodnotou plnenia môže byť peňažné, ako aj nepeňažné plnenie v prospech osoby, ktorá dodala tovar alebo službu. Protihodnotou plnenia teda môže byť aj iná hmotná vec alebo činnosť, alebo nejaká majetková hodnota, ktorá je vyjadriteľná v peniazoch.

V danom prípade medzi s. r. o. a platiteľom nevzniká nájomný vzťah, ale obdobný vzťah upravený ustanoveniami zmluvy o výpožičke. Ak prenechanie nehnuteľnosti fyzickými osobami na jej využívanie s. r. o. nie je protihodnotou poskytnutej rekonštrukcie a rekonštrukcia bola dodaná bezodplatne, potom s. r. o. nemá nárok na odpočítanie dane z rekonštrukcie nehnuteľnosti z dôvodu, že prijaté plnenia nepoužije na účely svojho podnikania, teda na dodanie tovaru alebo služby za protihodnotu.

Ak s. r. o. zabezpečila rekonštrukciu nehnuteľnosti pre jej vlastníkov bez dohodnutej protihodnoty, takéto dodanie nie je predmetom dane podľa § 2 zákona o DPH, a preto s. r. o. nemôže odpočítať daň z plnení súvisiacich s rekonštrukciou nehnuteľnosti.

Ak by prenechanie rekonštruovanej nehnuteľnosti do užívania s. r. o. predstavovalo protihodnotu za rekonštrukciu nehnuteľnosti, ktorá je vyjadriteľná v peniazoch (napr. cena, za ktorú bola rekonštrukcia obstaraná platiteľom dane), potom by platiteľ dane mal nárok na odpočítanie dane z rekonštrukcie z dôvodu, že plnenie prijal na účely svojho podnikania – dodanie (tovaru alebo služby) za protihodnotu.

Ak by bola rekonštrukcia poskytnutá pre fyzické osoby za protihodnotu vyjadriteľnú v peniazoch, rekonštrukcia nehnuteľností je predmetom dane podľa § 2 zákona o DPH, čo znamená, že podlieha zdaneniu.

11.16 Predaj nehnuteľnosti s DPH alebo uplatnenie § 42 zákona o DPH

Platiteľ dane si uplatnil odpočítanie dane pri kúpe nehnuteľnosti. Túto nehnuteľnosť prenajímal oslobodenú od dane a z dôvodu zmeny účelu použitia nehnuteľnosti uplatňoval postup podľa § 54 zákona o DPH. Následne platiteľ dane predal nehnuteľnosť, pričom na predaj uplatnil DPH. Postupoval platiteľ dane správne, keď predaj nehnuteľnosti zdanil? Nemalo byť v danom prípade uplatnené oslobodenie od dane podľa § 42 zákona o DPH z dôvodu, že nehnuteľnosť sa používala na činnosti oslobodené od dane?

Riešenie:

Podľa § 42 zákona o DPH je od dane oslobodené dodanie tovaru, ktorý sa používal výlučne na činnosti oslobodené od dane podľa § 28 až § 41 bez možnosti odpočítania dane. Toto ustanovenie sa uplatňuje vtedy, ak pri tovare, ktorý sa nadobúda, nie je možnosť odpočítania dane z dôvodu, že sa bude výlučne používať na činnosť oslobodenú od dane. To znamená, že ak platiteľ nadobudol nehnuteľnosť na účely jej prenájmu, ktorý mal byť oslobodený od dane, nemal podľa § 49 ods. 3 zákona o DPH nárok na odpočítanie dane. V prípade takto obstaranej nehnuteľnosti by platiteľ pri jej predaji uplatnil ustanovenie § 42 zákona o DPH a predaj by oslobodil od dane. Ak by predaj nehnuteľnosti mal byť podľa § 42 zákona o DPH oslobodený od dane, daňová povinnosť nevzniká a na faktúre vyhotovenej pre odberateľa by v takomto prípade nemala byť uvedená sadzba dane a daň, ale poznámka, že ide o oslobodenie od dane. V predmetnom prípade platiteľ dane odpočítal daň pri kúpe nehnuteľnosti a uplatňoval ustanovenie § 54 zákona o DPH. Podľa § 49 ods. 1 zákona o DPH vzniká platiteľovi dane právo na odpočítanie dane v deň, keď pri tovare alebo službe vznikla daňová povinnosť. Daň uplatnenú iným platiteľom dane môže platiteľ odpočítať len v prípade, ak nehnuteľnosť bude používať na dodávky tovarov a služieb, ktoré zdaňuje. Za predpokladu, že platiteľ dane uplatnil odpočítanie dane pri nadobudnutí nehnuteľnosti oprávnene a po odpočítaní dane zmenil účel použitia nehnuteľnosti v zmysle § 54 ods. 3 zákona o DPH, bol povinný upraviť odpočítanú daň, ak išlo o investičný majetok, ktorý tejto úprave podliehal.

Z toho vyplýva, že ak platiteľ dane zmenil účel použitia nehnuteľnosti, na základe čoho uplatnil § 54 zákona o DPH, nemôže pri predaji tejto nehnuteľnosti uplatniť § 42 zákona o DPH. U dodávateľa nehnuteľnosti došlo v prípade predaja nehnuteľnosti opätovne k zmene účelu jej použitia, ak ide o nehnuteľnosť, ktorá úprave dane odpočítanej pri investičnom majetku podlieha.

Pre správne posúdenie zdanenia predaja nehnuteľnosti a odpočítania dane u odberateľa je potrebné skúmať, či bol postup platiteľa dane, ktorý predával nehnuteľnosť, správny, keď pri predaji nehnuteľnosti uplatnil daň. Je potrebné vychádzať zo skutočnosti, na aké účely sa predmetná nehnuteľnosť mala používať či platiteľ dane mal právo na odpočítanie dane pri kúpe tejto nehnuteľnosti, ak ju mal výlučne používať na činnosti oslobodené od dane a v tejto súvislosti posúdiť aj uplatnenie postupu podľa § 54 zákona o DPH.

Poznámka redakcie:
§ 49 zákona o DPH

Autor: Ing. Beáta Jarošová, PhD.